Fundos imobiliários amargam perdas, mas há opções para o longo prazo

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Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano de 2023 andando de lado. O rendimento médio dessas aplicações desde o início de janeiro é de -0,86%, segundo o Índice de Fundos Mobiliários (IFIX)
Entretanto, não é de hoje que os FIIs estão “patinando” no mercado. Em 2022, o retorno médio foi de -0,11%. No acumulado dos últimos três anos (2020, 2021 e 2022), o IFIX aponta para uma queda de -9,5%
Essas aplicações vem sofrendo com os juros altos, que roubam fluxo para a renda fixa. Contudo, para quem pensa no longo, é o momento de começar a montar uma carteira. As cotas estão bastante depreciadas, em função do "bear market" dos FIIs

Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano de 2023 andando de lado. O rendimento médio dessas aplicações desde o início de janeiro é de -0,86%, segundo o Índice de Fundos Mobiliários (IFIX).

Entretanto, não é de hoje que os FIIs estão “patinando” no mercado. Em 2022, o retorno médio foi de -0,11%. No acumulado dos últimos três anos (2020, 2021 e 2022), o IFIX aponta para uma queda de -9,5%. Os motivos para essa situação são muitos.

Primeiro, veio a pandemia do coronavírus, que provocou uma intensão aversão a risco e impactou negativamente todos os ativos de renda variável. Agora, passados os piores momentos da pandemia, essas aplicações sofrem com os juros altos. Desde janeiro de 2021, o Banco Central passou a subir a taxa básica de juros da economia, a Selic, para conter a inflação.

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O juros saíram de 2% ao ano para os atuais 13,75% ao ano, o que tira a atratividade dos ativos de risco, inclusive dos FIIs. Adicionalmente a este fator, o aumento do risco fiscal tira ainda mais previsibilidade do mercado.

Sinalizações do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) em relação a aumento de gastos fazem com que a perspectiva econômica seja de inflação e juros altos por mais tempo. E para os FIIs, essa conjuntura é bastante negativa.

“Essa classe de ativos tem uma correlação direta com as taxas de juros. Quando a Selic está alta, o investidor acaba preterindo os FIIs em relação à renda fixa”, explica Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.

Lourenço afirma que esse é um mercado composto majoritariamente por pequenos investidores, mais suscetíveis a migrar investimentos para renda fixa quando os juros sobem. De acordo com Boletim Mensal da B3 de novembro de 2022, o mais recente disponível, esse mercado possui 1,97 milhões de investidores. Destes, 74,1% (1,96 milhões) são pessoas físicas.

“Uma recuperação mais consistente dos FIIs passa diretamente por uma melhora no cenário de juros. Enquanto o BC não começar a cortar juros, continuará difícil para uma retomada do investidor pessoa física”, afirma Lourenço.

Essa também é a visão de Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira. “É um tanto complicado ter perspectiva favorável para FIIs no curto prazo. Temos uma Selic que não deve cair tão cedo, o que deve tirar a atratividade dos fundos imobiliários”, diz.

De acordo com dados de Einar Rivero, head comercial do TradeMap, o Dividend Yield (DY, rendimento dos dividendos) mediano dos FIIs nos últimos 12 meses foi de 10,03%. O que não bateu a rentabilidade do conservador Tesouro Selic 2025 e 2027, de 13% e 13,19%, segundo dados do Tesouro. O número de cotistas também saiu de 9 milhões em dezembro do ano passado para 8,8 milhões neste mês (até 13 de janeiro).

“Muitas vezes não faz sentido o investidor aplicar em FIIs para ganhar 16% ou 17% em dividendos com risco, sendo que o investidor tem ‘na mesa’ 13% ao ano (sem risco, na renda fixa)”, afirma Brasil.

Para o especialista da Gava, o que vai tornar os fundos imobiliários mais atrativos em relação à renda fixa é a possibilidade de renda mensal. “Se a pessoa precisa desse fluxo, realmente FIIs podem ser boas alternativas. Agora, se a pessoa não precisa de fluxo mensal, a diferença de juros para a renda fixa fica muito pequena”, diz.

Oportunidades (para longo prazo)

Esse momento de baixa no mercado de FIIs traz oportunidades interessantes – mas, para quem está pensando em montar uma carteira para longo prazo. Isto porque a recuperação dos fundos, que é dependente dos cortes nos juros, deve demorar a acontecer.

Lourenço, da Ágora, afirma que os fundos de tijolos (que investem em imóveis comerciais, seja na fase de construção ou exploração) estão bastante descontados e são as maiores oportunidades entre os FIIs. “Continua tendo muita oportunidade em termos de preço”, afirma. “Vimos, que em alguns casos, os fundos estão negociando a 30% do custo de reposição – que é o custo para construir, hoje, um empreendimento igual a que os FIIs já tem no portfólio.”

Atualmente, a Ágora cobre cinco fundos imobiliários de tijolo, que operam próximo ou abaixo dos seus custos de reposição: o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), BTG Pactual Corporative Office (BRCR11), CSHG Real Estate (HGRE11), Campus Faria Lima (FCFL11) e Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11).

“Há muita oportunidade. A grande atenção é essa questão, que o cenário macroeconômico está se sobressaindo ao micro, pelo menos nesse momento. Temos boas teses, em termos de fundos com ativos interessantes, mas o macro está pesando e penalizando a classe como um todo”, afirma Lourenço.

Já os fundos imobiliários de papel, aqueles que tem em sua composição recebíveis imobiliários, costumam ser mais resilientes ao cenário macro. Isto porque seus contratos podem acompanhar a variação da inflação ou dos juros.

Por outro lado, o valor de mercado deles tende andar próximo ao valor patrimonial, o que significa que pode não haver grandes potenciais de valorização. “Agora, quando olhamos para desconto, é nos fundos de tijolo mesmo que moram as oportunidades”, diz Lourenço.

Brasil, da Gava, também ressalta que não é só porque o fundo é de papel, que ele vai se beneficiar do cenário macro. A deflação registrada entre julho e setembro de 2022 afetou a rentabilidade dos fundos de papel, cujos títulos estavam atrelados à inflação.

“E mesmo os melhores FIIs de papel, que só compram dívida, sem patrimônio de tijolo, sofrem um pouco com a subida do Selic. Isso porque o investidor pode muito bem sair e pegar uma LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que é um título isento e paga em torno de 16% a 17% ao ano”, afirma Brasil.

Contudo, para quem deseja montar uma carteira de FIIs, o momento é agora. “Não é toda hora que vemos uma penca de fundos imobiliários negociando abaixo do seu valor patrimonial, mas é uma carteira para longo prazo”, afirma Brasil. “Para quem pensa para curto prazo, tem que olhar a renda fixa com carinho.”

Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista Investimentos, também vê as cotas dos FIIs de tijolo muito baratas. “Só não subiu ainda (o preço das cotas) porque a taxa de juros está muito alta. Nesse contexto, a renda fixa virou um buraco negro que suga todos os recursos”, afirma.

Contudo, para Saroglou, os fundos imobiliários de papel ligados à inflação também devem ser oportunidades em 2023, após a deflação do ano passado. “Eles têm uma perspectiva bem interessante, porque obviamente o investidor vai perceber que os rendimentos baixos do final do ano passado foram temporários”, diz Saroglou. O sócio da Alta Vista já vê bons rendimentos sendo distribuídos neste primeiro trimestre.