Publicidade
A Kinea Investimentos deu início à sua estratégia para ganhar espaço no segmento de shoppings ao firmar um memorando de entendimento (MOU) com a Allos (ALOS3). A parceria prevê a criação do Kinea Allos Malls FII, fundo imobiliário que pode levantar até R$ 1,97 bilhão em sua oferta inicial. Para analistas, caso a operação seja bem sucedida, o novo produto tende a se destacar pelo potencial de geração recorrente de dividendos, sustentados por ativos já consolidados no mercado.
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
O movimento marca a entrada da gestora de investimentos no setor de shoppings. Segundo Carlos Martins, sócio da Kinea Investimentos, o interesse da asset já vinha algum tempo, mas as particularidades das operações envolvendos shoppings impediam a sua participação de forma competitiva. Na avaliação do executivo, trata-se de um setor menos “real estate” e mais dependente de gestão ativa de varejo.
“A Allos traz diferenciais estruturais relevantes: escala, participação ativa na gestão dos ativos e alinhamento de interesses. Esse conjunto reduz riscos operacionais e reforça a tese de longo prazo”, afirmou Martins ao E-Investidor.
Do lado da Allos, o acordo também traz benefícios estratégicos. A parceria com a Kinea inaugura para a companhia uma nova fonte de receita tanto pela aquisição parcial dos imóveis via fundo quanto pelo pagamento recorrente de dividendos e das taxas de administração. Isso porque, além de compartilhar a gestão do fundo com a Kinea, a gigante do segmento de shoppings também será cotista relevante, com o recebimento de 24% das cotas do fundo como parte do pagamento.
“Olhando um pouco mais para frente, enxergamos um potencial de crescimento para o fundo com espaço para novas captações, podendo transformá-los em um dos produtos mais relevantes no mercado”, diz Daniella Guanabara, CFO da Allos.
Os recursos da captação serão utilizados para a aquisição em ativos ligados ao portfólio da Allos, a um cap rate (taxa de retorno) em torno de 9,5%. As participações do fundo nos imóveis, porém, vão depender do volume final da captação. As estimativas apontam para fatias entre 49% a 100% no Shopping Metrô Santa Cruz, 65% no Caxias Shopping; de 4,5% a 53% no Bangu Shopping; de 12% a 40% no Shopping Parangaba; de 11% a 50,1% no Plaza Sul Shopping; de 10% a 12% no Shopping Villa-Lobos; e de 5% a 15% no Shopping Tamboré.
O modelo de estruturação do Kinea Allos Malls FII nasce com um diferencial de mercado que, segundo Martins, consiste no alinhamento de interesse entre as empresas envolvidas. A Allos seguirá responsável pela operação dos shoppings, ao mesmo tempo que atuará como gestora e cotista relevante do fundo imobiliário. “É um formato ainda pouco explorado nesse nível no mercado brasileiro”, destaca Martins.
Ainda assim, a relação com potencial conflito de interesse exige uma atenção redobrada dos investidores, mas não inviabiliza a tese de investimento do novo produto, na avaliação de analistas. “O mercado precisa acompanhar de perto, mas as duas empresas são sólidas, o que sustenta a expectativa de uma operação bem-sucedida”, diz Otmar Schneider, analista de fundos imobiliários da Nord Investimentos.
Publicidade
A reputação da Kinea e da Allos no setor imobiliário não é o único pilar que torna o fundo imobiliário como um ativo interessante a integrar o portfólio dos investidores. O portfólio será composto por imóveis consolidados em suas regiões, o que favorece a estabilidade na distribuição de dividendos.
As vantagens da operação também contemplam os acionistas da Allos. Com a captação dos recursos na oferta primária, o acordo prevê que o pagamento dos imóveis será realizado 80% à vista, que incluir o recebimento de 24% das cotas do fundo, e 20% restantes pagos em três parcelas iguais, com vencimento em 24, 36 e 48 meses a partir da liquidação da oferta.
Embora a CFO não tenha afirmado que a venda dos ativos possa gerar pagamentos adicionais de proventos, a Elleven estima que o pagamento possa viabilizar um incremento potencial de dividend yield entre 2,9% e 7,4% caso seja destinado integralmente aos acionistas da empresa.
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
