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Para montar a carteira de fundos imobiliários (FIIs) não é necessário ter 30 ativos no portfólio, como faz o analista CNPI-T, sócio do Me Poupe!, do Clube FII e colunista do E-Investidor, Eduardo Mira. Somente 12 fundos, sendo quatro de cada setor (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos e recebíveis) já são o suficiente para o investidor conseguir retorno e diversificação.
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“Desta forma, você consegue montar uma carteira bem bacana e não precisa de muito dinheiro”, afirma o analista. Também não existe nenhum grande truque para escolher o FII certo. Eduardo Mira comenta que, geralmente, os maiores fundos de cada setor tendem a ser seguros para o investidor.
Avaliar a relação entre preço e valor patrimonial também é uma ferramenta para não pagar caro. Um P/VPA entre 0,7 e 0,9 costuma indicar que o fundo está atrativo, mas claro, é preciso estudar a composição dele antes do investimento.
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Já um P/VPA muito abaixo da média, de 0,6 ou menos, pode indicar que aquela aplicação pode estar passando por problemas. “Neste caso, dê uma olhada no que aconteceu com o preço da cota nos últimos seis ou oito meses, porque estamos em período de recuperação. Se o fundo está caindo, na contramão do mercado, é preciso ficar com a pulga atrás da orelha”, diz.
Segundo dados de Einar Rivero, head comercial do TradeMap, o fundo que mais perdeu desde o pico do Ifix – índice de fundos imobiliários da Bolsa –, em janeiro de 2020, foi o XP Properties FII (XPPR11). A aplicação registra uma desvalorização de 74,6% e um P/VPA de 0,32, o segundo menor do Ifix. Entretanto, atravessa um cenário complexo e chegou a cortar 66% dos dividendos pagos entre 14 de março e o fim de junho. O motivo é elevada vacância dos imóveis investidos pelo FII.
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Por isso, apesar de não haver nenhuma mágica no investimento em FIIs, é preciso monitorar a situação dos fundos. Fora algumas pegadinhas pelo caminho, Mira vê a conquista da renda passiva ao alcance de todos pelo investimento em FIIs. “Meu foco é geração de renda, divisão entre papel e tijolo, diversificação, procurar sempre os maiores e melhores gestores, não tem nada de outro mundo”, afirma.
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