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A retomada do ciclo de aperto monetário no Brasil mudou a trajetória do IFIX na bolsa de valores. Em setembro, quando o Banco Central (BC) decidiu elevar a Selic para 10,75% ao ano, o índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, encerrou o mês com uma queda de 2,58% – o pior desempenho mensal desde novembro de 2022. Já em outubro, a performance do IFIX já supera essa marca ao registrar uma desvalorização de 2,64% até o pregão da última sexta-feira (11).
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Para Rodrigo Abudd, sócio do Pátria Investimentos, enquanto o ciclo de aperto monetário perdurar, as chances de uma recuperação desse mercado permanecem baixas. Isso acontece porque a indústria de fundos imobiliários é bastante correlacionada ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) que acompanha o movimento da taxa básica de juros do País. Ou seja, se a Selic chegar a 12% no fim do ano, como o mercado precifica, a tendência é de que o IFIX continue sendo penalizado.
A atual dinâmica da economia favorece os fundos imobiliários de papel por terem um portfólio mais atrelado à inflação e ao CDI, mas não exclui as oportunidades de investimento dos fundos de tijolo – que investem em imóveis físicos. Segundo o sócio do Pátria Investimentos, embora esse segmento distribua um dividendo inferior ao de papel, a baixa remuneração é compensada pela valorização do portfólio ao longo dos anos. “Se juntarmos o ganho de capital das cotas (dos FIIs de tijolo) mais o pagamento de dividendos, teremos um valor mais alto do que um investimento em um fundo de CRI”, disse Abudd.
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Em 2024, o Pátria Investimentos se tornou a maior gestora de fundos imobiliários do Brasil com um patrimônio de R$ 21 bilhões sob gestão e com 20 fundos listados na bolsa. A relevância da gestora nesse mercado aconteceu graças à aquisição de 100% do VBI Real Estate, gestora que havia comprado 50% da carteira em 2022, e com a compra da vertical de real estate do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) ao longo deste ano. Confira os principais trechos da entrevista com Rodrigo Abudd!
E-Investidor – Em 2024, o Pátria concluiu a aquisição da VBI Real Estate e comprou a vertical de FIIs do Credit Suisse. Quais são os planos da gestora com o novo portfólio?
Rodrigo Abudd – As duas gestoras sempre tiveram uma boa aceitação do mercado, mas o objetivo por trás dessa estratégia [de aquisição] é explorar todas as sinergias possíveis e imaginárias do portfólio. Temos 20 fundos listados. Então, precisamos ver quais são as sinergias entre os fundos imobiliários. A princípio, temos um acordo que, nos próximos dois anos, nada muda. Os fundos continuam independentes, mas dentro do “guarda-chuva” do Pátria. Mas, no longo prazo, pretendemos explorar a sinergia que temos dentro das operações.
Após a alta da Selic, o IFIX acumula perdas de 2,66% em 2024. O que esperar dos fundos imobiliários?
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O mercado de fundos imobiliários está relacionado ao CDI, que acompanha a taxa básica de juros. Então, quanto maior for a Selic, pior será a tendência de queda do IFIX. Por outro lado, é um bom momento para o investidor aproveitar as oportunidades no mercado secundário com a desvalorização das cotas porque se torna mais difícil para os gestores captarem novos recursos no mercado primário (com a emissão de novas cotas), especialmente para os fundos de tijolo. Temos que pensar que os fundos imobiliários de tijolo funcionam mais como uma abordagem de equity de investimento, enquanto os fundos de papel atuam como uma renda fixa. Então, o que enxergo para o segundo semestre de 2024 e começo do próximo ano é uma maior atratividade para os fundos de papel por estarem atrelados à inflação ou ao CDI. Os gestores de fundo de tijolos devem ficar atentos para as oportunidades de novas aquisições de ativos para os seus portfólios. O desafio é conseguir recursos para fazer essas transações.
Dado esse cenário, quais são os planos do Pátria para atrair novos cotistas para os fundos imobiliários de tijolo?
Os fundos imobiliários de tijolo precisam ter acima de tudo qualidade nos imóveis, como boa localização, e sempre priorizamos isso. Além disso, buscamos ter um patrimônio líquido elevado porque fica menos suscetível às volatilidades de mercado. Isso garante liquidez em bolsa e ainda atrai os investidores mais sofisticados que buscam oportunidades no mercado de FIIs de tijolo em períodos desafiadores, enquanto todo mundo olha para os FIIs de papel. Buscamos também ter gestão baseada na comunicação, transparência e qualidade nos relatórios. Por isso, vejo que haverá uma tendência de crescimento dos maiores fundos imobiliários nesse momento de mercado e queremos aproveitar esse movimento nas nossas cinco estratégias de FIIs.
É possível construir um portfólio de FIIs de tijolo com rendimentos compatíveis aos de renda fixa em um período de juros altos?
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As cotas dos fundos de papel têm pouca valorização. Se formos analisar, a maioria dos fundos no IFIX continua com um valor de mercado em torno de R$ 100 após o seu IPO (Oferta Pública de Ações). Já o fundo de tijolo distribui em média um dividendo de 8% ao ano, mas o seu portfólio se valoriza. Então, os investidores precisam entender que os fundos de papel pagam mais dividendos em detrimento da valorização da cota, enquanto os fundos de tijolo remuneram menos, mas compensam (a baixa remuneração) com a valorização do portfólio. Se juntarmos o ganho de capital das cotas mais o pagamento de dividendos, teremos um valor mais alto do que um investimento em crédito privado.
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