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Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma boa forma de diversificação para quem busca melhor rentabilidade e não quer ficar muito exposto à renda variável. O produto bateu seu recorde de cotistas e de volume negociado diariamente em 2020. Especialistas do mercado acreditam que o crescimento deve continuar neste ano e há setores de FIIs que podem se destacar.
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Assim como há diferentes segmentos das empresas listadas na B3 (varejo, commodity, bancos, etc..), os fundos imobiliários também apostam em diferentes setores da economia, como logística, shopping, híbridos, multipropriedade e por aí vai.
Um levantamento da Ativa Investimentos aponta que os FIIs que devem entrar nos holofotes do investidores em 2021 são os do segmento de multipropriedade e loteamento. Segundo dados da corretora, estas aplicações pagaram dividendos acima da média do IFIX nos últimos 12 meses, de 6,41%, contra 9,36%.
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De acordo com a Hedge Investments, estes fundos também são mais rentáveis. Enquanto o IFIX teve retorno de -10,2% no ano passado, os fundos de Recebíveis Imobiliários caíram 0,1% no período.
Entre janeiro e dezembro de 2020, estes fundos realizaram captações. Os sete que obtiveram os maiores números somam cerca de de R$ 1,4 bilhão.
| Fundo | Captação (R$ milhão) |
| Iridium Recebíveis (IRDM11) | R$ 442 |
| Hectare CE (HCTR11) | R$ 359 |
| Devant Recebíveis (DEVA11) | R$ 204 |
| TG Ativo Real (TGAR11) | R$ 171 |
| Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) | R$ 85 |
| Banestes Recebíveis (BCRI11) | R$ 80 |
| Tordesilhas FII (TORD11) | R$ 60 |
Fonte: Ativa Investimentos
Os FIIs deste segmento são basicamente fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) lastreados para empreendimentos imobiliários de multipropriedades ou em lotes residenciais/comerciais. Dessa forma, o produto gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
“O investidor dá crédito ao empreendedor e o fundo recebe mensalmente, semestralmente ou anualmente dos vários CRIs que têm nele e repassa para os cotistas”, diz Mário Campos, analista de Fundos Imobiliários da Ativa Investimentos, ressaltando que por este motivo o dividend yield desse produto é maior do que a média.
Ao contrário dos tradicionais fundos de tijolo, em que o investidor adquire cotas de um conjunto de imóveis, este FII representa uma promessa de pagamento futuro com juros do empreendedor que tomou o empréstimo. Então, os fundos de multipropriedade e loteamento são uma mistura de renda fixa com variável, pois os investidores ficaram sujeitos aos pagamentos já acordados e também da variação da cota do fundo.
Neste cenário, os especialistas ressaltam que essa forma de financiamento para empreendimentos imobiliários deve continuar crescendo em 2021, o que vai impulsionar os FIIs de multipropriedade e loteamento. “Existe uma demanda e uma atratividade para o setor”, afirma Roberto Sampaio, sócio-diretor da Empírica Real Estate.
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Campos salienta que a demanda e atratividade são grandes, porque é mais vantajoso para os empreendedores levantar os recursos via CRI do que por meio de empréstimo de bancário e, para os investidores, o produto gera pagamentos de dividendos relevantes. “Além disso, com a perspectiva da Selic voltar a subir neste ano, os prêmios vão ficar ainda maiores”, diz o analista da Ativa.
Apesar disso, a aplicação é mais arriscada do que os outros tipos de FIIs, já que o ativo ainda não existe e o investidor fica sujeito a problemas durante a construção e o início da operação do local. “Por isso é importante aplicar em um fundo pulverizado e que tem CRIs de empresas financeiramente sustentáveis”, pontua Campos.
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