Prédios para pesquisas em biociências atraem fortes investimentos de especuladores imobiliários

Mesmo antes da pandemia, os imóveis usados pelo setor de ciências da vida estavam em alta. Nos últimos cinco anos, os pedidos de aluguel para esse tipo de espaço dispararam 90% na área da Baía de São Francisco, em comparação com 20% para escritórios convencionais
Os prédios de laboratórios estão sendo negociados por taxas de capitalização, uma medida de retorno para os investidores, de menos de 4%, que é menor do que a de prédios de apartamentos ou propriedades industriais

(John Gittelsohn/WP Bloomberg) – Mesmo com a era do trabalho remoto obscurecendo o futuro dos escritórios, um segmento do setor imobiliário está atraindo dinheiro de investidores, entre eles o Blackstone Group Inc. e a KKR & Co.

Mais de US$ 10 bilhões foram gastos na compra de edifícios usados para biociências e outras pesquisas este ano, de acordo com a Real Capital Analytics Inc. Isso representou aproximadamente 4% de todas as transações imobiliárias comerciais globais até maio, o dobro do ano passado.

Essa estimativa não inclui novas construções, e muitas delas estão surgindo em cidades dos Estados Unidos, incluindo em Boston, San Diego e São Francisco – muitas sem ter alugado boa parte de seus espaços. Ao contrário dos trabalhadores em escritórios convencionais, muitos cientistas não trabalham remotamente. E como as vacinas ajudam a impulsionar a recuperação econômica, o financiamento para inovações médicas deve gerar a necessidade de mais espaço, especialmente nos EUA e no Reino Unido.

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“A pandemia apenas ampliou o crescimento da demanda, mas é uma tendência que acreditamos que continuará por anos”, disse Nadeem Meghji, chefe do setor de investimento imobiliário do Blackstone nas Américas, em uma entrevista. “De maneira geral, tratam-se de avanços na descoberta de medicamentos, avanços na biologia e uma necessidade maior devido ao envelhecimento da população.”

No ano passado, enquanto o distanciamento social esvaziava prédios de escritórios e reduzia o interesse dos investidores em shoppings e hotéis, as vendas e refinanciamentos de prédios usados por grupos de pesquisas em ciências biológicas totalizaram cerca de US$ 25 bilhões, ante cerca de US$ 9 bilhões em 2019, de acordo com o Eastdil Secured. O Blackstone, um investidor veterano no setor, registrou um lucro de US$ 6,5 bilhões com o refinanciamento da BioMed Realty Trust, a maior proprietária privada de prédios de escritórios de biociências nos EUA. Em dezembro, o fundo também concordou em comprar um portfólio de prédios de laboratórios por US$ 3,4 bilhões.

A KKR pagou cerca de US$ 1,1 bilhão em março por um complexo de escritórios em São Francisco que planeja reaproveitar para alugar para o setor de pesquisas biológicas. A Dropbox Inc. havia alugado o local inteiro em 2017, mas cancelou o contrato para que os funcionários pudessem trabalhar remotamente. Em um exemplo de destaque no Reino Unido, um campus de ciências está planejado para um local em Canary Wharf, que já foi proposto para ser a sede em Londres do Deutsche Bank AG. No geral, o mercado de biociências do Reino Unido teve um aumento de 166% no volume de transações nos últimos três anos, de acordo com a empresa de serviços imobiliários Jones Lang LaSalle Inc.

Mesmo antes da pandemia, os imóveis usados pelo setor de ciências da vida estavam em alta. Nos últimos cinco anos, os pedidos de aluguel para esse tipo de espaço dispararam 90% na área da Baía de São Francisco, em comparação com 20% para escritórios convencionais, de acordo com a corretora de imóveis comerciais Newmark. Em Boston, que junto com a região de Cambridge é um epicentro da indústria nos EUA, os pedidos de aluguéis aumentaram três vezes mais rápido.

Os investidores veem os aluguéis mais altos se traduzindo em valores de propriedade mais altos, o que explica por que os projetos imobiliários estão avançando sem inquilinos garantidos. Entre os maiores construtores especulativos está a IQHQ, uma startup que arrecadou US$ 2,6 bilhões no ano passado para desenvolver prédios de laboratórios que estão sendo inaugurados sem contratos assinados. Em abril, a empresa iniciou a construção do Fenway Center, um complexo de US$ 1 bilhão em uma plataforma acima da autoestrada Interstate 90 de Boston com vista panorâmica do famoso estádio do Red Sox. A empresa não está preocupada quanto a preencher o espaço, de acordo com a presidente Tracy Murphy.

“Nós, construtores especulativos, não fazemos isso às cegas”, disse Tracy em uma entrevista de San Diego, onde sua empresa está despejando concreto para um complexo de laboratórios de quase meio bilhão de metros quadrados à beira-mar. “Não vejo nenhum fim à vista para a entrada de dinheiro.”

A Harrison Street, uma investidora em ativos reais alternativos com sede em Chicago, tem cerca de US$ 2,6 bilhões investidos em propriedades usadas como laboratórios e quer dobrar isso nos próximos 24 meses, disse o CEO Christopher Merrill em uma entrevista. O Alexandria Real Estate Equities Inc., o maior fundo de investimento imobiliário em biociências, também tem grandes planos de expansão.

Em janeiro, o fundo pagou US$ 1,5 bilhão por um projeto no bairro de Fenway de Boston. A empresa tem 1,2 milhão de metros quadrados de espaço em construção – aproximadamente um quarto do espaço ainda não foi alugado.

Enquanto os investidores clamam para abrir o terreno, há o risco de uma oferta excessiva de espaço, disse Jeffrey Langbaum, analista da Bloomberg Intelligence. Outro perigo para as construtoras é que a construção do espaço para laboratórios pode custar até 15% mais do que os escritórios convencionais. Além disso, edifícios para fins científicos requerem estruturas mais fortes e tetos mais altos para acomodar recursos como filtragem de ar aprimorada. Isso limita outros usos potenciais para a propriedade se os inquilinos do setor de saúde não se materializarem.

Os prédios de laboratórios estão sendo negociados por taxas de capitalização, uma medida de retorno para os investidores, de menos de 4%, que é menor do que a de prédios de apartamentos ou propriedades industriais. Houve uma “compressão” da taxa de capitalização no ano passado em meio a um aumento no fluxo de capital dos investidores para o setor, de acordo com Sarah Lagosh, diretora-gerente do escritório de Boston do Eastdil.

A recuperação dos escritórios tradicionais deve levar tempo, à medida que as empresas chamam os funcionários de volta nos próximos meses. Mesmo assim, muitas empresas disseram que vão deixar as pessoas ficarem em casa pelo menos parte do tempo. Isso gerou preocupações quanto ao futuro dos arranha-céus no centro da cidade, ao mesmo tempo que a covid-19 tem aumentado o ímpeto por propriedades usadas pelo setor de ciências biológicas.

“A pandemia impulsionou as ciências da vida em uma velocidade extremamente alta”, disse Jonathan Varholak, que dirige a equipe focada no setor de biociências no escritório de Boston da empresa de consultoria e gestão imobiliária CBRE. “Você não pode fazer química em casa.”

(Tradução de Romina Cácia)