Segundo o artigo 140 do Decreto nº 9.580/2018, podem ser somados ao custo de aquisição os gastos com construção, ampliação, reforma e pequenas obras, desde que comprovados por documentação hábil e idônea. Na prática, isso inclui intervenções que aumentam a área útil ou o padrão do imóvel, como a construção de um novo cômodo, a abertura de uma varanda ou a instalação de sistemas como aquecimento solar. Reformas que substituem ou modernizam redes elétricas e hidráulicas também entram nesse grupo, assim como elementos fixos, como armários planejados, bancadas de alvenaria e churrasqueiras integradas.
Esses gastos são tratados como investimentos que valorizam o imóvel, o que os diferencia de ações voltadas apenas à manutenção. Pintar as paredes, trocar lustres ou fazer a limpeza da fachada são considerados procedimentos de conservação ou estética, sem efeito direto sobre o valor de mercado. Da mesma forma, a aquisição de móveis, mesmo que caros ou sob medida, não é dedutível se eles não estiverem incorporados fisicamente ao imóvel.
Conforme especialista em direito tributário, a Receita não estabelece um valor mínimo para as benfeitorias declaradas, mas exige comprovação rigorosa. Para despesas com pessoas jurídicas, são necessárias notas fiscais em nome do proprietário ou co-proprietário. No caso de pessoas físicas, recibos podem ser aceitos, mas também devem seguir critérios formais. Contratos de prestação de serviços, comprovantes de pagamento via PIX, TED ou boleto ajudam a montar um dossiê documental. Fotografias ou orçamentos reforçam a comprovação, mas não substituem os documentos principais.
A troca de piso, por exemplo, pode ser incluída desde que represente uma melhoria real. Substituir carpete por porcelanato, instalar armários embutidos de madeira na cozinha ou closet, ou construir uma churrasqueira de alvenaria com pia e bancada são exemplos que se enquadram como benfeitorias aceitas. Por outro lado, móveis soltos ou equipamentos facilmente removíveis não têm validade para esse fim.
Outra exigência pouco lembrada é que, em casos de obras mais amplas, é necessário que os projetos estejam aprovados pelos órgãos municipais competentes. Sem esse respaldo, o contribuinte corre o risco de ter os valores contestados. E mesmo com toda a documentação correta, os comprovantes devem ser guardados por pelo menos cinco anos após a entrega da declaração. Esse cuidado é fundamental para evitar dores de cabeça em futuras fiscalizações.
A possibilidade de abater benfeitorias no cálculo do ganho de capital é uma forma legítima de reduzir o imposto a pagar, desde que o contribuinte se atente aos critérios técnicos e documentais exigidos pela Receita Federal. Por isso, o planejamento e o registro cuidadoso de cada gasto realizado no imóvel são etapas fundamentais na hora de organizar a declaração. Mas José Carlos de Souza Filho, professor da Fia Business School, alerta: “Reformas ou benfeitorias feitas pelo inquilino em imóvel alugado não devem ser incluídas na declaração da pessoa física do proprietário. Essas despesas, quando estruturais e acordadas com o proprietário, devem ser incluídas na declaração do inquilino e aquelas para as quais não se tem documentos comprobatórios”.
Documentos devem ser arquivados
Mesmo após anos da venda de um imóvel, a Receita Federal pode solicitar documentos que comprovem os valores informados na declaração do Imposto de Renda. Por isso, é recomendado manter uma organização rigorosa para evitar dores de cabeça futuras, segundo Gabriel Santana Vieira, advogado especialista em direito tributário e sócio-proprietário do Grupo GSV.
O contribuinte prudente deve reunir e guardar itens como nota fiscal em nome do proprietário, contrato de execução da obra, comprovantes de pagamento por meios rastreáveis — como Pix ou transferência bancária —, além de registros fotográficos antes e depois da reforma, que, embora não obrigatórios, podem reforçar a argumentação em caso de questionamento.
Essa documentação deve ser mantida por pelo menos cinco anos e, preferencialmente, armazenada em locais seguros, como pastas físicas organizadas ou serviços de nuvem. A ausência de comprovação pode levar o Fisco a desconsiderar os valores declarados como benfeitorias, resultando na reclassificação do ganho de capital e na cobrança de imposto, acrescido de multa e juros.
Em imóveis com alta valorização, essa diferença, argumenta Vieira, pode ultrapassar dezenas de milhares de reais, comprometendo o planejamento financeiro. “O contribuinte que planeja e documenta bem suas obras pode economizar muito no IR sem sair da legalidade. Já quem declara benfeitorias sem critério se expõe a riscos desnecessários, especialmente com o cruzamento de dados cada vez mais preciso da Receita”, diz.
“Importante salientar que estes valores devem ser somados ao imóvel na ficha de bens e direitos no ano do gasto e o contribuinte deve manter registro dos gastos ano a ano para auxiliá-lo na apuração do ganho de capital no momento da venda desse imóvel”, completa David Leite, sócio da Blue3 e diretor contador da Contabilidade da Bolsa.
