Talvez essa seja uma das perguntas que mais recebo por aqui e a resposta é bem diferente do que a maioria das pessoas pensa ou até do que muitos falam na internet. Meu objetivo com esse texto não é criticar a compra ou o aluguel e isso já leva ao primeiro ponto: não existe a situação correta e que vai invalidar a posição contrária.
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Outra coisa muito importante é que meu propósito não é ser superficial e falar do sonho da aquisição ou do acúmulo de capital, por exemplo. Temos que pensar de forma inteligente para conseguir fazer a melhor escolha e, para isso, precisamos considerar algumas variáveis.
Primeiro, podemos pensar na forma de aquisição do bem em si, pois ela pode ser feita à vista ou financiada. A consideração a se fazer sobre isso é se você tem, de fato, condições de comprar o bem à vista. Se não tem, nem faz sentido a comparação, pois o financiamento é sua única opção.
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Em segundo lugar, existe o que chamamos de custo de oportunidade. Em poucas palavras, é o que você deixa de ganhar ao fazer uma escolha. No caso da questão “comprar ou alugar”, você está escolhendo entre:
1) imobilizar seu capital ao comprar/financiar o imóvel, em troca da segurança de um lugar para chamar de seu.
2) pagar aluguel todo mês por um imóvel que nunca vai ser seu, mas ter a oportunidade de deixar seu dinheiro bem investido e rendendo juros, além de poder usá-lo para outros objetivos.
Mas é claro que é uma escolha muito mais complexa do que isso. Afinal, o que é mais importante para você: segurança ou liberdade? Como você se sentiria com uma dívida de 30 anos a pagar? Você tem o conhecimento necessário para investir bem? Você quer ser capaz de usar seu dinheiro para uma viagem internacional, por exemplo, ou prefere a capacidade de tomar as próprias decisões em uma obra em casa?
Enfim, seja lá quais forem suas motivações, é importante refletir sobre elas para tomar a decisão mais acertada possível, pois a compra de um imóvel é um compromisso de longo prazo, se não para a vida inteira.
Além disso, um ponto muito importante e necessário é fazer as contas. Tenho certeza que você vai ouvir muita gente da área de finanças dizendo que alugar vale mais a pena, mas nem sempre essa é a realidade.
Uma conta simples, para começar, é dividir o aluguel pelo valor do imóvel. O resultado expressa quanto você está pagando de aluguel em relação ao que aquele imóvel vale. Vamos ao exemplo:
Digamos que você decida comprar um apartamento que vale R$300 mil, enquanto paga um aluguel mensal de R$1.200. Portanto, o resultado seria o seguinte:
1.200 / 300.000 = 0,004
0,004 x 100 = 0,40% por mês
Assim, você sabe que está pagando, todos os meses, 0,40% sobre o valor do imóvel.
Podemos chamar isso de taxa de retorno e compará-la com o rendimento que você teria caso seu dinheiro estivesse investido. Se você consegue mais do que isso nos seus investimentos, então o aluguel vale a pena. Se não, a compra do apartamento pode ser mais interessante.
Quando falamos de renda fixa, usamos a taxa Selic como referência de retorno. Atualmente, ela está em 4,25% ao ano, ou 0,34% ao mês, aproximadamente. Ou seja, o retorno é menor do que o valor do aluguel. Então, a menos que você saiba como rentabilizar melhor seu capital, alugar não vale a pena.
Uma forma de conseguir um retorno melhor é na renda variável, onde uma taxa bastante aceitável está entre 0,5% e 0,6% ao mês. Mas, para isso, você precisa ter conhecimento o suficiente para não perder dinheiro.
Mas esse ainda não é o ponto mais importante, pois também devemos considerar a valorização do imóvel ao longo do tempo. Muita gente acha que um bem como esse sempre vai valorizar, mas não é verdade, isso depende muito dos ciclos de mercado e da região onde você mora. A valorização do imóvel faz toda a diferença nas contas e justifica a escolha pela compra, seja à vista ou financiada. Por outro lado, a desvalorização ou a não valorização já é motivo para que não se compre aquele imóvel, mesmo que a taxa de financiamento seja baixa.
Eu vou dar um exemplo que aconteceu comigo.
Quando me casei, compramos um apartamento financiado, uma vez que não tínhamos o valor à vista, mas era um ciclo de alta dos imóveis e o apartamento valorizou 444% em 5 anos. Eu fiz a venda em 2014 e de lá pra cá, ou seja, 7 anos depois, os imóveis no mesmo prédio estão custando o mesmo preço que vendi, isso significa que eles desvalorizaram, pois devemos considerar a inflação no período.
Com esse exemplo, fica claro que o momento de compra do imóvel é o mais importante e não a simples conta de rentabilidade entre alugar ou financiar. Se você entende que há boas chances do seu bem valorizar e, quem sabe, duplicar ou triplicar de valor, esse pode ser, sim, um bom investimento.
No fim das contas, a valorização do bem é o mais importante e às vezes pagar uma taxa mais cara de financiamento vale a pena, pois é o tal custo de oportunidade, por outro lado comprar um imóvel que não deve ser valorizado não vale a pena, mesmo que seja a taxa zero.