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A estreia do fundo imobiliário AF Invest CRI (AFHI11) na Bolsa de Valores ocorreu em um momento singular para o mercado financeiro. Na época, o Banco Central (BC) mantinha a taxa Selic a 2,75% ao ano – um dos menores patamares da história do País. Afinal, era abril de 2021 e a autoridade monetária precisava amortecer os efeitos da pandemia de covid-19.
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De lá para cá, o ambiente econômico mudou por completo. Os juros, que antes alimentavam o apetite a risco dos investidores, subiram de tal forma que atingiram 15% ao ano, o maior em duas décadas e responsável por tirar o sono de qualquer gestor de investimentos. O AF Invest CRI, porém, conseguiu driblar as adversidades do ambiente doméstico sem registrar nenhum caso de inadimplência no portfólio.
A conquista é digna de comemoração. Isso porque, com a alta da Selic, a oferta de crédito fica mais restrita no mercado, pressiona o caixa das companhias endividadas e torna os títulos públicos mais atrativos para os investidores, reduzindo o fluxo de capital para os ativos de bolsa, como os fundos imobiliários.
Esta dinâmica penalizou o portfólio de parte da indústria que, ao longo dos últimos três anos, foi obrigada a cortar a remuneração aos cotistas em função dos casos de default (calote) e atrasos no pagamento do aluguel, como mostramos nesta reportagem.
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A proteção contra esses eventos, segundo Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, reflete os resultados de uma estratégia de investimento que, além de antecipar os movimentos do mercado, busca soluções práticas e sem performances fora da curva.
“O que fazemos é buscar proteção para eventos incertos. Como não sabemos o que de fato vai acontecer, buscamos uma melhor relação risco-retorno. É o famoso feijão com arroz. Não existe uma bala de prata para antecipação de eventos”, diz Araújo.
Quando o AFHI11 estreou na B3, todo o seu portfólio estava alocado em ativos de crédito indexados à inflação. Na época, era o investimento que apresentava a melhor relação de risco e retorno. Mas, em 2022, a composição da carteira ganhou uma nova configuração.
A gestão decidiu reduzir a exposição à inflação e investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI, parâmetro de rentabilidade nos investimentos), que acompanha a taxa de juros. A mudança foi motivada pela percepção de que esses papéis estavam pagando prêmios (retornos) mais atrativos.
“Havia uma clara distorção entre a inflação e taxa Selic e acreditávamos que, em algum momento, a política monetária iria subir para conter a alta dos preços”, explica o gestor da AF Invest.
A projeção logo se confirmou nos meses posteriores. Desde março de 2021 até agosto de 2022, a Selic subiu 11,75 pontos porcentuais, saindo de 2% para 13,75%. A trajetória de alta sofreu uma pausa entre de agosto daquele ano a julho de 2023 e, em seguida, deu-se o início ao ciclo de corte de juros. Na época, havia até esperanças da taxa Selic retornar para o patamar abaixo dos dois dígitos, mas as projeções foram frustradas quando o risco fiscal do País voltou a atormentar o mercado financeiro após o governo revisar as metas fiscais em abril de 2024.
De lá para cá, os juros voltaram a subir e contrair a economia até estacionar no seu nível atual de 15% ao ano. É neste contexto que o otimismo deu espaço para a aversão ao risco na Bolsa de Valores.
Ao longo desses anos, cada vez mais empresas têm optado pela saída da Bolsa, enquanto os episódios de calotes em fundos imobiliários se tornaram mais frequentes. Para Araújo, essas mudanças bruscas de cenário que são acompanhadas por vários eventos de estresse reforçam a necessidade das diligências (análises de risco) dos papéis antes de incluir no portfólio.
Ele explica que, além de avaliar o potencial de risco e retorno, a gestão estuda a viabilidade econômica do projeto que o CRI vai ou está financiando e as garantias que protegem o credor de eventuais episódios de inadimplência.
“Eventos podem ocorrer, mas buscamos uma operação que se pague sem a gestão precisar acionar o caixa do emissor do título. Os CRIs são focados em projetos específicos e avaliamos se aquele projeto tem capacidade de cobrir a dívida. Analisamos ainda a empresa por trás da emissão”, ressalta.
Desde a Oferta Pública Inicial de ações (IPO) até outubro deste ano, as cotas do AFHI11 subiram 74,19%, enquanto o Ifix –índice de referência para fundos imobiliários – subiu 25,81% durante o mesmo período, segundo dados da Economatica. Os números consideram a variação de cotas mais o pagamento de dividendos.
Hoje, o AF Invest CRI possui 37,8 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 428,74 milhões.
Em julho, a AF Invest, gestora de investimentos com R$ 4 bilhões no portfólio, lançou o segundo fundo imobiliário da casa para replicar o mesmo sucesso do AFHI11, mas em uma nova estratégia.
Com um mandato diferente ao do FII pioneiro, o AF Invest Real Estate Multiestrategia (AFHF11) tem a possibilidade de alocar capital tanto em cotas de outros FIIs e em CRIs quanto em ações de companhias listadas na Bolsa, além de imóveis físicos.
Até o momento, porém, a gestão ainda não usufruiu dessa liberdade. Segundo o relatório gerencial mais recente do fundo, 85% dos recursos do AFHF11 estão alocados em CRIs, enquanto restante está posicionado em cotas de outros FIIs.
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Araújo explica que a meta é mudar a composição da carteira nos próximos meses com a compra de imóveis logísticos e de renda urbana. Para o gestor, a pandemia mostrou que esses segmentos costumam ser mais resilientes aos ciclos econômicos.
“Em um cenário de estresse, [imóveis logísticos e de renda urbana] são ativos que podem ser facilmente relocados para outro inquilino”, diz o gestor
A possibilidade, no entanto, vai depender da localização dos imóveis. Os gestores esperam adquirir galpões logísticos que estejam em um raio de 30 km dos grandes centros urbanos, especialmente da Grande São Paulo.
A mesma lógica se aplica aos imóveis de renda urbana, que são pontos comerciais locados para farmácias, supermercados entre outras empresas de serviços essenciais. O FII busca ativos que estejam em regiões com alto fluxo de pessoas. Os critérios são necessários para que os empreendimentos sejam capazes de entregar ao fundo imobiliário uma taxa de retorno de 9% ao ano acima da inflação.
“O nosso objetivo é comprar 100% dos imóveis ou ser sócio majoritário e esperamos alcançar essa meta porque, se não conseguirmos revender em dois a três anos, vamos estar confortáveis em carregar o imóvel no portfólio”, acrescenta.
A previsão é que essas aquisições ocorram a partir de 2026 à medida que oAFHF11 entregar resultados e conquistar a confiança do investidor.
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