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A presença dos investidores brasileiros nos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) cresceu 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022, segundo dados da B3. De acordo com os analistas, a redução da taxa de juros (movimento que ocorreu até 2021) e o aperfeiçoamento da qualidade dos produtos dessa classe de ativos foram as principais causas para o grande interesse do mercado.
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No fim de 2018, eram 208 mil pessoas presentes nesse tipo de investimento. Pouco mais de três anos depois, esse número subiu para mais de 1.583 milhão. O salto de 660% tem suas razões. Segundo Laércio Boaventura, diretor de investimento Vectis Gestão, o aumento do interesse por essa classe de ativos está muito relacionado às melhorias e à mudança de percepção do investidor para os produtos do mercado nos últimos anos.
“No início, os fundos imobiliários eram classificados como investimentos alternativos. Naquela época (2005 e 2007), quando se falava em investimento alternativo, as pessoas achavam que era um negócio de altíssimo risco. Não é”, afirma Boaventura.
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Confira o número de investidores em FIIs de 2018 a janeiro de 2022
| Período | Número de Investidores |
| Dezembro de 2018 | 208 mil |
| Dezembro de 2019 | 645 mil |
| Dezembro de 2020 | 1.172 mil |
| Dezembro de 2021 | 1.546 mil |
| Janeiro de 2022 | 1.583 mil |
| Fonte: B3 | |
Boaventura explica que os primeiros FIIs eram destinados apenas para os investidores qualificados. Com o tempo, essa restrição mudou. “De lá para cá (2022), fundos lançados foram destinados para o público geral. Então, é um produto que com R$ 100 você consegue participar”, acrescenta.
As condições das taxas de juros também foram importantes para a atratividade dos FIIs entre os investidores. De acordo com os dados do Banco Central (BC), de julho de 2017 até o início de fevereiro deste ano, a taxa Selic esteve abaixo dos dois dígitos, tendo como o período de menor patamar entre os meses de agosto de 2020 a março de 2021, quando a taxa estava a 2% ao ano.
“A realidade é que, com a queda da taxa de juros, o investidor naturalmente para de aumentar dinheiro em CDI (renda fixa) e buscar alternativas de investimento”, avalia Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos.
Como os produtos passaram a apresentar bons retornos financeiros, o interesse nesse tipo de investimento cresceu. “É um produto que paga dividendo e tem segurança porque investe em imóveis ou em ativos ligados a imóveis”, ressalta Vedrossi.
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O amadurecimento desse segmento de mercado também contribuiu para a alta do número de investidores. Segundo a B3, o primeiro fundo imobiliário foi lançado em 1995. Após 27 anos, outros 393 FIIs foram criados no mercado.
Com a taxa de juros a 10,75% ao ano, as performances de alguns segmentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) estão sofrendo com esse cenário. De acordo com um levantamento da Economática feito para o E-Investidor, apenas os fundos de papel apresentam performances positivas.
No acumulado do ano, o retorno oferecido por esse segmento foi de 0,94%. O restante apresentou desempenho negativo, alguns superando 14%.
| Segmento do FIIs | Retorno no acumulado do ano * |
| Fundos de Papel (TVM) | 0,94% |
| Outros | -0,56% |
| Educacional | -1,01% |
| Hotel | -1,20% |
| Residencial | -1,53% |
| Shoppings | -1,61% |
| Híbrido | -2,32% |
| Logística | -2,79% |
| Lajes Corporativas | -3,09% |
| Agências | -7,28% |
| Hospital | -14,36% |
| Fonte: Einar Rivero – gerente de relacionamento e institucional da Economatica/Retorno no acumulado até 7 de março | |
Gabrielly Sanchez, especialista de Fundos Imobiliários (FIIs) da Ágora Investimentos, explica que, além de entender os impactos do cenário macroeconômico no desempenho do fundo, é preciso observar suas características. “Há indicadores que precisamos analisar para ver se o ativo tem qualidade ou não. Temos que ver onde são localizados os imóveis, quem são os inquilinos, o prazo de contratos”, informa Sanchez. A gestão do fundo é outro ponto citado pela analista que deve ser observado.
Com essa análise feita, Sanchez argumenta que é possível o investidor prever um potencial de retorno financeiro para os próximos anos. “Os setores que estão comprometidos, como corporativos e os shoppings, são setores que a longo prazo apresentam um grande potencial”, ressalta a especialista.
Já Fábio Souza, gerente de Produtos Financeiros da Ágora, ressalta que o investidor não deve se basear nas suas decisões de investimentos apenas dos retornos de dividendos dos fundos.
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Segundo ele, investir em FIIs é pensar em retornos a longo prazo. “Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade no futuro. A tendência é que aquilo que mais se valorizou se torne menos atrativo”, explica Souza. Por isso, na perspectiva dele, há fundos descontados que podem representar boas oportunidades de investimento.
Dentro da sua cobertura de análise, a Ágora Investimentos possui algumas recomendações de compra para FIIs de shoppings e lajes corporativas. Entre eles estão FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), FII Campus Faria Lima (FCFL11), Kiena Renda Imobiliária (KNRI11) e FII Parque D.Pedro Shopping Center (PQDP11).
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