- Há dois anos, o maior investidor pessoa física da B3 afirmou que os fundos imobiliários são como conto do vigário e que favorecem apenas os gestores
- Os recentes casos de inadimplência em fundos imobiliários em que afetaram até os dividendos dos investidores ajudam reforçar a narrativa do rei dos dividendos
- No entanto, especialistas afirmam que os investidores precisam ficar atentos aos riscos e utilizar a classe de ativos como investimento complementar a carteira de ações
Os fundos imobiliários são visados no mercado pela distribuição de dividendos mensais e pela isenção do imposto de renda (IR). Com esses benefícios e regularidade no pagamento de proventos, os investidores encontraram nesta classe de ativos uma oportunidade de construir um portfólio capaz de gerar uma renda complementar ou como aposentadoria. A verdade é que, assim como qualquer outro investimento, os FIIs possuem riscos e peculiaridades que precisam estar no radar antes de qualquer aporte.
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Não e por acaso que há investidores mais experientes que preferem manter distância da classe de ativos. Há dois anos, por exemplo, Luiz Barsi, o maior investidor pessoa física da B3, fez uma declaração polêmica ao classificar os fundos imobiliários como um “conto do vigário” em função das taxas de administração e de performance, que, segundo ele, favorecem apenas gestores de investimentos. As falas repercutiram na indústria e geraram críticas ao “rei dos dividendos” sobre a forma como ele avalia o segmento.
Louise Barsi, economista, investidora profissional e filha de Barsi, segue os passos do pai e prefere ficar de fora da classe de ativos, mas a decisão tem outros fundamentos. Segundo ela, o setor imobiliário costuma ser mais suscetível aos ciclos econômicos, o que pode influenciar na rentabilidade dos fundos imobiliários em determinados períodos. “Nada contra o produto, mas não se encaixa na forma como eu invisto. Prefiro investir em ações pelo potencial de retorno total. Se é para correr risco, prefiro me expor aos ganhos potenciais da renda variável e não da renda fixa”, afirmou Barsi em entrevista ao E-Investidor.
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A visão de risco que a família Barsi tem sobre os FIIs esbarra nos recentes casos de inadimplência envolvendo fundos imobiliários. Como mostramos nesta reportagem, mais de 80 mil cotistas do Tordesilhas EI (TORD11) estão sem receber dividendos há mais de um ano. A última remuneração aconteceu em fevereiro do ano passado, quando a R.Capital, gestora responsável pelo fundo, anunciou o pagamento de R$ 0,050 em proventos por cota. O motivo por trás da ausência de remuneração dos cotistas se deve à inadimplência dos portfólios que se estende desde o início do ano passado. Procurada pelo E-Investidor, a R.Capital não se posicionou sobre o assunto.
O último relatório gerencial emitido pela R.Capital sobre o quadro financeiro do TORD11 foi divulgado em julho de 2023. No documento, os gestores relatam que não realizaram a distribuição de rendimentos referentes ao resultado de maio devido à inadimplência dos CRIs GPK, EDA e Brasil Parques e das concessões de carência de pagamento para os CRIs Hope, WAW Holding e Loteamento Goiás. Na época, a gestão afirmou que estava analisando a saúde financeira das operações do portfólio a fim de defender o interesse dos cotistas.
A execução das garantias atreladas ao título de dívida ou a venda de alguns ativos estavam no radar dos gestores como algumas das possibilidades para solucionar o impasse financeiro. Desde a divulgação do documento, a comunicação das gestoras se restringe apenas aos informes financeiros mensais, trimestrais e semestrais.
Enquanto isso, cinco mil cotistas do Mogno Hotéis (MGHT11) enfrentam um dilema semelhante e temem pelo futuro do fundo imobiliário. Na primeira semana de julho, a Valora Renda Fixa, gestora do FII, comunicou ao mercado os atrasos dos pagamentos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da rede hoteleira Selina e dos aluguéis de dois imóveis locados pelo mesmo grupo empresarial. Os ativos correspondem a todo o portfólio do fundo imobiliário. Procurada, a Valora não quis se posicionar, enquanto a rede hoteleira disse que segue negociando com o fundo. Veja os detalhes nesta reportagem.
Vale a pena investir em FII para ter uma renda passiva?
A repercussão sobre os casos envolvendo os dois fundos imobiliários pode levantar dúvidas sobre os riscos envolvendo a classe de ativos para construir renda passiva e viver de dividendos. A resposta para quem tem esse questionamento vai depender do perfil de risco. Segundo analistas, assim como as ações, os fundos imobiliários possuem riscos e cuidados que não podem ser negligenciados pelos investidores.
Considerando um raio-x da indústria, cerca de 2% do patrimônio líquido dos fundos imobiliários listados no IFIX – índice que reúne os principais FIIs do mercado – possuem algum nível de estresse seja por atrasos de pagamentos ou por calote, segundo os dados levantados por Guilherme Sharovsky, investment banker da Bloxs Capital Partners, a pedido do E-Investidor.
Ainda assim, Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research, defende que o segmento tem ativos relevantes e complementares às ações em um portfólio. “As ações boas pagadoras de dividendos não têm uma regra de periodicidade para distribuir proventos. Há empresas que pagam uma vez por ano, enquanto outras com uma frequência muito menor, mas sem uma data específica”, diz Gonçalves. Para ele, as ações são importantes para se ter na carteira, mas devido à falta de previsibilidade podem trazer dificuldades pensando em uma estratégia que seja capaz de garantir uma renda passiva todos os mês. Vale lembrar que, por definição regulatória, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro apurado do semestre para os cotistas.
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Por outro lado, escolher um fundo apenas pelo dividend yield (DY), por exemplo, sem ao menor entender o as razões por trás daquele retorno costuma ser um dos principais erros cometidos pelos cotistas.
O hábito pode acarretar problemas futuros à carteira de investimentos do investidor visto que, para os gestores dos FIIs entregarem rendimentos elevados ou acima da média do mercado, é preciso adotar uma estratégia de investimentos mais arrojada. “Um fundo imobiliário tem um gestor que faz as decisões de quais ativos vai comprar e vender. É importante que o investidor tenha em mente o histórico do time de gestão e saiba quais são os imóveis ou ativos que ele está comprando”, diz Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.
Os relatórios gerenciais, divulgados mensalmente pelos gestores, ajudam a avaliar a qualidade do portfólio, a estratégia de investimento adotada pelo fundo e também o nível de transparência da gestão. Por se tratar de um documento não obrigatório, a divulgação desses documentos é vista como uma boa prática no mercado. Já em relação à inadimplência dos fundos imobiliários, a tolerância para os atrasos de pagamento de aluguel ou dos juros dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) depende do perfil de risco adotado pelo FII.
Se for um FII high yield (alto rendimento, em tradução livre), pode ser natural que o portfólio tenha alguns ativos inadimplentes por entregarem aos cotistas um dividendo acima da média do mercado. Caso o investidor queira estar exposto em fundos com um perfil de risco menor, o ideal seria buscar uma estratégia considerada high grade (nota alta, em tradução livre).”Os fundos imobiliários seguem um padrão de concentração. Os gestores estimam um percentual do patrimônio líquido para cada operação porque a inadimplência é algo incontrolável. O gestor mitiga os riscos por meio de um índice máximo de tolerância de concentração”, afirma Sharovsky, da Bloxs Capital Partners.
Ou seja, quanto maior for a diversificação do portfólio do FII, menor será o impacto dos ativos inadimplentes para o retorno do investidor.
Como encontrar ações boas pagadoras de dividendos?
Assim como os FIIs, as ações possuem particularidades que precisam de atenção redobrada dos investidores. A 42ª edição do Índice Global de Dividendos da Janus Henderson mostrou que as empresas brasileiras bateram um recorde de US$ 6,5 bilhões em dividendos no primeiro trimestre de 2024, um aumento expressivo em relação aos US$ 3,5 bilhões distribuídos no mesmo período de 2023.
As brasileiras Petrobras (PETR3; PETR4) e Vale (VALE3), por exemplo, já ocuparam as primeiras posições do ranking global de dividendos em outras ocasiões. A Vale esteve no Top 10 mundial no primeiro trimestre de 2022, enquanto a Petrobras liderou o ranking no segundo trimestre daquele ano. Atualmente, nenhuma brasileira está no ranking das 20 maiores pagadoras do mundo.
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Ainda assim, como mostramos nesta reportagem, um levantamento realizado por Fábio Sobreira, analista CNPI-P da Rocha Opções de Investimentos, mostrou que as ações da Petrobras estão baratas e entregam atualmente o maior lucro e o maior desconto (ou seja, abaixo do seu valor considerado ideal pelo mercado) para o investidor entre as 81 ações que compõem a carteira teórica do IBOV. No entanto, não há unanimidade no mercado se a companhia deve ou não merecer espaço no portfólio dos investidores.
No primeiro semestre, as ações da petroleira enfrentaram alta volatilidade na bolsa de valores diante da repercussão do embate entre o mercado financeiro e o governo federal, acionista controlador da empresa. Em março, o mercado foi surpreendido com a decisão da Petrobras de não distribuir os dividendos extraordinários da companhia. Na época, o Conselho de Administração da petroleira informou que o montante de R$ 43,9 bilhões seria integralmente destinado para a reserva de remuneração do capital com a finalidade de assegurar recursos para distribuições futuras.
A pressão dos investidores sobre a decisão obrigou o governo a voltar atrás. No fim de abril, a Assembleia Geral Ordinária (AGO) da petroleira aprovou o pagamento de 50% dos dividendos extraordinários retidos pela estatal. A queda de braço não se resumiu apenas a esse episódio. Em maio, uma nova surpresa: o presidente Luiz Inácio Lula da Silva demitiu Jean Paul Prates do comando da Petrobras e indicou Magda Chambriard para o posto. Com a troca do comando, a Petrobras perdeu R$ 34 bilhões em valor de mercado após as ações cederem mais de 6% no dia 15 de maio, quando os investidores repercutiram a mudança.
Os recentes eventos trouxeram dúvidas se a companhia vai continuar a ser uma boa pagadora de dividendos nos próximos anos sob nova gestão. A situação da Petrobras mostra que, assim como ocorre com os fundos imobiliários, também não há uma fórmula mágica de como construir uma carteira boa pagadora de dividendos no mercado acionário. A estratégia varia do perfil de risco de cada investidor, mas há boas práticas que podem ajudar os investidores a encontrar o caminho ideal. Para quem visa renda passiva, a escolha das companhias precisa ser realizada de forma criteriosa e deve dar prioridade às ações que costumam entregar valor à carteira do investidor independente do cenário macroeconômico.
“O ideal é buscar ações que tenham uma fonte de receita previsível, como o setor elétrico que possui contratos de serviço de longo prazo. O investidor também pode observar as ações listadas no Índices de Dividendos (IDIV), da B3, como norte”, afirma Diego Faust, operadora de renda variável da Manchester Investimentos. O IDIV possui 53 ações listadas que foram selecionadas pela B3 a partir da remuneração aos investidores, seja por meio de dividendos e por meio de juros sobre capital próprio (JPC).
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Além disso, ao olhar a performance do índice, o desempenho em 2024 tem sido melhor do que o Ibovespa, principal índice da B3. Segundo dados do Broadcast, o IDIV apresenta uma queda de 1,83% no acumulado do ano, enquanto o IBOV registra uma queda de 5,78% durante o mesmo período.
O “Método BEST”, criado pelo megainvestidor Luiz Barsi e amplamente defendido pela plataforma educacional AGF, comandada por Louise, por exemplo, seleciona os cincos setores da Bolsa de valores considerados “à prova de balas” – ou seja, menos suscetíveis aos ciclos econômicos. São eles: bancos, energia, saneamento, seguros e telecomunicações – conheça o método aqui. Para os Barsi, as companhias desses setores econômicos oferecem serviços essenciais para a população e costumam garantir bons rendimentos aos investidores de forma regular.
É por isso que, segundo a economista Louise Barsi, além de observar os setores, como se deve fazer com os FIIs, é importante analisar a saúde financeira da empresa, sua reputação, presença no mercado, os balanços trimestrais e quem são os executivos na liderança das companhias.
