Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) ganharam atratividade entre os investidores nos últimos meses com a Selic no patamar de 11,25% ao ano e em tendência de queda. Em março, a expectativa é de que os juros sejam cortados em 0,5 ponto porcentual e, até o final de 2024, reduzam a 9% ao ano.
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Ciclos de queda na Selic levam a uma reprecificação dos ativos de renda variável. Essa máxima já é conhecida por investidores e vem sendo repetida por analistas há alguns meses quando o assunto diz respeito ao desempenho da Bolsa, por exemplo.
Nesse cenário, o fluxo de compradores de FIIs aumenta à procura de maiores retornos. Além disso, é possível se beneficiar com dividendos desses fundos. Nesta reportagem, você confere 9 FIIs baratos que pagam bons dividendos.
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Para entender como funcionam a precificação dos fundos imobiliários, é necessário olhar para o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). Ele funciona como o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa da B3. O Ifix é composto das cotas de fundos listados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. Para um fundo ser incluído do Ifix, as cotas precisam atender de forma cumulativa aos seguintes critérios:
- estarem classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das três carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade (IN), representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores;
- ter presença em pregão de 95% no período de vigência das três três carteiras anteriores;
- não serem classificadas como “penny stock” – ativos cotados abaixo de R$ 1;
- Um ativo que seja objeto de oferta pública realizada durante o período de vigência das três carteiras anteriores ao rebalanceamento será elegível, mesmo sem estar listado em todo o período.
Como é feito o cálculo do índice Ifix?
Segundo a B3, o Ifix é um indicador que procura refletir não apenas as variações nos preços dos ativos integrantes do índice no tempo, mas também o impacto que a distribuição de proventos por parte das companhias emissoras desses ativos teria em seu retorno.
Dessa forma, a carteira contém os valores referentes a dividendos, juros sobre capital próprio (JCP) e rendimentos (pelo valor líquido de imposto) e direitos de subscrição. Após o encerramento do pregão, o provento, em dinheiro, é incorporado em todos os demais ativos integrantes da carteira, na proporção de suas respectivas participações.
Por fim, o valor total da carteira é recalculado utilizando-se o preço ex-teórico – ou seja, preço de fechamento das cota descontado do valor do JCP ou dividendos – do ativo que distribuiu o provento e o redutor é alterado de forma que o valor do índice se mantenha constante.
No caso de algum provento aprovado ser homologado parcialmente, ou não ser homologado, esse ajuste será efetuado apenas no rebalanceamento seguinte ao recebimento, pela B3.
