(Por Aléxis Cerqueira Góis/especial para o E-Investidor) – A indústria de Fundos Imobiliários (FIIs)vem crescendo de forma rápida. Em dezembro de 2020, o setor registrou 3,73 milhões de cotistas, um aumento de 91,7% em relação ao ano anterior, de acordo com levantamento da Economatica, a partir de dados da B3 e da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
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Com essa grande entrada de investidores, também aumentou o volume médio negociado diariamente, que chegou a R$ 207,9 milhões no ano passado — o que garante a liquidez dos papéis no mercado secundário, abrindo a possibilidade para os investidores adotarem estratégias de ganhos adicionais com os fundos imobiliários.
Conheça as principais técnicas para lucrar mais com os Fundos Imobiliários, bem como suas vantagens e riscos.
1. Arbitragem de Fundos Imobiliários
A arbitragem é uma estratégia que se aproveita da diferença entre o preço da oferta de subscrição de uma cota de Fundo Imobiliário e a sua cotação no mercado secundário. Como o valor por cota na oferta costuma ser menor que o valor praticado no balcão, o investidor pode aumentar a sua participação no fundo com a diferença das cotações.
O método é mais indicado para investidores com posição consolidada no FII e que tenham preços médios de cotas com possibilidade de algum lucro. Para o investidor em “posição inicial”, a estratégia tem pouco sentido. A técnica permite ao investidor produzir ganhos adicionais com os FIIs e reduzir os custos implícitos das ofertas.
A arbitragem ocorre na primeira etapa de subscrição, quando o investidor vende uma posição após a data-base. Depois de apurar o imposto de renda devido de 20% sobre o rendimento, o recurso restante pode ser utilizado para recomprar as cotas por um preço inferior.
O investidor pode realizar a arbitragem de forma total, quando decide operar com todas as suas cotas disponíveis, ou parcial, no caso de apenas parte das cotas serem arbitradas. O lucro líquido da operação é calculado pela diferença entre o valor de venda do montante inicial, descontado do imposto de renda, e o preço de recompra.
A estratégia somente é vantajosa quando o preço da emissão está muito abaixo do preço de mercado. Por conta do imposto de renda e a demora do recebimento das cotas subscritas (que pode demorar dois meses), as diferenças sutis não costumam trazer retornos positivos ao investidor e podem gerar prejuízo.
2.Flipagem de FIIs
Outra forma de ganhar mais dinheiro com fundos imobiliários é a flipagem, que é uma estratégia especulativa que consiste na compra antecipada de cotas de Fundos Imobiliários para a venda posterior no dia de estreia. A expressão tem origem no verbo em inglês “to flip”, que significa girar ou virar de modo brusco ou repentino.
A técnica é adotada na fase final do processo de emissão, quando as novas cotas emitidas passam a ser negociadas no mercado secundário. O ganho adicional é possível, pois geralmente o preço da emissão é inferior ao valor de negociação no mercado secundário.
Dessa forma, o investidor pode participar da oferta adquirindo cotas com um preço menor para vendê-las na data de conversão a valor de mercado, embolsando a diferença.
Contudo, a flipagem envolve riscos. O recebimento das cotas subscritas demora, em média, entre 45 e 60 dias. Neste período, as condições do mercado podem estar muito diferentes do momento da emissão.
Assim, existe a possibilidade de o preço de negociação das cotas estar abaixo do valor de oferta e a operação pode não ser lucrativa. Isso pode ocorrer quando o volume de negociação é insuficiente para promover uma valorização das cotas.
Neste caso, o investidor deve refletir se é conveniente vender a cota abaixo de seu preço de emissão, assumindo a perda, ou esperar a cotação superar o valor para ter ganhos.
Pré-flipagem
O investidor pode, ainda, optar por realizar a venda da cota antes da data-base da emissão e até mesmo antes do anúncio da oferta de subscrição. Essa estratégia chamada de pré-flipagem é derivada da técnica anterior.
O método aproveita um movimento comum de queda do preço de cotas no mercado secundário, após a data-base de uma oferta, para realizar a venda antes de uma eventual desvalorização.
Isso acontece porque há um ajuste de cotação pela B3 após o momento de subscrição, o que também pode ser provocado pela ação de agentes de mercado que podem estar realizando vendas e pressionando o preço para baixo no mercado secundário.
Contudo, a operação pode ser frustrada caso a emissão seja cancelada ou prorrogada, deixando o investidor sem uma posição no Fundo Imobiliário, bem como impossibilitado de recomprar o ativo pelo preço pago antes.
3.Aluguel de cotas
Em novembro de 2020, a B3 passou a permitir o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários, uma operação que é bastante conhecida no mercado de ações. Isso abriu a possibilidade de novas estratégias de ganhar mais com Fundos Imobiliários.
Os investidores que apostam em uma desvalorização podem alugar cotas para vendê-las no mercado secundário, em uma estratégia conhecida como operação short, ou seja, a venda a descoberto. Quando a cotação cair, a cota pode ser recomprada para devolver ao dono. A diferença entre o preço de venda na alta e o valor de recompra na baixa é o lucro obtido pela estratégia.
Existem, ainda, algumas derivações do método de aluguel de cotas. Na arbitragem a descoberto, o investidor aluga uma cota, vende no secundário depois da data-base de uma emissão, compra via subscrição e devolve ao dono na integralização das cotas. Na pré-flipagem a descoberto, o investidor toma emprestada a cota, vende antes da data-base, compra no secundário mais barato e devolve ao doador.
O principal risco dessa estratégia de ganhos adicionais com fundos imobiliários está na imprevisibilidade do movimento futuro do mercado. Após a venda do ativo, a cota pode não desvalorizar até o final do aluguel, gerando perdas para o investidor.
