- Relatório da Rico mostra que é possível acumular um patrimônio maior financiando um imóvel em comparação a decisão de alugar para investir
- Taxa Selic é uma variável importante da equação e alterações afetam bastante o resultado
- O ideal é que valor da prestação seja próximo ao que seria a taxa de aluguel
O que vale mais a pena para acumular patrimônio, investir a renda excedente em ativos de renda fixa e variável ou usar essa grana para pagar juros num financiamento habitacional?
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A resposta pode gerar debates acalorados, mas dependendo da situação, sim, contrair essa dívida pode ser mais eficiente, mesmo sendo uma resposta contraintuitiva, afinal, em vez de a pessoa ganhar juros vai optar por pagá-los.
“Como você não tem casa própria, digo-lhe com toda a lealdade que procure comprar uma, custe o que custar em sofrimento e privações. Só então terá o espírito livre para investir”, registrou o jornalista Décio Bazin, um dos maiores investidores do Brasil, em seu clássico livro Faça Fortuna com Ações, Antes que Seja Tarde. Para Bazin, ninguém é vencedor no mundo dos investimentos se não tiver a casa própria.
As vantagens de ter seu próprio imóvel, mesmo que financiado, não ficam apenas no campo teórico. A analista Júlia Aquino, da Rico Investimentos, aponta em relatório que é possível acumular um patrimônio maior, financiando um imóvel no longo prazo, em relação à decisão de alugar para manter uma maior liquidez. “Comprar uma casa, mesmo que financiada, pode ser mais rentável que alugar e investir”, diz a especialista.
Simulação com 20% de entrada
Para chegar à conclusão, a analista de investimentos simulou o financiamento de um imóvel no valor de R$ 150 mil em que o mutuário deu R$ 30 mil de entrada e financiou os R$ 120 mil restantes em 10 anos . A taxa utilizada foi a de 11,5% ao ano (juros médios de financiamento imobiliário, segundo o Banco Central (BC), quando a Selic estava a 13,25% ao ano em agosto).
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No cálculo, ela considerou que esse mutuário teria uma disponibilidade mensal de R$ 2.500 – após pagar todas as suas despesas – e utilizou a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) em que o valor das parcelas caem ao longo do tempo. No cálculo, a primeira mensalidade seria R$ 2.093,50 e, a última, 120 meses depois, de R$ 1.009,11. Todo o excedente de R$ 2.500 de capacidade de pagamento foi aplicado, rendendo 0,9% ao mês, hipoteticamente (ver quadro).
Neste critério, aponta a profissional, o mutuário teria acumulado, ao final de 10 anos, R$ 184.519,96 de investimentos, além do valor do imóvel de R$ 150 mil. Considerando a valorização da casa própria no período, pela média do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) dos últimos 10 anos (9,07% ao ano) – o chamado índice de reajuste dos alugueis –, este imóvel poderia chegar a valer R$ 354 mil, totalizando um acúmulo de patrimônio próximo dos R$ 540 mil.
Ela pondera, no entanto, que a apreciação do imóvel não segue o índice de inflação apenas, pois múltiplas variáveis influenciam no preço.
Em comparação, um investidor que preferiu pagar aluguel pelo mesmo apartamento, segundo a análise, teria conseguido acumular um patrimônio de R$ 439.647,57, ou R$ 100 mil a menos (ver quadro).
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Neste caso do aluguel, Júlia Aquino considerou o mesmo aporte inicial de R$ 30 mil (aplicado em renda fixa), a mesma capacidade de desembolso mensal (R$ 2.500) e um custo de R$ 600 com aluguel (considerando que um aluguel médio representa 0,4% do valor do imóvel), além do reajuste anual desta obrigação corrigido pelo IGP-M.
Custos que precisam ser levados em conta
É preciso considerar três pontos nesta comparação, destaca Julia Aquino. A primeira é que aquele que financia um imóvel terá despesas relativas a impostos e custos de aquisição em cerca de 10% do valor do bem. Além disso, em dez anos, o proprietário terá despesas com manutenção.
"E mais, boa parte do patrimônio conseguido por quem financia é fruto da valorização deste imóvel", diz a especialista. Caso essa valorização seja menor, o resultado da comparação proposta também se torna diferente. "Considerando uma carteira de investimentos com rentabilidade de 1,23% ao mês, quem opta por alugar acumularia mais patrimônio ao longo do tempo", diz.
Outro aspecto é a taxa Selic considerada, de 13,25% ao ano. Atualmente, os juros básicos estão em 12,75%. "Sendo essa uma das variáveis mais importantes da equação, uma taxa diferente pode afetar o resultado", pondera.
Financiamento saudável
Como a expectativa aponta para uma queda nos juros básicos da economia, a tendência é de que a conta, nos próximos meses, beneficie quem optar por financiar seu imóvel. Por outro lado, quem aluga e investe o restante acumula um patrimônio relevante ao longo do tempo, capital que pode ajudar na negociação de um imóvel com pagamento à vista ou compra via leilão.
Há muitas variáveis e objetivos pessoais a serem ponderados nesta comparação, a começar pela disposição em manter uma disciplina financeira para enfrentar uma dívida de longo prazo e, no caso sugerido, ainda manter uma rotina de guardar dinheiro.
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Para quem trabalha no setor imobiliário, o princípio básico a se considerar consiste em verificar se o valor da prestação é próximo ao que pagaria em aluguel. "Caso for, o financiamento se torna saudável, mas caso a prestação for muito mais alta, é preferível aguardar ao longo do tempo para comprar o imóvel à vista ou dar uma entrada com uma quantia maior", diz Daniel Gava, CEO da Rooftop, startup de tecnologia para o mercado imobiliário.
