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Não é só a Bolsa de Valores brasileira que está se beneficiando da expectativa de juros mais baixos a partir do segundo semestre. A perspectiva de corte na taxa Selic está gerando uma inflexão no mercado de fundos imobiliários: os FIIs de tijolo, que nos últimos anos sofreram muito com o aperto monetário, estão voltando a ganhar protagonismo.
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Um levantamento feito pela Quantum Finance, enviado com exclusividade ao E-Investidor, mostra que 7 dos 10 FIIs com maiores retornos em 2023 pertencem a esse segmento. Foram incluídos apenas ativos negociados na Bolsa no dia 05 de junho e que tiveram ao menos uma negociação no período de desempenho analisado, entre os dias 02 de janeiro e 31 de maio.
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Os números ilustram a ponta de um movimento mais geral que está acontecendo no mercado de FIIs. Com a inflação em queda e a curva de juros futuros se fechando, os FIIs de papel que nos últimos tempos vinham como os grandes protagonistas das carteiras dos investidores tendem a ter um desempenho menor – ainda que sigam como os principais pagadores de dividendos.
“Na primeira metade da pandemia, a renda que os fundos de tijolo repassavam para os cotistas acabou ficando sob pressão e, como forma de se proteger, foi todo mundo indo para os fundos de papel”, explica Ricardo Vieira, sócio e head do segmento de real estate securities da VBI. “Agora, é exatamente o contrário.”
Com o mercado precificando o primeiro corte do ciclo na taxa de juros já para a reunião de agosto do Comitê de Política Monetária (Copom), esse segmento, que até então estava deixado de lado, começa a ensaiar uma recuperação. E as perspectivas para frente são positivas.
Na visão de Alcides Gimenes Lopes Junior, gestor da JPP Capital, o caminho dos FIIs de tijolos parece bastante próspero. “Ainda tem muito fundo com ativos bem localizados, que podem se beneficiar no médio e longo prazo nos preços de locação, como lajes corporativas. Também vemos uma retomada muito forte no mercado de shoppings; com muito potencial da geração de receita continuar a surpreender de forma positiva”, pontua.
Na última semana, contamos nesta reportagem que 17 FIIs do mercado estão pagando um dividend yield acima dos 13,65% do CDI em 12 meses. A grande maioria deles, fundos de papéis. Quando olhamos apenas para os yields de 2023, os ativos deste segmento seguem como destaque, ainda que não tenham o retorno elevado das cotas, assim como os fundos de tijolo no ano.
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Dos 10 maiores dividend yields no ano levantados pela Quantum, 8 são do segmento de recebíveis – os famosos fundos de papel.
João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos, explica que os fundos de papel têm algumas características que conseguem distribuir dividendos maiores porque repassam mensalmente a correção da inflação ao investidor. Ao contrário, por exemplo, dos fundos de tijolos que dependem do reajuste anual dos contratos de aluguel.
“Os fundos de recebíveis têm mesmo que pagar um yield maior do que o tijolo por causa disso”, diz Freitas. Mas o cenário dos últimos anos favoreceu. “Como investem principalmente em CRIs, que em sua maioria são atrelados ao IPCA ou ao CDI, eles estavam distribuindo dividendos muito fortes porque esses indicadores estavam mais altos”, diz o analista da Toro.
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Agora, com a inflação arrefecendo e a perspectiva de corte na Selic, analistas começam a projetar uma queda na remuneração desses fundos. Um cenário que adiantamos nesta outra reportagem.
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