Por que o mercado de FIIs derreteu na reta final do ano?

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Depois de passar boa parte do ano desfrutando de certa estabilidade, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) entrou em queda livre nesta reta final de 2022
O IFIX é composto por cotas de fundos imobiliários (FIIs) mais negociados do mercado e funciona como um parâmetro para essa indústria
Segundo Guilherme Palma, especialista em fundos imobiliários da Manchester Investimentos, a derrocada nestes últimos dois meses acontece na esteira do avanço dos “juros futuros”

Depois de passar boa parte do ano desfrutando de certa estabilidade, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) entrou em queda livre na reta final de 2022. Somente em novembro, o indicador cedeu 4,15%. Até o fechamento da última terça-feira (20), a queda acumulada em dezembro era de 3,06%, aos 2.778,93 pontos.

O IFIX é composto por cotas de fundos imobiliários (FIIs) negociados em Bolsa e funciona como um parâmetro para essa indústria. Segundo Guilherme Palma, especialista em fundos imobiliários da Manchester Investimentos, a derrocada nestes últimos dois meses acontece na esteira do avanço dos “juros futuros”.

Os juros futuros representam as expectativas para a taxa básica de juros da economia no longo prazo, firmadas em contratos. O principal motivo para a piora das perspectivas para a taxa Selic é a incerteza fiscal relacionada ao terceiro mandato de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), que venceu a disputa presidencial para o período de 2023-2026 .

RB Capital Asset: Foi o pior mês para o IFIX desde a pandemia

As sinalizações do governo eleito em relação a aumentos de gastos públicos vem preocupando o mercado. Um eventual descontrole das contas públicas pode significar uma inflação mais alta e, consequentemente, juros mais elevados no longo prazo — o que tira a atratividade da renda variável, inclusive dos fundos de investimento, e gera fluxo para a renda fixa.

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“Esse aumento dos juros acaba prejudicando toda a classe de fundos imobiliários, principalmente os fundos imobiliários de tijolo”, afirma Palma. Os fundos de tijolo são formados por imóveis físicos, como shoppings, que costumam ter a atividade afetada quando os juros estão altos pela diminuição do consumo.

Os fundos de papel são mais resilientes ao aumento dos juros. Esta categoria é composta por títulos ligados ao setor imobiliário, que podem ser indexados à Selic ou a índices de inflação. Entretanto, a deflação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) em julho, agosto e setembro, afetou essas aplicações, em especial os fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

No final, os FIIs vivem a tempestade perfeita. “Tivemos uma saída geral da renda variável. Os de tijolo foram os mais prejudicados, mas acabou tendo uma queda geral em todos os fundos imobiliários”, diz Palma.

Para Rafael Ohmachi, gestor de fundos imobiliários da RB Capital Asset, o aumento do risco fiscal, materializado na PEC da Transição (que pretende viabilizar o pagamento do novo Bolsa Família ampliando o teto de gastos), foi um balde de água fria para os FIIs.

“Foi o pior mês para o IFIX desde a pandemia”, diz. “Até outubro os fundos imobiliários estavam começando a se recuperar, com o mercado precificando cortes nos juros no ano que vem. Só que depois das eleições, os sinais do novo governo estressaram a curva de juros.”

Raio-X dos fundos imobiliários (FIIs)

Dos 107 fundos que compõem o IFIX, pelo menos 55 estão com retornos negativos em 2022. O FII XP Properties (XPPR11), fundo de tijolo focado em shoppings centers, é o que registra a maior queda, com uma desvalorização de 47,75% até o fechamento da última terça-feira (20).

A cota do FII da XP também está próximo às mínimas históricas. Até a segunda (19), estava sendo negociada a R$ 32,11 – o menor patamar já registrado. Atualmente, o preço subiu para a faixa de R$ 32,25. Outros dois fundos que fazem parte do índice, FII FII Rec Renda Imobiliária-Única (RECT11) e Bluemacaw Logística Fundo de I-Única (BLMG11), também de tijolo, estavam em suas mínimas no início da semana.

Na outra ponta, a aplicação com o maior retorno dentro do IFIX é a Riza Akin Fundo de Investiment-Única (RZAK11). O fundo que investe em crédito estruturado, portanto um FII de papel, apresenta rentabilidade de 24,01%. Os dados foram levantados por Einar Rivero, head comercial do TradeMap.

Oportunidade

Na visão de Caio Araújo, analista da Empiricus, o momento é “oportuno” para a montagem de posição, visto que as cotas estão desvalorizadas. Ele chama a atenção para operacional dos fundos, que está melhorando apesar da deterioração das perspectivas macroeconômicas.

A taxa de ocupação (quanto dos imóveis geridos pelo fundo está ocupado) melhorou em quase todos os segmentos nos últimos 12 meses, segundo a avaliação de Araújo, assim como os níveis de rendimentos pagos. Contudo, é preciso cautela na hora de selecionar em qual fundo imobiliário aplicar dinheiro.

“Temos uma performance operacional favorável, que acredito que continue”, diz Araújo. “Pode ser interessante montar posições em ativos de maior qualidade, que têm uma gestão mais tradicional e que não possuam endividamento nos balanços. Um tema relevante em 2023 será o endividamento, porque as despesas dos fundos estão aumentando. Então, procure opções pautadas em gestão, qualidade dos imóveis e nível de endividamento.”

Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e listados da XP, ressalta que existem fundos negociando abaixo dos seus valores patrimoniais. Isto é, estão valendo menos que o patrimônio líquido que possuem dentro do fundo.

Segundo Violatti, as principais oportunidades estão nos fundos de papel cujos títulos sejam “high grade”, ou seja, com alta confiabilidade. “Entender muito bem a composição desses CRIs, qual a garantia, quem são os devedores, o perfil, o prazo e etc”, afirma a analista da XP. “Esperamos que perante um cenário macro mais estressado, eles tenham uma performance melhor em comparação aos demais.”

Já os fundos de tijolos necessitam que a taxa Selic comece a cair para terem ganhos de capital no ano que vem. Por ora, de acordo com Violatti, não há nenhum gatilho para essa valorização. Palma, da Manchester Investimentos, também aposta nos fundos de recebíveis como o segmento que deve se destacar no ano que vem. “São os mais interessantes. Os fundos de tijolo eu evitaria nesse momento, por essa elevação dos juros futuros”, diz.

Ohmachi, da RB Capital Asset, aposta em uma melhora dos fundos de tijolo, logísticos e shoppings apenas no meio do ano que vem, se o governo anunciar algum comprometimento com as contas públicas. Contudo, todos os segmentos de FIIs estão descontados. “Em diferentes horizontes, existem fundos entregando dividendos interessantes”, afirma.