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Os fundos imobiliários vêm sendo beneficiados com a retomada do ciclo de queda de juros no Brasil. Na quarta-feira (29), o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), deu continuidade aos cortes, apesar dos temores sobre os efeitos da guerra no Oriente Médio sobre a inflação. A decisão do colegiado reduziu a taxa Selic de 14,75% a 14,50% ao ano e trouxe alívio pontual para os setores mais sensíveis à economia doméstica, como o mercado imobiliário.
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Ainda assim, o cenário exige cautela para a classe de ativos: os juros continuam em níveis restritivos, o que limita o apetite a risco dos investidores. Segundo o BTG Pactual, o comunicado do Copom sinalizou que os próximos passos da política monetária do País vão depender da evolução dos dados econômicos, sobretudo do índice nacional de preços ao consumidor amplo (IPCA). Como mostramos nesta reportagem, desde a reunião de março, quando o comitê do BC fez o primeiro corte em quase dois anos, a inflação saiu do radar confortável.
Para o banco, essa dinâmica impacta diretamente no mercado de crédito, pois reduz o espaço para cortes adicionados dos juros e, como consequência, prolonga o cenário de despesas financeiras em níveis elevados. “É importante pontuar que o fluxo de recebimentos dos CRIs não necessariamente está apenas condicionado à ocupação dos imóveis, mas sim à capacidade de pagamento do devedor ou proprietário do ativo, que pode ser empresas ou mesmo fundos imobiliários”, ressalta o BTG em relatório.
Por isso, a instituição financeira tem reforçado a preferência por fundos imobiliários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de baixo risco, também classificados como high grade. Segundo o BTG, as incertezas no ambiente doméstico, agravadas pelos conflitos no exterior, podem pressionar players mais sensíveis à cadeira imobiliária. Além disso, os CRIs high grade têm uma menor recorrência de eventos de crédito e ainda possuem estruturas robustas de garantias.
A recomendação também é motivada pelo diferencial dos rendimentos entre os FIIs de diferentes tipos de riscos. Segundo o BTG, esses fundos mantêm um dividend yield de 12,8%, contra 14,5% dos fundos de high yield (classificados como o de maior risco). “É uma diferença próxima de 220 bps que, na nossa visão, não oferece uma relação risco vs retorno favorável para o aumento do risco de crédito”, destacam.
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