Os fundos imobiliários são investimentos isentos de IR e costumam pagar dividendos mensalmente (Foto: Adobe Stock)
Em apenas um ano, o fundo imobiliárioTRX Real Estate (TRXF11) atraiu mais de 30 mil novos investidores ao adotar uma estratégia agressiva de renovação de portfólio. No período, foram incorporados 17 imóveis à carteira por meio da emissão de R$ 4,25 bilhões em novas cotas. O movimento triplicou o patrimônio líquido do fundo e o podicionou de forma favorável para a retomada da classe de ativos, diante da expectativa de queda de juros no Brasil, prevista para acontecer no primeiro trimestre de 2026.
Em tese, a retomada dos cortes da Selic alimenta o apetite a risco dos investidores que buscam diversificar o portfólio em estratégias mais arriscadas em meio à queda da rentabilidade dos títulos públicos. Segundo as projeções do Boletim Focus, a taxa básica de juros deve encerrar 2026 em 12,25% ao ano após sofrer uma redução de 2,75 pontos percentuais ao longo de 2026.
Essa expectativa já fez preço na Bolsa de Valores. No acumulado de 2025, o Ifix — índice de referência para a classe de ativos na B3 — subiu 21,1%, alcançando a maior alta anual desde 2019. O movimento reflete o otimismo do mercado com a trajetória dos juros no Brasil que deve beneficiar, sobretudo, os fundos de tijolo que investem ativos físicos e dependem da dinâmica econômica para manter os imóveis locados.
As cotas do TRX Real Estate também acompanharam as altas do setor, mas com um fôlego bem menor. Segundo dados da Economatica, os papéis do fundo imobiliário subiram 9,15% no acumulado do ano passado, com um dividend yield de 13,25%.
Para 2026, Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, explica que, em um ambiente econômico mais favorável, o TRXF11 se posiciona para atuar como “provedor de imóveis” aos outros fundos imobiliários que ainda não tiveram a oportunidade de renovar o seu portfólio. A ideia, segundo ele, é vender os ativos com maior potencial de ganho de capital e preservar os imóveis estratégicos na carteira.
“É assim que imaginamos gerar uma performance diferenciada em 2026, 2027 e em 2028”, diz Barbosa.
2025: um ano atípico para o TRXF11
O TRX Real Estate (TRXF11), que já estava entre os maiores fundos do setor, ganhou ainda mais relevância após uma sequência de aquisições realizadas pelo FII ao longo de 2025. Entre janeiro e dezembro, o TRXF11 comprou cerca de 17 imóveis graças aos R$ 4,25 bilhões arrecadados com as duas emissões de cotas realizadas no período.
A mais recente, concluída em dezembro do ano passado, levantou mais de R$ 3 bilhões e entrou para a história como a maior captação já realizada por um FII listado na B3. Com o sucesso das ofertas, o patrimônio do fundo saltou de R$ 2 bilhões, no fim de 2024, para R$ 6,2 bilhões em janeiro de 2026.
“Foi um ano atípico para a gente. Soubemos aproveitar as nossas aquisições, especialmente no fim do ano com o encerramento da 12ª emissão de cotas”, diz Barbosa.
Os recursos obtidos deram ao fundo a barganha financeira necessária para adquirir imóveis que atuam em segmentos estratégicos. Apenas em dezembro, o TRXF11 divulgou ao mercado 16 fatos relevantes que comunicaram a aquisição de novos imóveis ou a celebração de acordos de investimentos, que indicam a intenção de compra do FII em um determinado ativo.
Um dos comunicados detalhou a operação envolvendo uma unidade hospitalar locada para o Hospital Israelita Albert Einstein, localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo. A transação, avaliada em R$ 327,5 milhões, incluiu um contrato de locação de 25 anos, dos quais 20 anos serão considerados atípicos – quando o contrato de locação não pode ser rescindido antes do vencimento e sem o pagamento de multa rescisória. Outro fato relevante comunicou a compra de cinco galpões logísticos por R$ 402,8 milhões.
“E não deixamos o varejo de lado. Só, em dezembro, compramos quatro lojas do São Mateus, sete do Atacadão, três do St. Marche e uma do Oba Hortifruti. Trouxemos diversificação mantendo a força no varejo Big Box (de atacado)”, ressalta Borges.
Além disso, com as recentes aquisições, o TRXF11 ampliou significativamente a sua base de inquilinos e reduziu a concentração de receita em poucas empresas. Segundo o relatório gerencial mais recente, o fundo encerrou o ano com 43 locatários, sendo que os três principais passaram a representar 36% da receita total. Em dezembro de 2024, o cenário era bem diferente: o FII contava com apenas 20 inquilinos e os três maiores respondiam por 65% da receita.
“Uma queda substancial que traz muito mais previsibilidade”, avalia Borges.
