Financiamento imobiliário: veja simulações para escolher o mais barato

Caixa tem as melhores taxas no financiamento imobiliário, mas relação com banco deve entrar na conta
Consumidor deve avaliar o custo efetivo total do financiamento antes de fechar negócio
Bancos têm simuladores de crédito. Confira simulações

A Caixa Econômica Federal (CEF) ainda continua sendo o banco com as melhores taxas no segmento de crédito imobiliário. É por isso que se tornou referência e atualmente domina cerca de 65% deste mercado.

Isso não quer dizer, no entanto, que a Caixa seja a melhor opção para você. Como em qualquer relação de consumo, a prudência deve ser sempre o fio condutor das decisões e isso inclui o banco que vai financiar o sonho da casa própria.

“O que interessa, no final das contas, é o custo efetivo total (CET) do financiamento”, alerta Miguel Ribeiro, diretor executivo da Associação Nacional de Executivos (Anefac). É o CET quem vai definir o valor da prestação que vai expressar em reais o valor do financiamento mais barato.

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Ribeiro alerta que, muitas vezes, os juros são utilizados como chamariz, mas na hora do contrato, vêm custos de abertura de crédito, seguro prestamista e outros produtos que podem encarecer o preço final e o que era 9,9% ao ano vai para 12%.

Nesta reportagem, mostramos que o custo efetivo total do financiamento – todos os valores que o banco cobra na linha de crédito, como taxas de juros e os encargos, entre outros – está, na média do mercado em 11% ao ano.

Para evitar erros, é importante o consumidor procurar, primeiro, o banco onde mantém relacionamento. Esta é a instituição que tem seu histórico de comportamento e a melhor capacidade de avaliar suas condições de crédito e, eventualmente, oferecer melhores produtos.

Além desse cuidado, é possível fazer pesquisas de preços sem sair de casa. Existem diversos simuladores na internet para calcular os valores de financiamento de imóveis, que possibilitam experimentar a entrada em porcentuais diferentes e o saldo em prazo de até 420 meses. “Algumas instituições autorizam a entrada mínima de 10% do valor do bem a ser financiado”, lembra Daniel Gava, executivo da proptech Rooftop.

Veja os simuladores da Caixa, Banco do Brasil, Santander, Bradesco e Itaú

A seguir listamos como ficariam as prestações de crédito para um imóvel no valor de R$ 500 mil, financiado num prazo de 360 meses (30 anos) pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). As taxas de juros consideradas são as médias praticadas pelas instituições financeiras informadas pelo Banco Central (BC). Cálculos foram realizados pela Anefac:

Caixa, taxa média de 9,90% ao ano

Primeira prestação – R$ 5.337,76
Última prestação – R$ 1.399,85
Total do financiamento – R$ 1.212.771,65

Banco do Brasil, taxa média de 10,13% ao ano

Primeira prestação – R$ 5.425,56
Última prestação – R$ 1.400,10
Total do financiamento – R$ 1.228.620,45

Bradesco, taxa média de 10,59% ao ano

Primeira prestação – R$ 5.600,67
Última prestação – R$ 1.400,58
Total do financiamento – R$ 1.260.227,24

Itaú, taxa média de 10,65% ao ano

Primeira prestação – R$ 5.623,46
Última prestação – R$ 1.400,65
Total do financiamento – R$ 1.264.340,97

Santander, taxa média de 11,61% ao ano

Primeira prestação – R$ 5.986,58
Última prestação – R$ 1.401,66
Total do financiamento – R$ 1.329.884,16

Segunda simulação

Agora, outra simulação mostrando como ficariam, na média de mercado, um financiamento de imóveis de R$ 100 mil, R$ 250 mil, R$ 500 mil e R$ 1 milhão, segundo Daniel Gava:

Financiamento de 1 milhão, em 420 meses, com 20% de entrada e 80% financiado

Renda familiar: R$ 30 mil mensais
Tabela SAC = R$ 8.635,00 (valor inicial da parcela)
Tabela Price = R$ 7.119,00 (valor inicial da parcela)

Financiamento de 1 milhão, em 360 meses, com 40% de entrada e 60% financiado

Renda familiar: R$ 25 mil mensais
Tabela SAC = R$ 6.753,00 (valor inicial da parcela)
Tabela Price = R$ 5.378,00 (valor inicial da parcela)

Para obter o resultado de imóveis de R$ 100 mil, R$250 mil e R$ 500 mil, basta dividir os valores acima por 10, 4 e 2, respectivamente.

Diferenças dos métodos de amortização

SAC: No Sistema de Amortização Constante (SAC) os financiamentos costumam ter parcelas mais altas no início, mas o saldo devedor cai mais rapidamente porque a amortização é mais agressiva. Ou seja, este sistema reduz o valor do saldo devedor desde a primeira prestação.

Tabela Price: É um sistema em que a maior parte das primeiras prestações pagam apenas os juros. Ao longo do financiamento, o valor relativo à amortização do saldo devedor vai aumentando, sem que o valor da parcela se altere. Com a inflação brasileira, o sistema se adaptou e as prestações sofrem alguma correção monetária.