Como investir com tokens digitais em imóveis, meio ambiente e agro

Em vez de na livraria ou no spa, as transações ocorrem em redes blockchain. Mas, em bom economês, o objetivo da tokenização é criar produtos de investimento, seja para participação nos lucros na venda de imóveis, captação de recursos ou até vantagens para torcedores de grandes times de futebol, como compra antecipada de ingressos e festas de camarote.

No mundo dos tokens, já são várias as modalidades disponíveis no mercado brasileiro. Pode-se comprar um token imobiliário para receber um percentual da venda ou do aluguel que corresponde a uma fração do imóvel; ou ainda token de precatórios, para lucrar em cima da diferença de valores quando ocorrer o pagamento da dívida pela Justiça.

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Imóveis

Os imóveis estão entre as possibilidades de ativos reais que podem ser tokenizados. Mas a que nos referimos exatamente quando dizemos tokenização imobiliária? Diretor de Operações da Ribus, empresa que oferece soluções em blockchain para o mercado imobiliário, Bruno Faria alerta que tokenizar um imóvel não significa fracionar a escritura.

“Quando falamos de tokenização imobiliária no Brasil, é sobre comprar um token para ter acesso a um porcentual da venda ou do aluguel”, explica Faria. Ele destaca mais uma possibilidade de negociação, que seria revender um token a outra pessoa antes da venda do imóvel ou durante o aluguel, o que não ocorre com um fundo imobiliário, por exemplo.

Apesar de dispensar intermediários nas vendas de tokens entre proprietários, ainda há necessidades próprias do setor imobiliário, com os mesmos registros em cartório – incluindo o Registro Geral de Imóveis (RGI), que demanda uma documentação extensa.

“Por conta disso, não vejo o benefício da tokenização em 100% de sua capacidade ainda”, pondera Faria. Entre novembro de 2021 e o início de dezembro de 2022, a empresa tokenizou 41 imóveis, representando uma operação total de R$ 20 milhões.

Precatórios

A tokenização de precatórios, títulos de dívidas contraídas pelo Estado como consequência de ações judiciais, é outro dos produtos disponíveis no mercado.

Investidores adiantam o pagamento para quem precisa receber a dívida com urgência, mas oferecem o valor com desconto. Assim, quem investe passa a ser dono do precatório e lucra com a diferença de valor quando o Poder Público pagar aquela dívida.

Quando tokenizados, esses títulos são divididos em várias partes que podem ser distribuídas a diferentes indivíduos. “É como se pegasse um precatório e transferisse para uma Sociedade de Proposta Específica (SPE) e essa SPE criasse mil contratos iguais, cada um de R$ 100, e passasse a negociar cada um desses contratos de R$ 100”, explica o CEO da MB Token, unidade de negócios do Mercado Bitcoin, Reinaldo Rabelo.

O executivo cita um caso recente de um cliente, um advogado que tokenizou um precatório de R$ 5 milhões. Ele precisava de R$ 1 milhão para pagar as contas da família. Por conta disso, tentou vender o precatório para os grandes fundos, mas todos ofereceram mais ou menos o mesmo deságio – 53% – e ninguém aceitou comprar só um pedaço.

“Apresentamos uma proposta para ele tokenizar o ativo inteiro, mas só vender os tokens equivalentes a captar R$ 1 milhão. Ele fez isso e o custo da operação saiu bem menor, foi de menos de 25% de deságio”, revelou Rabelo ao destacar acessibilidade, liquidez e custo como principais vantagens da tokenização de precatórios.

Fan Tokens

Você é fanático por algum clube? Quer estar mais próximo das decisões sobre o futuro da agremiação e – por que não? – garantir acesso VIP a jogos e festas? Talvez esteja na hora de você conhecer melhor o fan token. Esse ativo digital vem sendo utilizado por tokenizadoras e clubes que desejam se conectar com sua base de torcedores. Ao comprar um fan token, os torcedores podem ter acessos a benefícios como a compra preferencial de ingressos, a participação em tomada de decisões do time, sorteio de camisas autografadas e brindes de entretenimento, como participação em festas em camarotes durante as partidas.

Para os clubes, a captação via fan tokens traz dinheiro para investimentos no time. O Flamengo, por exemplo, obteve cerca de US$ 2 milhões em cerca de 12 minutos de vendas em seu processo de abertura do fan token, chamado FTO (como se fosse um IPO em bolsa). “Dentro do nosso aplicativo, hoje o Flamengo é o clube com mais detentores de fan tokens no mundo. Isso mostra a força do Brasil”, disse Felipe Ribbe, diretor de Negócios da Socios. No Brasil, a empresa é a distribuidora oficial do token de times como Corinthians, Fluminense e Atlético-MG.

Sediada na Ilha de Malta, a tokenizadora não divulga o porcentual de mercado do País na plataforma, mas o Brasil só perde para a Turquia no número de negociações. A base de usuários da Socios gira em torno de 2 milhões de torcedores pelo mundo. Fontes de mercado apontam que a divisão das receitas das vendas dos tokens entre clube e tokenizadora é de 70% para a distribuidora e 30% para o time que cede a marca.

A capitalização do mercado de fan tokes no País é de R$ 1,62 bilhão atualmente, segundo estudo realizado pela Win The Game, joint venture entre o BTG Pactual e a Fix Delivery Partners, em parceria com o escritório Marcello Macêdo Advogados. Já são 51 entidades desportivas com contratos na criptoeconomia, que vai de times das séries A e B do Campeonato Brasileiro aos e-sports.

Outras ofertas de FTO ficaram represadas pelo momento de Copa do Mundo, pelo fim dos principais campeonatos internacionais e pelo chamado inverno cripto, em que a cotação das principais criptomoedas está em baixa. Os fan tokens acompanharam a queda: o do Flamengo, que estreou no final de 2021 valendo US$ 2, chegou à máxima de US$ 3,94, em 10 de novembro de 2021, menos de um mês depois do lançamento, e está hoje cotado a cerca de US$ 0,60.

Artes

Obras artísticas têm alcançado novos públicos e possibilidades com a expansão da tokenização, principalmente os NFTs, que são os tokens não fungíveis (conceito usado para ativos com características únicas, que não têm outro igual, como uma obra de arte, por exemplo). “A tecnologia consegue agregar valor para o meio cultural de forma muito clara, especialmente quando a gente fala de artes digitais, em que o controle de propagação é um enorme problema”, diz Jerfferson Souza, professor, pesquisador e assessor de Inovação Tecnológica e Social da Universidade Estadual do Ceará (Uece) e diretor de tecnologia da Blockchain One.

Ele destaca a proteção da obra, já que a tecnologia blockchain permite criar um registro de tokens e preservar os direitos autorais. O mesmo ocorre no setor musical, destaca a cofundadora do marketplace musical Phonograme.me, Janara Serafim. “Eu vejo artistas que já estão pagando boletos com o seu trabalho vendido em forma de NFT. É uma ferramenta muito poderosa para artistas pequenos e médios, como uma nova forma de exploração dos seus ativos.”

Uma dessas formas está sendo disseminada pela exchange de criptomoedas Foxbit. A empresa lançou um ativo de investimento em tokens musicais, o Foxbit Music Token (FXMUSIC-S01), que deve gerar pagamento de royalties mensais. “Esse token apenas demonstra que qualquer mercado poderá ser impactado com a tokenização, basta ter uma boa ideia”, diz o diretor jurídico e de compliance da Foxbit, Victor Henrique Martins Gomes.

Para apreciadores de arte em geral, está previsto para fevereiro o lançamento do Nano Art Token, ou simplesmente Nat, uma parceria entre a Nano Art Market com o Mercado Bitcoin. Ao comprar o ativo, as pessoas podem ter benefícios nas mais de 71 galerias de arte parceiras. “É um token que devolve dinheiro para o próprio circuito e faz a roda da arte girar”, afirma o fundador da Nano, Thomaz Pacheco.

Para o artista visual Gabriel Castelo Branco, de 25 anos, algumas vantagens o tornaram um colecionador de NFTs no começo deste ano. “A primeira delas é que artistas, agora, conseguem definir a porcentagem de royalties das revendas de sua arte. A outra é que artistas digitais ganham mais espaço no mercado da arte.” Branco conta que já movimentou em torno de R$ 50 mil na sua coleção de NFTs. “Sempre antes de comprar alguma arte, eu procuro estudar um pouco do artista, ver se realmente é alguém que se importa com o mercado, respeita as diretrizes e age de maneira ética com a comunidade. Não alguém que está lá apenas pelo lucro, mas sim pela arte.”

Dívida corporativa

A tokenização para captação de recursos por empresas privadas também é uma aplicação dessa nova tecnologia e funciona como uma alternativa às bolsas de valores tradicionais.

A vantagem de utilizar token como representações de dívidas corporativas é a eficiência do próprio sistema blockchain, afirma Chaim Finizola, co-fundador e CGO (Chief Growth Officer) da Credix, empresa sediada na Bélgica que traz capital estrangeiro para fintechs no Brasil. “A gente consegue ser muito mais rápido e muito mais transparente a preço baixo”, diz. De acordo com o executivo, o processo para uma fintech conseguir emitir debêntures na plataforma é 50% a 75% mais rápido do que no mercado tradicional. Essas dívidas são ofertadas no mercado internacional, em forma de tokens lastreados em ativos reais de crédito. Para entrar no ambiente, os investidores utilizam USDC – a USD Coin, uma stablecoin lastreada em dólar.

Commodities agrícolas

No Brasil, cujo saldo da balança comercial depende historicamente de bens agrícolas e primários, a tokenização de commodities já dá seus primeiros passos. A representação digital deste tipo de ativo permitirá transacionar, na blockchain, produtos como soja, milho e outros grãos. A Agrotoken tem o mesmo nome do produto que comercializa, um token fungível, que eventualmente pode ser convertido para a moeda local.

O agrotoken é dividido em três tipos, lastreados em grãos diferentes. Cada unidade de SOYA, o agrotoken vinculado à soja, por exemplo, equivale a uma tonelada real do grão. O mesmo vale para CORA e WHEA, lastreados em milho e em trigo, respectivamente. Por ter lastro e poder ser substituído por outros ativos de igual valor, a ideia desse token é criar valor sobre a produção do agricultor e blindá-lo de eventuais flutuações cambiais e monetárias, explica Anderson Nacaxe, diretor da Agrotoken no Brasil. “O token é a materialização de valor percebido para uma economia ou um ecossistema. A gente usa a representação digital de uma commodity com o objetivo de facilitar a vida do produtor.”

Além de ser possível trocar agrotokens por outros ativos digitais iguais por meio da carteira digital da empresa, a fintech tem parceria com a Visa para cartões de crédito aos clientes. O cartão é o momento em que os agrotokens são convertidos na moeda local, levando em conta a cotação do grão, explica o executivo. Na Argentina, segundo ele, já foram solicitados 3 mil cartões de crédito de agrotoken, desde março de 2021. No Brasil, o produto está em fase de teste, e a expectativa é que seja lançado oficialmente no começo do ano que vem.

Energias renováveis

A Rayons Energy, do setor de energia solar, oferece 20% de desconto na conta de luz padrão pela compra de tokens. Fundada em outubro de 2021, a empresa está em processo de construção de uma usina geradora de energia solar de até 1 megawatt (MW) na região de Planaltina-DF, capaz de alimentar mil casas.

Para levantar recursos da ordem de R$ 5 milhões para os equipamentos da usina, a Rayons dividiu o projeto em 20 bilhões de tokens avaliados entre US$ 0,000066 e US$ 0,000082. A usina deve estar totalmente pronta até o fim de 2023. Conforme explica Tífany Severe, uma das sócias da Rayons, a produção da usina será injetada na rede de luz, o que, por sua vez, vai gerar créditos de energia comercializados com cooperativas brasileiras. Além do desconto na conta de luz, os investidores terão direito à participação nos lucros do negócio equivalente ao número de tokens que detêm.

Além do ganho financeiro direto, o token de energias renováveis tem o apelo ambiental. “Gostamos de dizer que estamos tokenizando a sustentabilidade, pois comprando um token de energia renovável o investidor está ajudando a construir coisas sustentáveis, no nosso caso as usinas solares”, avalia.

Conforme Tifany, até 2019 a quantidade de energia solar no Brasil era de apenas 3%. Hoje, a quantidade instalada é de 8%. “A energia solar no Brasil tem um potencial gigantesco”, complementa.

Mercado de carbono

O mercado de carbono permite que países que ainda não atingiram sua cota de emissão de gases vendam esses créditos a outras nações que já excederam sua parte. O potencial do Brasil é enorme, como foi destacado na COP 27, realizada no Egito em novembro passado, com base na preservação da Floresta Amazônica.

Mas enquanto o País não oficializa sua participação no mercado regulado, empresas apostam na tokenização e lançam no mercado alternativas verdes a investidores interessados em práticas ESG. O Grupo Brasil Mata Viva (BMV) lançou o MundiToken, uma plataforma de comercialização de Unidades de Crédito de Sustentabilidade (USC). São criptoativos verdes lastreados em 7 núcleos de florestas preservadas, que utilizam 27 serviços ecossistêmicos para análise da preservação e valoração do token. Quanto mais a floresta apresentar resultados positivos quanto à preservação, maior será o valor do token.

“A plataforma nasce para escalar e fomentar a geração de ativos reais, registrados na B3, obtendo resultados sociais, financeiros e ambientais positivos”, explica Alessandra Umbelino, cofundadora da plataforma. Ganhos com a venda de UCS são transferidos para comunidades ao redor ou no raio de atuação das áreas preservadas. Segundo Alessandra, esses tokens são transacionáveis internacionalmente, rastreáveis e auditáveis.

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