12 meses no aluguel ou no fundo imobiliário: o que vale mais a pena?

Uma das formas mais populares de ganhar dinheiro com imóveis é o aluguel
Entretanto, investir em fundos imobiliários pode ser mais fácil e significativamente mais rentável
Mas o investimento em FIIs, como em qualquer outra aplicação financeira de renda variável, também possui riscos

Existem várias formas de ganhar dinheiro com imóveis. A mais popular delas talvez seja o tradicional aluguel de uma casa, apartamento ou escritório em troca de uma remuneração mensal. Entretanto, há uma outra maneira mais eficiente, fácil e rentável: o investimento em fundos imobiliários (FIIs).

Por meio de um fundo imobiliário, o interessado une seus recursos ao capital de terceiros, com o objetivo de investir em ativos nesse setor (construção, aquisição e locação de empreendimentos ou outros fundos) na Bolsa de Valores.

Esse montante é gerido por um profissional e os rendimentos obtidos, isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, são divididos entre os participantes dos fundos, os chamados cotistas. Além dessa renda mensal, também é possível ganhar com a valorização da ‘cota’, pedaço do fundo que pertence a cada investidor.

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As vantagens de optar por FIIs em vez de alugar um imóvel de forma convencional se tornam claras quando todas as despesas são colocadas no papel. Por isso, o E-Investidor, em parceria com a Ativa Investimentos, comparou a rentabilidade do aluguel de uma casa avaliada em R$ 300 mil com o investimento deste capital em um fundo imobiliário durante um período de 12 meses.

No aluguel, sem IR

Imagine que você é dono de um imóvel que vale R$ 300 mil e quer ganhar o máximo de dinheiro possível com a propriedade nos próximos 12 meses. Caso decida alugar, algumas questões precisam ser levadas em consideração:

De acordo com o índice de aluguéis Fipezap, até o mês passado, os locatários conseguiam ter retorno médio anual de 4,68% sobre o valor do imóvel residencial (0,39% ao mês);
Isso significa que, para um imóvel de R$ 300 mil, os aluguéis mensais seriam de cerca de R$ 1.170;
Em um ano, você conseguiria R$ 14.040 de aluguel, isento de Imposto de Renda, já que o IR só incide em aluguéis iguais ou superiores a R$ 1.903,98 por mês.

Mas…

Esse cálculo considera que o imóvel não ficou vazio nesse período. Caso tenha ficado sem inquilinos por algum momento, os gastos com a manutenção da casa afetariam a projeção;
A diversificação também é restrita, isto é, todo o rendimento vem de uma única propriedade. O que aumenta o risco;
Se o valor do aluguel ultrapassa os R$ 1.903,98, a quantia seria tributável. As alíquotas progressivas para aluguéis variam entre 7,5% a 27,5%.

Tabela progressiva de IR para aluguéis
Até R$ 1.903,98	isento
De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65	7,5%
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15%
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%
Acima de R$ 4.664,68	27,5%

No fundo imobiliário

Por outro lado, se você tivesse vendido o imóvel e aplicado os R$ 300 mil em um fundo imobiliário há 12 meses, o cenário seria um pouco mais simples. “Os rendimentos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, é uma preocupação a menos que o investidor vai ter”, explica Mario Campos, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos.

Considerando o rendimento médio anual de dois dos fundos imobiliários mais conservadores da carteira de Top Picks da Ativa, o BCFF11 (7,30% no recorte anual) e o BTLG11 (6,10% no recorte anual), os retornos seriam os seguintes:

Para o BCF11: R$ 21,9 mil no ano – um ganho de R$ 7.860 em relação ao obtido com o aluguel no mesmo período;
Para o BTLG11: R$ 18,3 mil no ano – um ganho de R$ 4.260 em relação ao obtido com o aluguel no mesmo período.

Além dos dois fundos citados como exemplo, é possível fazer o cálculo utilizando o índice que representa o desempenho médio dos fundos imobiliários na Bolsa, o Ifix. O indicador teve yield anual de 7,2% (até 27 de abril), segundo dados da Economatica Brasil, o que equivaleria a um retorno de R$ 21,6 mil no ano, cerca de R$ 7.560 a mais do que o obtido com aluguéis.

“A diversificação é muito maior em fundos imobiliários. Dentro de um mesmo fundo, pode haver vários empreendimentos, o que reduz o risco de vacância [imóvel vazio]. Você também pode diversificar em vários fundos, de diversos segmentos. No aluguel, você tem um imóvel só, e se você não aluga, não existe renda”, afirma Gabriel Teixeira, também analista de fundos imobiliários da Ativa.

Apesar de serem mais vantajosos em termos de rentabilidade, despesas com manutenção da residência e pagamento de possíveis impostos, o investimento em FIIs também possui risco. “A diferença de retorno nunca vai ser um percentual fixo, pode aumentar ou diminuir, já que é renda variável”, afirma Campos.