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Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se destacado como uma opção atrativa para investidores em busca de renda passiva e exposição ao mercado imobiliário. A promessa de receber dividendos regularmente é um dos principais atrativos desses fundos, mas é importante compreender que, assim como em qualquer investimento, existem fatores que podem impactar a distribuição de rendimentos pelos FIIs.
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Vale lembrar que a base dos FIIs são os ativos imobiliários, que podem variar desde imóveis físicos até recebíveis imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A rentabilidade dos FIIs está diretamente ligada à performance desses ativos. Se houver vacância em imóveis locados, inadimplência de locatários ou desvalorização do portfólio, por exemplo, os rendimentos dos fundos podem ser afetados.
A inadimplência de locatários e a vacância são fatores que podem impactar diretamente a capacidade do FII de gerar renda. Caso os imóveis do fundo não estejam gerando receitas de aluguel devido à falta de ocupantes ou inadimplência, os dividendos distribuídos aos cotistas podem ser reduzidos. Por isso, é crucial analisar a qualidade dos contratos de locação e a diversificação do portfólio imobiliário do fundo.
Muitos FIIs utilizam financiamentos para adquirir ou desenvolver seus ativos. O endividamento pode ser uma ferramenta poderosa para ampliar a capacidade de investimento do fundo, mas também inclui riscos. O pagamento de juros sobre empréstimos pode consumir parte significativa do caixa disponível, reduzindo a quantia destinada à distribuição de dividendos.
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Em relação à política de distribuição de rendimentos, cada FII possui a sua própria regra, conforme estabelecido no regulamento do fundo. Dessa forma, é fundamental que os investidores compreendam essa política, pois ela define as regras para a distribuição de dividendos.
Alguns FIIs adotam uma postura mais conservadora, distribuindo apenas uma parte dos rendimentos, enquanto outros buscam distribuir a maior parte possível.
Tem FII também que opta por manter reservas de contingência para lidar com situações adversas, como a vacância prolongada de imóveis ou custos inesperados de manutenção. Essas reservas podem ser uma estratégia prudente para garantir a estabilidade da distribuição de rendimentos, mesmo em cenários desafiadores.
O cenário econômico e político também exerce influência sobre os FIIs. Mudanças nas taxas de juros, políticas governamentais relacionadas ao mercado imobiliário e eventos econômicos globais podem afetar o desempenho dos ativos imobiliários e, consequentemente, a capacidade do FII de distribuir dividendos.
Embora os FIIs sejam uma opção interessante para investidores em busca de renda passiva, é crucial compreender os fatores que podem afetar a distribuição de rendimentos. A análise cuidadosa da qualidade dos ativos, da política de distribuição, do endividamento e das condições econômicas é essencial para tomar decisões informadas sobre investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário.
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Diversificação da carteira e acompanhamento regular das informações divulgadas pelos gestores dos FIIs são práticas importantes para mitigar riscos e otimizar os retornos ao longo do tempo.
De acordo com o analista-chefe de Fundos Imobiliários na Suno Research, Marcos Baroni, o risco atrelado à suspensão de pagamento de dividendos pelos FIIs é muito baixo em caso de FIIs de grande porte. Entretanto, a vacância pode ser um fator determinante para essa paralisação. “É pouco provável chegar a este ponto em FIIs de maior tamanho. Porém, um risco de parar de pagar rendimentos pode estar associado à alavancagem de um Fundo”, diz.
“Digamos que o FII tenha emitido CRIs com base em fluxos futuros de aluguéis ou mesmo comprado imóvel à prazo sendo que, em algum momento, será necessária a amortização do principal, ou pagamento da parcela da compra”, destaca, complementando que se este FII não tiver conseguido fazer novas emissões ou vender ativos para recompor o caixa, o Fundo poderá ter que reter os rendimentos para cumprir estas obrigações.
Para Baroni, um FII considerado saudável é aquele com histórico de rendimentos estáveis, baixa volatilidade, amplo portfólio, diversificação de ativos e baixa dependência de poucos locatários, ou devedores. “Estas análises podem ser feitas por meio dos Relatórios Gerenciais e outros documentos públicos, bem como por meio de empresas especializadas, como as researchs”, indica.
Em se tratando da melhor categoria de FII frente ao cenário macroeconômico atual, o especialista aponta que os FIIs de tijolos tendem a desempenhar bem dentro do atual contexto, sobretudo pela potencial redução da Taxa Selic pelos próximos meses e inflação sob controle.
O analista Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, explica que por regulação um fundo tem que entregar no mínimo 90% do seu resultado caixa no semestre. “Normalmente, os fundos distribuem esse resultado mensalmente”, diz, acrescentando que, então, a premissa básica para um fundo distribuir dividendos parte de um resultado lucrativo no seu operacional.
Na falta de resultado positivo, estes podem sim deixar de pagar dividendos aos participantes. “Um exemplo recente foi a pandemia de coronavírus, que afetou a operação dos shoppings e, consequentemente, interrompeu o pagamento de aluguel de boa parte dos lojistas”, lembra. “Nesta época, alguns fundos de shoppings pararam de distribuir dividendos por determinado período.”
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Um fundo considerado saudável, segundo o analista, deve ter uma carteira diversificada de imóveis, ter uma gestão profissional e principalmente localização. “Se um fundo tem um portfólio bem localizado entre as praças, independentemente de qual seja o setor, a tendência é que ele tenha sucesso”, pontua.
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