Não compre fundos imobiliários

Por Eduardo Mira

26/02/2021 | 8:31 Atualização: 26/02/2021 | 8:31

Pode parecer estranha essa minha afirmação, porque eu gosto muito de fundos imobiliários – são investimentos de baixo risco se comparados às ações e têm um retorno satisfatório, visto que pagam dividendos regularmente. Mas eu acho que é importante a gente ampliar o diálogo e a visão sobre esse tipo de investimento para que o investidor tenha uma ideia melhor de onde está colocando o seu dinheiro e conseguir alinhar suas expectativas ao que o investimento se propõe.

O fundo imobiliário é um investimento em que vários investidores colocam dinheiro com um objetivo em comum: participar de todos os resultados desse fundo. Então todos têm obrigações e direitos, assim como em todo fundo de investimento. A grande particularidade dos fundos imobiliários é que eles têm por objetivo investir no setor imobiliário. Mas uma outra particularidade importante está descrita na lei 8668, em seu artigo 10 – parágrafo único, onde diz que: “O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”.

Esse ponto faz uma diferença muito grande para os fundos de investimento imobiliários, porque eles apenas descontam os valores referentes às suas taxas, custos e provisões – todo o restante é distribuído aos cotistas.

Para aquele investidor que pensa em viver de renda e receber os rendimentos de forma constante, assim como aquela pessoa que tem um imóvel alugado e paga a taxa da imobiliária e depois recebe todo o valor, é uma ideia muito interessante. Isso funciona e faz total sentido, só que – assim como o imóvel gerador de renda – o fundo imobiliário acaba ficando restrito em seu crescimento quando ele distribui todo o valor arrecadado com o aluguel dos seus imóveis ou dos juros recebidos.

O entendimento disso fica mais claro quando a gente compara o fundo imobiliário com uma empresa. As empresas distribuem parte do seus lucros, mas também têm uma grande preocupação com o seu crescimento. Na prática: parte do que ela gera de resultado pode e deve ser reinvestido, assim a empresa consegue crescer comprando mais máquinas, prédios, contratando mais funcionários, ampliando sua produção e gerando mais e mais lucros aos seus acionistas. É de se esperar que esse aumento de produção vá gerar um aumento na distribuição dos seus dividendos e isso é o que o acionista quer quando compra uma ação.

Já nos fundos imobiliários, o ativo, ou seja, o investimento do fundo – que pode ser um shopping ou um prédio comercial – acaba sendo muito restrito e específico. O fundo não tem dinheiro para simplesmente comprar outro prédio e gerar mais renda, pois seu lucro foi distribuído aos cotistas.
Mas o fundo imobiliário pode, sim, aumentar seu patrimônio. Esse aumento se dá por um processo de subscrição, em que o fundo arrecada mais dinheiro, mas com isso também traz novos cotistas. Então o aumento do patrimônio do fundo é dado pelo aumento do número de cotas e aí a gente não percebe o crescimento do dividendo, diferente das ações, onde a empresa busca eficiência e ampliação de suas atividades com dinheiro que ela retém dos lucros, ou até mesmo com dinheiro pego no banco (que, aliás, é outra coisa que o fundo imobiliário não pode fazer). Existem sim alguns instrumentos de securitização que podem ajudar na alavancagem dos fundos imobiliários, mas mesmo assim é uma operação mais engessada e não muito comum nesse tipo de investimento no Brasil.

Eu sei que muita gente vai ler esse texto e vai discordar de mim, dizendo que os fundos imobiliários cresceram e têm sim valorização de suas cotas ao longo do tempo – e realmente existe essa expectativa de valorização, porém, não devemos esperar que ela seja igual à valorização de uma ação – isso seria comparar instrumentos de investimento diferentes e com expectativas distintas, principalmente em relação ao reinvestimento de seus lucros. E isso faz muita diferença para o crescimento da empresa e do fundo imobiliário.

O crescimento dos fundos imobiliários não deve ser comparado com o crescimento das ações, que têm uma capacidade muito maior nesse sentido – é factível acreditar que uma ação possa dobrar de valor no período de seis meses ou um ano – ou até menos -, o que não acontece com o fundo imobiliário no mesmo período.

A minha ideia aqui não é dizer qual é melhor ou qual é pior, porque não existe esse tipo de comparação. O que cada investidor deve fazer é: de forma racional, entender as suas necessidades de crescimento para atingir os seus objetivos e, com essa clareza, buscar investimentos que estejam alinhados às suas expectativas.

E quem imagina que meu objetivo seja te convencer a investir somente em ações está enganado, porque o fundo imobiliário é, sim, um excelente instrumento de investimento, principalmente no seu caráter pedagógico. Ele paga todos os meses – pelo menos a maioria dos fundos tem essa regularidade – e isso cria uma disciplina para o investidor (além de que é bom demais ver todos os meses o dividendo caindo na conta sem que você faça nada!). Mas como o crescimento do fundo imobiliário não é muito expressivo, talvez essa necessidade de crescimento não atenda à maioria dos investidores. Então o recebimento imediato dos dividendos, embora seja uma alegria, pode ser o empecilho para o crescimento mais exponencial dos investimentos de cada investidor.

Por isso, reforço: cada um deve analisar a sua realidade, a sua necessidade e, a partir daí, conseguir escolher melhor os ativos que vai colocar na sua carteira. Para muita gente pode fazer sentido ter fundo imobiliário na carteira para ter um ativo de crescimento mais regular e uma outra parte em ações para buscar um crescimento maior. Juntas, essas duas partes podem gerar o retorno que o investidor precisa. Essa é a grande avaliação que a gente tem de fazer sobre a nossa carteira de investimentos para ter um crescimento dentro daquilo que se deseja.

E nunca é demais reforçar que não existe carteira de investimentos perfeita. Existe aquela carteira e aquele investimento que direcionam você aos seus sonhos. Não importa se o investimento X ou Y tem um grande retorno, talvez você não queira se expor a esse risco – e talvez nem precise disso para atingir suas metas. Por isso eu ensino isso sempre aos meus alunos: definir os seus objetivos é mais importante do que escolher o seus investimentos, porque é a clareza de onde quer chegar que vai determinar como e onde você deve colocar o seu dinheiro.

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