- O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) terminou o mês de agosto em alta de 0,86%. O desempenho da referência vem melhorando desde a sua pior queda do ano, ocorrida em junho
- Com uma expectativa de corte de juros nos EUA, o mercado se divide entre as projeções da Selic no Brasil, o que pode impactar na rentabilidade dos FIIs
- De todas as casas consultadas pelo E-Investidor, um fundo ficou em destaque nas recomendações para setembro: o BTG Logístico (BTLG11)
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) terminou agosto em alta mensal de 0,86%. O desempenho da referência que mede a rentabilidade dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) vem melhorando desde a sua pior queda do ano, ocorrida em junho. Para setembro, a forte expectativa do início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos e suas implicações no mercado brasileiro reservam algumas dúvidas para os investimentos em FIIs.
Apesar do temor de uma recessão nos EUA ter marcado uma das piores quedas de bolsas globais no início de agosto, dados posteriores ao payroll (relatório oficial de empregos americano) aliviaram as preocupações, demonstrando que a economia americana segue aquecida. Assim, o corte de juros pelo Federal Reserve (Fed, o banco central dos Estados Unidos) em setembro tomou conta da expectativa dos investidores. A reunião deste mês, que acontece nos dias 17 e 18, tem previsão de uma redução de 0,25 pontos percentuais.
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Além da decisão de política monetária americana, outro ponto no radar dos investidores é a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), marcada para a mesma data. No começo do ano, era estimado que a Selic – taxa básica de juros – fosse cortada até o final de 2024, chegando ao patamar de 9% em dezembro. Contudo, a desancoragem das expectativas de inflação em um momento de transição de mandatos na presidência do Banco Central faz boa parte do mercado acreditar que a instituição monetária precisará subir a Selic, atualmente em 10,5% ao ano, na próxima reunião.
Vale lembrar ainda que, na última semana de agosto, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) indicou Gabriel Galípolo, atual diretor de política monetária do Banco Central, para substituir Roberto Campos Neto na presidência da instituição a partir de 2025. A indicação de Galípolo já era esperada por analistas, ainda que tenha sido feita antes do previsto.
Os últimos movimentos de elevação de juros mostraram uma correlação inversa com os fundos imobiliários. Além do impacto na economia, uma taxa Selic alta torna os produtos de renda fixa, principalmente os pós-fixados, mais atraentes. No entanto, os analistas da Empiricus acreditam que essa relação esteja se enfraquecendo. “É possível que esse breve ciclo de alta dos juros reforce essa impressão. Em agosto, apesar da expectativa de alta na próxima reunião do Copom, o Ifix registrou valorização”, comentam.
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Já na opinião do BB Investimentos, ainda que haja uma elevação de juros no Brasil neste ano, o controle inflacionário efetivo se traduzirá em um processo mais conciso de cortes da Selic em 2025 e 2026. “Isso nos direciona a enxergar certa atratividade no mercado de FIIs, principalmente naqueles fundos que estão bem posicionados com farta diversificação, além de bons contratos ajustados por inflação e pouco alavancados”, afirma o analista da casa, André Oliveira, em relatório.
Para a Ágora Investimentos, um aperto monetário tende a pressionar mais os fundos de tijolos e, possivelmente, beneficiar fundos de papel, principalmente aqueles indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI). “Não nos esqueçamos, porém, que uma Selic em 12%, por mais que possa contribuir com o desempenho dos fundos de papel, costuma afugentar novos investidores, reduzindo o fluxo de novos recursos para a indústria de FII –afinal, existirão possibilidades na renda fixa, sem a volatilidade da renda variável, com remunerações atraentes”, afirma o time da casa em sua carteira mensal.
As recomendações de fundos imobiliários para setembro
Para descobrir as melhores opções de fundos imobiliários para setembro, o E-Investidor consultou onze bancos e corretoras sobre as suas carteiras recomendadas. O primeiro lugar das indicações ficou com o BTG Logístico (BTLG11), com sete menções. Na sequência, veio o XP Malls (XPML11), com seis recomendações. Já o terceiro lugar ficou empatado entre Guardian Real Estate (GARE11) e Bresco Logística (BRCO11), cada um com 4 citações.
- As projeções dos gestores para a rentabilidade dos FIIs em 2025
O fundo do BTG tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Ele possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. Segundo os analistas da EQI Research, a aquisição de um portfólio com 11 imóveis logísticos em agosto foi positiva para o fundo e, devido à estrutura de pagamento parcelada e recebimento total dos aluguéis, o BTLG receberá um rendimento de 14,6% ao ano ao longo dos 18 primeiros meses após a data de fechamento.
Por sua vez, o XP Malls possui um portfólio diversificado com 18 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 160 mil metros quadrados. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do país (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. O Santander avalia como positivas as últimas transações realizadas pela gestão e estima um yield – ou seja, rendimento – de aproximadamente 10% para os próximos 12 meses.
A casa também avaliou que o GARE possui expectativa favorável para o mês em meio à sua recente expansão de portfólio em ativos de renda urbana. “Acreditamos que esse setor será um dos principais em crescimento dentro do mercado de FIIs, dada a oferta de imóveis dessa classe e capacidade de melhor eficiência dos fundos na gestão de portfólios relevantes”, comentam os analistas do banco. O Guardian Real Estate é um fundo formado por 25 imóveis, sendo 20 ativos de renda urbana e 5 galpões logísticos/industrial.
Já o Bresco Logística é um fundo de gestão ativa que tem por objetivo investir recursos em imóveis do segmento de galpões logísticos. Seu portfólio é composto por 12 propriedades, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável. A XP Investimentos revela que apesar de o fundo ter apresentado performance negativa de 0,8% no mês de agosto, ele ainda está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do portfólio.
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“Entendemos que o fundo possui sua tese de investimentos embasada principalmente na qualidade outstanding (fora do comum) do portfólio de ativos, na capacidade de execução do time de gestão e no valuation (valor de mercado) atrativo. Adicionalmente, entendemos que a gestora está alinhada com as melhores práticas ‘ASG’ (sigla para ações ambientais, sociais e de governança corporativa) do setor”, complementam os analistas.
Todas as recomendações de investimento em FIIs para esse mês
Ágora
A Ágora não realizou alterações em sua carteira recomendada de FIIs para setembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| TVRI11 – Tivio Renda Imobiliária |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| KFOF11 – Fundo Imobiliário Kinea |
| HGLG11 – CSHG Logística |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
BB Investimentos
O BB realizou duas alterações em sua Carteira Renda de FIIs para setembro. Saíram Kilima FII (KISU11) e REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), com entrada de TRX Real Estate (TRXF11) e Fator Verita FII (VRTA11).
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| XPSF11 – XP Selection |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| CVBI11 – VBI CRI |
| PLCR11 – Plural Recebíveis |
| VGIP11 – Valora CRI Índice de Preços |
| VRTA11 – Fator Verita FII |
| XPCI11 – XP Credito Imobiliario |
BTG Pactual
O BTG não alterou a composição da sua carteira recomendada de FIIs para setembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| CPTS11 – Captânia Investimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| HGLG11 – CSGH Logística |
| RBRP11 – RBR Properties |
| BRCR11 – BC Fund |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| XPML11 – XP Malls |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
CM Capital
Para o mês de setembro, essas são as recomendações da CM Capital:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| FATN11 – BRC Renda Corporativa |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – Pátria Prime Offices |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| HSLG11 – HSI Logística |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
| MCHY11 – Mauá Capital Real Estate |
| AFHI11 – AF Invest CRI |
Empiricus
Para agosto, a Empiricus sugere a venda do fundo RBR High Grade (RBRR11) e a compra do Kinea Securities (KNSC11)
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária |
| BCFF11 – BTG Fundo de Fundos |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNSC11 – Kinea Securities |
EQI Research
A EQI Research continua sem mudanças para a sua carteira de FIIs em setembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| CPTS11 – Capitânia Securities II |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – CSHG Prime Offices |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logística |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
Guide Investimentos
A Guide retirou o Newport Logística (NEWL11) e adicionou o Guardian Real Estate (GARE11), Riza Arctium Real Estate (RZAT11) e Riza Terrax (RZTR11). Confira a carteira completa:
| FIIs recomendados |
|---|
| RZAT11 – Riza Arctium Real Estate |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| TEPP11 – Tellus Properties |
| HGPO11 – CSHG Prime Office |
| HGRU11 – CSHG Renda Urbana |
| XPML11 – XP Malls |
| HGLG11 – VBI Prime Properties |
| CLIN11 – RBR Crédito Imobiliário |
| TRXF11– TRX Real Estate |
| RZTR11 – Riza Terrax |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
RB Investimentos
A casa não fez alterações para setembro na sua carteira recomendada de FIIs.
| FIIs recomendados |
|---|
| BRCO11 – Bresco Logística |
| MALL11 – Malls Brasil |
| RFOF11 – RB Capital |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| JSRE11 – JS Real Estate |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| XPML11 – XP Malls |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| GTWR11 – FII Green Towers |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| KNUQ11 – Kinea Unique |
Santander
O banco adicionou o fundo Guardian Real Estate (GARE11) para sua carteira de setembro, mantendo os ativos antigos.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| VILG11 – Vinci Logística |
| RBRF11- Alpha Multiestrategia Real |
| VGHF11 – FII Valora |
| CVBI11 – VBI CRI |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SARE11 – Santander Renda de Aluguéis |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| XPML11 – XP Malls |
| HSML11 – HSI Malls |
| VINO11 – Vinci Offices |
Terra Investimentos
Para setembro, essas são as recomendações da Terra Investimentos:
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| TRXF11 -TRX Real Estate |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| CPTS11 – Capitania Securities |
| BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| VRTA11 – Fator Verita |
| RBRF11 – RBR Alpha Fundo de Fundos |
| RURA11 – Itaú Asset Rural Fiagro |
| MCHY11 – Maua Capital High Yield |
XP Investimentos
A XP não realizou mudanças na composição da sua carteira recomendada de fundos de investimentos imobiliários.
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| BTLG11 – BTG Logística |
| BRCO11– Bresco Logística |
| XPML11– XP Malls |
