- Via de regra, as alíquotas sobre a venda de imóveis variam de 15% a 22,5% para pessoas físicas e são fixadas em 34% para pessoas jurídicas
- A nova lei permite que esses porcentuais sejam reduzidos para 4% no caso de pessoas físicas e para 10% no caso de empresas
- Para isso, o recolhimento deve ocorrer imediatamente, mesmo antes da alienação do bem. Nesses casos, as alíquotas irão incidir sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o preço na aquisição
O quebra-cabeça do governo para aumentar a arrecadação no curto prazo trouxe a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas adiantarem o recolhimento dos impostos sobre imóveis por meio de alíquotas reduzidas. A medida faz parte da lei 14.973, que visa compensar a desoneração da folha de pagamento. Apesar de benéfica à primeira vista, todos os tributaristas ouvidos pelo Broadcast apontaram a mudança como uma espécie de armadilha fiscal.
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Via de regra, as alíquotas sobre a venda de imóveis variam de 15% a 22,5% para pessoas físicas e são fixadas em 34% para pessoas jurídicas. Em ambos os casos, o valor é pago no momento da venda da propriedade e calculado sobre a diferença entre o preço na venda e o preço na aquisição.
A nova lei permite que esses porcentuais sejam reduzidos para 4% no caso de pessoas físicas e para 10% no caso de empresas. Para isso, o recolhimento deve ocorrer imediatamente, mesmo antes da alienação do bem. Nesses casos, as alíquotas irão incidir sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o preço na aquisição.
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“Seria uma ótima medida se pensássemos numa pessoa que quer vender o imóvel imediatamente, porque a tendência é que o imóvel seria vendido por um valor próximo ao da avaliação, resultando numa diferença de 15% para apenas 4% de imposto. O problema é que o benefício traz um prazo para fruição”, avalia André Mendes Moreira, sócio do Sacha Calmon Misabel Derzi Advogados.
O benefício só poderá ser usufruído por completo passados 15 anos após a atualização do valor do imóvel. Antes disso, há uma tabela progressiva que, na visão dos advogados, cria desvantagens.
“Antes de 36 meses, vc não tem redução nenhuma. Se faço a atualização do valor agora e, depois de dois anos, vendo o imóvel, eu ainda vou ter que apurar o ganho de capital na venda da propriedade e pagar a alíquota integral. Só que eu já terei pago os 4% antes, a lei não diz que é possível deduzir esses 4%”, aponta Fernando Colucci, sócio de tributário do Machado Meyer Advogados,
Pelos cálculos tanto de Moreira como de Colucci, o benefício só começa a fazer algum sentido para imóveis vendidos 6 anos após a atualização do valor. Mesmo assim, fatores como a possível desvalorização do bem e a inflação devem ser levados em conta.
Para Colucci, há também uma questão financeira. “Mesmo que você queira vender um imóvel só daqui a 15 anos, você vai pagar hoje para o governo um valor que você poderia deixar em alguma aplicação, por exemplo. Precisa ver caso a caso”, diz.
Mercado imobiliário
Na visão de Colucci, a alternativa é ainda menos positiva para incorporadoras e empresas que atuam no ramo imobiliário. “Alguém que trabalha no mercado imobiliário terá poucas vantagens, porque esse tipo de business consiste em vender no curto prazo”, aponta.
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Andrea Mascitto, sócia do Pinheiro Neto Advogados, avalia a questão de forma parecida. “Só em 15 anos você vai saber efetivamente o que é essa diferença. É um desembolso bastante significativo para tamanha incerteza”.
Por que 6 anos?
Os advogados explicaram por que consideram que só a partir de 6 anos esperam alguma vantagem.
A lei estabelece uma fórmula com alíquotas para auferir ganho de capital quando o imóvel é vendido antes dos 15 anos, mesmo nos casos onde já houve o recolhimento de 4%. Até 3 anos, a alíquota é de 0%. Até 4 anos, de 8%. E até 6 anos, de 24%.
