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Pense em um condomínio em que todos os apartamentos estão disponíveis para alugar, onde existem serviços comunitários para todos os moradores e uma mesma empresa para gerenciar as habitações. É assim que funciona o ‘multifamily’, uma indústria que está engatinhando no Brasil, mas que já possui 150 anos de existência nos Estados Unidos.
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“Esse tipo de aluguel é voltado para pessoas da classe C, ou seja, são acessíveis e tem uma função social”, explica Carlos Vaz, CEO da CONTI Real Estate, empresa do segmento multifamily com atuação nos EUA. “Nosso público são pessoas que não recebem auxílio governamental, mas que também não são de alta renda”, diz.
Além de ser uma opção de moradia para quem não tem casa própria, é um investimento que promete retornos maiores do que na renda fixa e com volatilidade pouco menor do que na Bolsa.
De acordo com o empresário, a pandemia da covid-19 afetou pouco os empreendimentos e a taxa de coleta de aluguéis não saiu do patamar dos 90% desde março. “Moradia é um dos bens fundamentais; as pessoas podem cortar eletrônicos, diminuir algumas despesas, mas precisam de lugar para morar”, diz Vaz.
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Para investir nesse tipo de negócio, o interessado precisa comprar uma cota dos fundos de investimentos das empresas que, como a CONTI, trabalham com o multifamily. “O retorno médio do investimento no nosso fundo CONTI Offshore Income é de 7% ao ano”, ressalta o empresário. “A remuneração aos investidores vem principalmente dos aluguéis, em dólar, e também temos distribuições trimestrais. A volatilidade é baixa.”
Atualmente, o investimento típico inicial nos fundos de investimentos da empresa é de US$ 500 mil para um perfil de investidor mais qualificado.
De acordo com Regis Dall’Agnese, head da RB Capital Asset, o cenário de juros baixos no Brasil abriu mais oportunidades para esse tipo de investimento. “É uma categoria de ativos em que existe uma baixa volatilidade, mas também um retorno menor”, disse. “Então a redução na SELIC torna mais atrativo o investimento, já que os ganhos na renda fixa são menores.”
No País, o conceito de multifamily ainda não é muito comum, mas já há projetos em andamento. A Luggo, startup da construtora MRV, começou a construir empreendimentos voltados para o segmento multifamily há mais de um ano. Três deles já estão prontos nas cidades de Belo Horizonte, Curitiba e Campinas, com taxa de ocupação de cerca de 90%.
“Aqui os apartamentos são voltados para a classe B e C, um público mais jovem que está buscando moradia”, explica Rodrigo Resende, diretor de comunicação, marketing e novos negócios da MRV. “A aposta é integrar serviços e conveniências para o morador com custos mais baixos. Os serviços coletivos de lavanderias e internet, por exemplo”, disse.
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O FII Luggo é o fundo de startup voltado para investimentos nesses novos empreendimentos multifamily no Brasil, com aplicação mínima na casa dos R$100 e voltado para investidores no geral. “A liquidez é muito boa, você consegue vender o ativo de forma muito fácil.”
A Luggo relata ter sofrido o impacto do coronavírus no primeiro trimestre do ano, mas que a situação está se normalizando. “Apesar de gente ter tido um atraso no pagamento entre março e abril, a coleta de aluguel está voltando aos patamares”, disse. Em março, o fundo caiu 20,82%. Neste mês de junho o fundo recuperou parte dos prejuízos, subindo 4,73% no mês. “O retorno médio prometido é de 5,5% ao ano”, afirma.
Segundo Dall’Agnese, a principal cautela em relação ao desenvolvimento do multifamily no Brasil deve ser a localização dos empreendimentos e pulverização. “Se você tem um fundo com 1000 imóveis, o risco é muito menor do que ter um fundo com 10, a pulverização reduz a volatilidade”, disse. “Assim como se você tem um empreendimento localizado nos grandes centros, que são mais resilientes na crise, você diminui o risco do negócio.”
Na opinião de Vaz, o futuro das residências está alinhado ao conceito de multifamily. “Em São Paulo, por exemplo, uma dos principais problemas é o custo de moradia. As residências são, no geral, caras para compra”, afirma. “Sem falar que muitas vezes a compra de casa própria é uma âncora financeira, que deixa o orçamento das pessoas engessado.”
Já para Resende, o País pode viver um crescimento acelerado do modelo. “Acreditamos que o multifamily vai se fortalecer rápido no Brasil nos próximos dois ou três anos, e a largada já foi dada.”
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