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As incertezas no cenário fiscal e o patamar ainda elevado da taxa de juros deixam o ambiente de investimentos recheado de dúvidas para o investidor. No entanto, há oportunidades interessantes no mercado financeiro com ativos sendo negociados com preços abaixo do seu valor “ideal”.
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A realidade não é válida apenas para as ações de empresas listadas na bolsa. A dinâmica também segue presente no mercado de fundos imobiliários.
Com mais de 400 FIIs listados na B3, a busca pelas melhores oportunidades neste segmento pode ser um trabalho árduo para o investidor. Por outro lado, um levantamento mensal da Órama conseguiu identificar os fundos com as melhores oportunidades de investimento a partir dos dividendos pagos nos últimos 12 meses e da relação do preço sobre valor patrimonial dos ativos.
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A partir desses dois indicadores, referentes ao mês de janeiro, os fundos híbridos, os de CRIs e os de lajes corporativas foram apontados pelo estudo como os FIIs com o melhor custo benefício neste momento.
Segundo Felipe Paletta, sócio e analista da Monett, esse destaque está mais relacionado ao recuo da inflação dos últimos meses. Como os fundos de CRI (crédito recebível) investem em ativos de renda fixa com lastro em imóveis, a queda da inflação penalizou o preço das cotas desses produtos nesta reta final de 2022. No entanto, devido ao histórico dos preços no Brasil, os dividendos dos últimos 12 meses se apresentam de forma elevada.
A explicação é semelhante para os fundos híbridos. Como alguns possuem exposição a crédito de recebíveis, o histórico de dividend yield segue atrativo. No entanto, a perspectiva de alta da taxa de juros no futuro penaliza o preço das cotas dos fundos de tijolo, que reajustam os seus contratos de aluguel apenas uma vez ao ano. “Tendo uma exposição maior a tijolo, é normal que fiquem em primeiro lugar”, acrescenta Paletta.
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Em relação aos fundos de lajes corporativs, ainda há dúvidas sobre a continuidade do retorno aos escritórios e o cenário econômico instável em virtude das incertezas fiscais deixam os investidores mais aversos ao risco. Essa realidade reflete no preço das cotas.
“Por outro lado, encontramos fundos de lajes sendo negociados com boa gestão e imóveis de alta qualidade com descontos devido à forte devolução de escritórios nos últimos anos”, diz Gabrielly Sanchez, especialista em Fundos Imobiliários da Ágora Investimentos.
Vale lembrar que, neste estudo da Órama, foram selecionados apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil. “Diante de uma amostra grande de FIIs que temos no mercado, muitas vezes o investidor não consegue acompanhar todas as oportunidades. Neste contexto, o Ranking pode trazer nomes antes não avaliados e, quem sabe, novos FIIs para compor sua carteira”, afirmou Anna Clara Tenan, CFA e analista da Órama.
Os dados utilizados no levantamento são referente ao mês de janeiro. Portanto, os dividendos atrativos pagos nos últimos 12 meses não são garantia de performance futura. Além disso, os dados referente ao valor patrimonial dos FIIs costumam estar defasados porque essa atualização normalmente acontece uma vez por ano ou quando o fundo realizar alguma aquisição para seu portfólio.
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Desta forma, o recorte feito pela Órama reduz o tempo de pesquisa do investidor na hora de buscar as melhores oportunidades de investimentos em um mercado com 460 FIIs listados na bolsa. “Reforçamos sempre a importância de complementar a avaliação quantitativa, com uma analise qualitativa das carteiras dos fundos, experiência do time de gestão e perspectivas para cada segmento”, diz Tenan.
Já em relação aos fundos de tijolo, a análise precisa ser mais aguçada. Segundo Rossano Nonino, sócio-diretor da Fator ORE, a diversificação geográfica da composição do fundo precisa estar no radar do investidor para avaliar se os imóveis estão localizados em regiões com um nível de vacância (nível de desocupação) muito alto. “Prestar atenção em quais são os fundos que estão concentrados em lajes coporativas (escritórios) menores do que em grandes lajes porque as empresas estão em busca de espaços menores”, diz Nonino.
A condução do cenário econômico também deve ser acompanhada pelo investidor. Com as incertezas no campo fiscal, há riscos do mercado doméstico interromper a recuperação econômica detectada em 2022, após o controle da disseminação da covid-19.
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