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Nas últimas semanas, o bom desempenho do fundo de investimento imobiliário Brazilian Graveyard and Death Care Services (CARE11) vem chamando a atenção. O ativo, que conta com quase dez mil cotistas e investe no setor de death care (cuidados com a morte) — como cemitérios e serviços funerários —, acumula alta de 91,34% em 2022.
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Os ganhos do CARE11 contrastam com as perdas do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que apresenta queda de 1,29% no ano. A rentabilidade também se distancia muito do segundo colocado entre os melhores rendimentos do índice, o FII Campus Faria Lima, que tem valorização de 15,81% em 2022.
Apesar de elevada, a alta já era esperada, segundo o diretor comercial e sócio da Zion, gestora do CARE11, Francisco Garcia. O Grupo Cortel, que corresponde a 55% dos ativos do fundo, está atravessando um momento de aquisições e não vinha pagando dividendos recorrentes aos acionistas. Essa postura afastou os investidores do CARE11, já que muitos buscam nos FIIs uma renda a partir dos dividendos.
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Para o sócio da Zion, isso deixou as cotas do fundo muito descontadas em relação ao seu patrimônio, cerca de R$ 292 milhões, e uma hora o mercado enxergaria isso. “Mas confesso que não esperava ser nesta velocidade”, diz Garcia.
Parte dessa celeridade é justificada pela entrada do fundo no IFIX, ocorrida em maio deste ano. “Com isso, há a perspectiva de aumento de fluxo e de liquidez para o papel, o que também ajudou no avanço da valorização da cota”, afirma Matheus Jaconeli, analista de investimentos da Nova Futura. No mês, o CARE11 acumula ganhos de 38,74%.
O rendimento do FII é acentuado até se comparado com os ativos da Bolsa — que, normalmente, possuem maior volatilidade. No ano, a alta do FII é bem superior à valorização do melhor ativo do Ibovespa em 2022, a Cielo (CIEL3), que acumulou alta de 49,56% no período.
O Grupo Cortel, no entanto, não passou a pagar dividendos e continua em um momento de aquisições. Uma das oportunidades vislumbradas pelo grupo é a privatização dos cemitérios municipais de São Paulo. A Cortel levantou R$ 200 milhões com a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para não deixar escapar a concessão de cemitérios na maior cidade do País.
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A licitação deveria ocorrer no dia 5 de maio, mas foi adiada após impedimento do Tribunal de Contas do Município (TCM-SP), que pediu ajustes no processo. Caso saia vencedor de apenas um dos blocos, o grupo poderá elevar a demanda por seus serviços em 60% e o faturamento ultrapassar os R$ 300 milhões ao ano. Em 2021, a receita do Cortel fechou na casa de R$ 200 milhões.
São quatro blocos de cemitérios e um crematório que deverão ser licitados: o bloco 1 (Cemitérios da Consolação, Quarta Parada, Santana, Tremembé, Vila Formosa I e II e Vila Mariana), com pagamento mínimo de R$ 100,7 milhões; bloco 2 (Cemitérios do Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha), valor mínimo de R$ 167,7 milhões; bloco 3 (Cemitérios Campo Grande, Lageado, Lapa, Parelheiros e Saudade), oferta mínima de R$ 145,5 milhões; e o 4, (Cemitérios da Freguesia do Ó, Itaquera, Penha, São Luiz e São Pedro e Crematório da Vila Alpina), com pagamento mínimo de R$ 145,5 milhões, totalizando R$ 559,5 milhões.
Mas o grupo já possui ativos bem consolidados. São 11 cemitérios, oito crematórios, dois crematórios de Pet, quatro planos funerários e uma casa funerária, além de 4.887 jazigos, distribuídos pelos estados do Amazonas, Goiás, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e São Paulo. A meta da Cortel é estar presente nas 20 maiores cidades do País, em curto prazo, de forma verticalizada. Ou seja: começando nas funerárias, passando para os cemitério ou crematório, e, depois, nos serviços funerários.
Segundo o sócio da Zion, 2022 ainda será um ano de consolidação e investimento para o principal ativo do CARE11. Por isso, apenas em 2023 o fundo deverá voltar a distribuir dividendos.
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Guilherme Carter, diretor comercial da Smartbrain, explica que o grupo consegue ter retorno tanto negociando as propriedades, por meio da venda de jazigos, quanto com a parte de serviços como a manutenção, a limpeza dos jazigos, os velórios e as cremações.
Os serviços também são citados por Denis Morante, sócio-diretor da Fortezza Partners. “Esse setor vai se expandir muito pelos planos funerários, que estão ganhando cada vez mais importância na vida das pessoas, e é similar a um seguro funeral”, afirma.
No médio prazo, Francisco Garcia vislumbra dois caminhos que o CARE11 pode seguir. “O primeiro é um eventual evento de liquidez, que seria a retomada do plano de IPO da Cortel (que já foi buscado em 2021) ou um negócio com um player estrangeiro estratégico”, diz o sócio da gestora do fundo. “Caso não aconteça, ele será um grande pagador de dividendos”, complementa.
Segundo ele, independentemente do que aconteça no mercado financeiro ou no cenário político, a demanda aumentará. Isso porque a população brasileira está envelhecendo. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que, em 2046, a taxa de mortalidade irá superar a taxa de natalidade no País.
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“O mercado financeiro enxergou o movimento de envelhecimento da população e aportou em hospitais, e houve um boom no setor. O próximo passo é o setor de death care, pois esse envelhecimento chegará ao nosso setor”, destaca Garcia.
Em 1950, idosos de 60 anos ou mais representavam 3% da população brasileira. “O Teste do Censo de 2022 aponta que esse grupo pode chegar hoje a 16,7% do total”, diz Matheus Jaconeli, analista da Nova Futura. Isso significa que o mercado de death care terá um crescimento natural da demanda.
Setor já está consolidado em alguns países do exterior
Se o mercado de death care pode causar estranheza para o investidor brasileiro, no exterior ele já é comum. A Service Corporation International (SCI), que atua no setor nos Estados Unidos, teve o seu IPO na bolsa de valores de Nova York em 1971. Assim como ela, outras empresas que atuam no setor já estão presentes em bolsas de valores da China, Canadá e Austrália.
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De acordo com Garcia, da Zion, chama a atenção o valor do IPO em relação ao Ebtida (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) das empresas do setor do exterior. Na abertura de capital da empresa australiana Propel Funeral Partners, por exemplo, o valor do IPO chegou a US$ 50 milhões e foi 20 vezes maior do que o Ebtida da empresa.
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