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O Ifix – índice de referência dos fundos imobiliários – encerrou outubro com um novo recorde histórico: 3.593,58 pontos após avançar 0,12% no acumulado mensal, segundo dados da Economatica. O desempenho acompanha a performance da Ibovespa que, na última semana, renovou o seu recorde histórico em oito sessões consecutivas diante da aproximação do presidentes Luiz Inácio Lula da Silva (PT) com o presidente americano Donald Trump e da redução dos juros nos Estados Unidos.
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No caso dos fundos imobiliários, o motivo para o fôlego tem sido as apostas do mercado para o início do ciclo de corte da taxa Selic. Dados do Boletim Focus, divulgados nesta segunda-feira (3), estimam juros a 12,25% no fim de 2026. Isso significa que o mercado acredita haver espaço para cortes de 2,25 pontos percentuais na taxa ao longo do próximo ano.
Para a Genial Investimentos, esse movimento só deve se concretizar na segunda reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, prevista para ocorrer em março. Até lá, o mercado terá que sobreviver aos juros de 15% ao ano.
O cenário doméstico combina atividade resiliente, inflação em desaceleração e risco fiscal elevado — um equilíbrio que justifica a manutenção da Selic em 15% até o final do 1T26, com o Copom adotando postura paciente e dependente de dados, diz a corretora em relatório, divulgado no último sábado (1).
A demora para o início efetivo do ciclo de queda dos juros, no entanto, abre janelas de oportunidades de investimentos para os investidores que desejam aumentar a sua exposição em FIIs. Para a XP, alocar recursos em fundos imobiliários entre 4 a 12 meses de antecedência em relação ao primeiro corte é a forma mais eficiente para alcançar retornos atrativos nesta indústria.
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Esta estratégia, segundo a corretora, já garantiu aos investidores retornos médios entre CDI + 6% e CDI + 8,8% nos últimos três ciclos de afrouxamento monetário. Já aqueles que decidiram alocar em FIIs apenas na primeira redução dos juros obteve resultados significativos mais baixos, entre CDI + 2,8% a.a. e 100% do CDI.
Apesar de parecer contraintuitivo, a principal razão para esse comportamento é que o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas de juros futuras, que antecipam os movimentos do Copom e influenciam a precificação dos fundos antes mesmo das decisões oficiais, diz a XP.
Embora a expectativa de queda de juros crie um ambiente otimista para a classe de ativos, os investidores precisam ser criteriosos ao alocar seus recursos em FIIs. Qualidade do portfólio, previsibilidade de renda e cotas negociadas na bolsa de valores abaixo do valor considerado ideal são as características que precisam estar no radar dos investidores antes de qualquer decisão de investimento.
Para a XP, o Tellus Propeties (TEPP11) reúne todos esses fundamentos. A corretora destaca que o fundo possui uma estratégia de investimentos bem definida e conta com uma gestão ativa eficiente, enquanto as suas cotas são negociadas com uma taxa de desconto de 18%. “Acreditamos que o TEPP11 possui um portfólio de alta qualidade, desempenho operacional sólido e potencial de ganhos adicionais via desinvestimentos estratégicos”, ressaltou a corretora que reiterou a sua recomendação de compra para o fundo.
O JS Real Estate (JSRE11) faz parte dos fundos com esse perfil de investimento. A XP avalia que o JSRE11 possui portfólio composto por imóveis de alto padrão e bem localizados. O FII conta ainda com um potencial de crescimento do resultado recorrente, sustentada pela vacância (taxa de desocupação baixa) e aluguéis defasados. “Acreditamos que o JSRE11 negocia com desconto significativo de 38% em relação ao valor patrimonial e potencial de valorização de 50% frente à nossa estimativa”, destacou a corretora.
Na primeira sessão de novembro, o Ifix sobe apenas 0,03%, cotado a 3.594,64 pontos.
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