Financiar imóvel pode dar retorno maior do que alugar e investir. Veja

O que vale mais a pena para acumular patrimônio, investir a renda excedente em ativos de renda fixa e variável ou usar essa grana para pagar juros num financiamento habitacional?

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Quando vale a pena amortizar a parcela do financiamento imobiliário?

A resposta pode gerar debates acalorados, mas dependendo da situação, sim, contrair essa dívida pode ser mais eficiente, mesmo sendo uma resposta contraintuitiva, afinal, em vez de a pessoa ganhar juros vai optar por pagá-los.

“Como você não tem casa própria, digo-lhe com toda a lealdade que procure comprar uma, custe o que custar em sofrimento e privações. Só então terá o espírito livre para investir”, registrou o jornalista Décio Bazin, um dos maiores investidores do Brasil, em seu clássico livro Faça Fortuna com Ações, Antes que Seja Tarde. Para Bazin, ninguém é vencedor no mundo dos investimentos se não tiver a casa própria.

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As vantagens de ter seu próprio imóvel, mesmo que financiado, não ficam apenas no campo teórico. A analista Júlia Aquino, da Rico Investimentos, aponta em relatório que é possível acumular um patrimônio maior, financiando um imóvel no longo prazo, em relação à decisão de alugar para manter uma maior liquidez. “Comprar uma casa, mesmo que financiada, pode ser mais rentável que alugar e investir”, diz a especialista.

Simulação com 20% de entrada

Para chegar à conclusão, a analista de investimentos simulou o financiamento de um imóvel no valor de R$ 150 mil em que o mutuário deu R$ 30 mil de entrada e financiou os R$ 120 mil restantes em 10 anos . A taxa utilizada foi a de 11,5% ao ano (juros médios de financiamento imobiliário, segundo o Banco Central (BC), quando a Selic estava a 13,25% ao ano em agosto).

No cálculo, ela considerou que esse mutuário teria uma disponibilidade mensal de R$ 2.500 – após pagar todas as suas despesas – e utilizou a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) em que o valor das parcelas caem ao longo do tempo. No cálculo, a primeira mensalidade seria R$ 2.093,50 e, a última, 120 meses depois, de R$ 1.009,11. Todo o excedente de R$ 2.500 de capacidade de pagamento foi aplicado, rendendo 0,9% ao mês, hipoteticamente (ver quadro).

Neste critério, aponta a profissional, o mutuário teria acumulado, ao final de 10 anos, R$ 184.519,96 de investimentos, além do valor do imóvel de R$ 150 mil. Considerando a valorização da casa própria no período, pela média do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) dos últimos 10 anos (9,07% ao ano) – o chamado índice de reajuste dos alugueis –, este imóvel poderia chegar a valer R$ 354 mil, totalizando um acúmulo de patrimônio próximo dos R$ 540 mil.

Ela pondera, no entanto, que a apreciação do imóvel não segue o índice de inflação apenas, pois múltiplas variáveis influenciam no preço.

Em comparação, um investidor que preferiu pagar aluguel pelo mesmo apartamento, segundo a análise, teria conseguido acumular um patrimônio de R$ 439.647,57, ou R$ 100 mil a menos (ver quadro).

Neste caso do aluguel, Júlia Aquino considerou o mesmo aporte inicial de R$ 30 mil (aplicado em renda fixa), a mesma capacidade de desembolso mensal (R$ 2.500) e um custo de R$ 600 com aluguel (considerando que um aluguel médio representa 0,4% do valor do imóvel), além do reajuste anual desta obrigação corrigido pelo IGP-M.

Custos que precisam ser levados em conta

É preciso considerar três pontos nesta comparação, destaca Julia Aquino. A primeira é que aquele que financia um imóvel terá despesas relativas a impostos e custos de aquisição em cerca de 10% do valor do bem. Além disso, em dez anos, o proprietário terá despesas com manutenção.

"E mais, boa parte do patrimônio conseguido por quem financia é fruto da valorização deste imóvel", diz a especialista. Caso essa valorização seja menor, o resultado da comparação proposta também se torna diferente. "Considerando uma carteira de investimentos com rentabilidade de 1,23% ao mês, quem opta por alugar acumularia mais patrimônio ao longo do tempo", diz.

Outro aspecto é a taxa Selic considerada, de 13,25% ao ano. Atualmente, os juros básicos estão em 12,75%. "Sendo essa uma das variáveis mais importantes da equação, uma taxa diferente pode afetar o resultado", pondera.

Financiamento saudável

Como a expectativa aponta para uma queda nos juros básicos da economia, a tendência é de que a conta, nos próximos meses, beneficie quem optar por financiar seu imóvel. Por outro lado, quem aluga e investe o restante acumula um patrimônio relevante ao longo do tempo, capital que pode ajudar na negociação de um imóvel com pagamento à vista ou compra via leilão.

Há muitas variáveis e objetivos pessoais a serem ponderados nesta comparação, a começar pela disposição em manter uma disciplina financeira para enfrentar uma dívida de longo prazo e, no caso sugerido, ainda manter uma rotina de guardar dinheiro.

Para quem trabalha no setor imobiliário, o princípio básico a se considerar consiste em verificar se o valor da prestação é próximo ao que pagaria em aluguel. "Caso for, o financiamento se torna saudável, mas caso a prestação for muito mais alta, é preferível aguardar ao longo do tempo para comprar o imóvel à vista ou dar uma entrada com uma quantia maior", diz Daniel Gava, CEO da Rooftop, startup de tecnologia para o mercado imobiliário.

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