O seu financiamento imobiliário muda após a última decisão da Selic?

Por Janize Colaço

03/08/2024 | 3:00 Atualização: 03/08/2024 | 8:04

Efeitos dos juros não são imediatos para setor imobiliário, mas pode arrefecer a demanda pela casa própria. (Foto: Rawpixel.com em Adobe Stock)

A reunião desta semana do Comitê de Política Monetária (Copom) confirmou aquilo que os economistas e o mercado financeiro já esperavam. O Banco Central (BC) manteve a taxa básica de juros (Selic) a 10,5% ao ano, pela segunda vez consecutiva, depois de um ano de cortes progressivos. Diversas áreas da economia são afetadas por essa decisão, com destaque para o financiamento imobiliário, visto que esses juros são aplicados no crédito, que permite o acesso da população à casa própria.

João Ricardo Coutinho, economista e diretor da RJ+Asset, aponta que uma taxa Selic em patamares elevados tem reflexos tanto na capacidade de financiamento de quem quer comprar um imóvel quanto na operação das construtoras. “Uma Selic menor estimula mais a busca pelo crédito e a obtenção do financiamento. Além disso, para as empresas do setor, além de terem uma maior demanda, elas alcançam uma melhor rentabilidade e saúde financeira”, diz.

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Ainda assim, os efeitos da taxa Selic, seja em um cenário de elevação, corte ou manutenção, não são refletidos imediatamente nos juros do financiamento imobiliário e de custos de operação das empresas do setor. Pelo menos é essa a avaliação do coordenador do índice Fipezap, Alison Oliveira.

“Quando há a manutenção da Selic em patamares altos, isso não costuma afetar a demanda por crédito imediatamente. Só que a atenção deve ficar no longo prazo: se o ciclo de cortes realmente for encerrado, uma queda na busca por financiamentos poderá ser vista a médio e no longo prazos”, afirma.

Selic alta dificulta a compra da casa própria?

A taxa básica de juros atingiu o seu pico em agosto de 2022, aos 13,75% ao ano, mantendo-se nesse patamar até julho do ano passado. Para o coordenador do índice Fipezap, o mercado de compra e venda de imóveis ainda lida com os reflexos desse momento. “Com a estagnação da taxa, vamos ver o que vai acontecer com a venda dos imóveis somente nos próximos meses, se os financiamentos vão arrefecer ou se haverá uma acomodação dos valores”, diz Oliveira.

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Mesmo com efeito não-imediato, Paulo Castro, responsável pela área de Real Estate da SulAmérica Investimentos, aponta que o financiamento da casa própria se tornará mais difícil para uma parcela da população. Segundo ele, é preciso olhar o mercado de crédito imobiliário de acordo com as três faixas de renda: baixa, média e alta.

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“A população de baixa renda tem um funding (captação de recursos para investimentos) específico com o programa Minha Casa, Minha Vida. Já a alta renda tem mais liberdade em escolher entre comprar um imóvel de qualidade com pouco financiamento ou nada. Com o que temos hoje, é a média renda que terá mais dificuldades”, aponta.

Isso porque essa camada da população depende mais do financiamento bancário, cujo funding exige captações líquidas da poupança — pela lei, 65% desse montante vai para o crédito imobiliário, com um custo para o banco de uma taxa referencial (TR). No entanto, segundo dados do Banco Central, a caderneta acumula saída líquida de R$ 15,5 bilhões no acumulado do ano até o mês de junho. Em 2023, os resgates totalizaram R$ 87,8 bilhões.

Reforma tributária também vai mexer com o financiamento imobiliário?

Acontece que a taxa Selic não é a única preocupação do setor imobiliário. Logo após a aprovação da reforma tributária, no início de julho, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) expressou preocupação com o aumento da carga tributária previsto na proposta. “As alterações propostas podem ter impactos negativos significativos para o setor imobiliário, um dos maiores geradores de emprego do País”, diz a nota.

Para Luiz França, presidente da Abrainc, junto a um cenário de taxa de juros elevada, o aumento da carga tributária pode desencadear uma série de efeitos adversos para o setor. Segundo ele, esse fator também pesa para a elevação dos custos das obras e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

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“O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma.

Hoje, na compra e venda no mercado imobiliário ocorre a taxação de aproximadamente 8% sobre o valor do bem, sem considerar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 3%. Com a reforma, o setor passará a pagar 15,9% de imposto, sem considerar os créditos tributários – leia mais sobre as mudanças aqui.

Um estudo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP) estipulou as novas alíquotas de impostos sobre o ganho com a compra e venda dos imóveis. Casas e apartamentos que custam até R$ 240 mil devem ter um aumento em sua alíquota de imposto, passando de 6,41% para 7,4%. Na faixa dos R$ 500 mil, o imposto sobe de 8,11% para 10,60%, representando um aumento de 30,7% na carga. Para os imóveis de R$ 1 milhão, a simulação mostra um aumento de 48,8% na carga tributária, com o imposto passando de 8,11% para 12%.

Comprar, alugar ou investir em imóveis?

Para Paula Reis, economista do DataZAP, diante de um cenário de juros elevados por mais tempo, as perspectivas para o setor imobiliário se tornam mais desafiadoras. “Por outro lado, existe a possibilidade de aquecimento do mercado de locação, movimento que geralmente acontece quando o cenário de compra está mais difícil”, salienta a economista.

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Não por acaso, o índice FipeZap mostra uma valorização no aluguel de 14,86% nos meses acumulados até junho. “Isso pode ser explicado justamente pela taxa de juros elevada, que tem reduzido o poder de compra da população para imóveis e aumentando a demanda por locação. Se os juros ficarem estagnados nesse patamar, certamente o efeito vai refletir na demanda pelo aluguel, enquanto a compra de imóveis tenderá a cair”, afirma Alison Oliveira, do Fipezap.

Entre outros instrumentos que podem compor o funding imobiliário estão a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG). Para quem vai precisar adiar o sonho da casa própria até as condições dos juros ficarem melhores, Paulo Castro, da SulAmerica Investimentos, indica a alocação de capital nestes ativos.

“O investimento em crédito imobiliário pode ser acessado via fundos ou diretamente no ativo. O atual nível de juros está historicamente elevado e os investidores terão bons retornos de forma geral, além da isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas”, aponta.

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