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Preocupados que os proprietários de edifícios de escritórios vazios e em dificuldades não conseguirão pagar suas hipotecas, alguns bancos de Wall Street começaram a se desfazer de seus portfólios de empréstimos imobiliários comerciais na esperança de cortar suas perdas.
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É um sinal precoce, mas revelador, do estresse mais amplo que está se formando no mercado imobiliário comercial, que está sofrendo com os golpes duplos de altas taxas de juros nos EUA. Há dificuldades para refinanciar empréstimos e baixas taxas de ocupação para edifícios de escritórios — um resultado da pandemia.
No final do ano passado, uma afiliada do Deutsche Bank e outro banco alemão venderam a hipoteca inadimplente do Argonaut, um complexo de escritórios de 115 anos no centro de Manhattan, para o escritório da família do bilionário investidor George Soros, de acordo com registros judiciais.
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Por volta da mesma época, o Goldman Sachs vendeu empréstimos que possuía em um portfólio de edifícios de escritórios problemáticos em Nova York, São Francisco e Boston. E, em maio, o banco canadense CIBC completou a venda de US$ 300 milhões de hipotecas em uma coleção de edifícios de escritórios pelo país.
“O que você está vendo agora são casos isolados”, disse Nathan Stovall, diretor de pesquisa de instituições financeiras para a S&P Global Market Intelligence.
Stovall disse que as vendas estavam aumentando à medida que “os bancos estão procurando reduzir exposições”.
Em termos de número e valor, os empréstimos comerciais problemáticos que os bancos estão tentando se desfazer são uma pequena parte dos cerca de US$ 2,5 trilhões em empréstimos imobiliários comerciais mantidos por todos os bancos nos Estados Unidos, de acordo com a S&P Global Market Intelligence.
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Mas essas medidas indicam uma aceitação relutante por parte de alguns credores de que a estratégia da indústria bancária de “estender e fingir” está perdendo força, e que muitos proprietários de imóveis — especialmente proprietários de edifícios de escritórios — vão inadimplir em hipotecas. Isso significa que grandes perdas para os credores são inevitáveis e os lucros dos bancos sofrerão um baque.
Os bancos nos EUA regularmente “estendem” o tempo que os proprietários de imóveis em dificuldades têm para encontrar inquilinos que paguem aluguel para seus edifícios de escritórios meio vazios, e “fingem” que as extensões permitirão que os proprietários coloquem suas finanças em ordem. Os credores também evitaram pressionar os proprietários de imóveis para renegociar empréstimos que estão expirando, dadas as taxas de juros muito mais altas de hoje.
Mas os bancos estão agindo em interesse próprio – não é o caso de ter “pena” dos mutuários. Uma vez que um banco executa a hipoteca de um mutuário inadimplente, ele enfrenta a perspectiva de que uma perda teórica possa se tornar uma perda real. Algo semelhante acontece quando um banco vende um empréstimo inadimplente com um desconto substancial em relação ao saldo devido. No cálculo do banco, porém, assumir uma perda agora ainda é melhor do que arriscar um golpe mais profundo caso a situação se deteriore no futuro.
Os problemas com empréstimos imobiliários comerciais, embora ruins, ainda não atingiram um nível de crise. A indústria bancária relatou mais recentemente que pouco menos de US$37 bilhões em empréstimos imobiliários comerciais, ou 1,17% de todos os empréstimos mantidos pelos bancos, estavam inadimplentes — significando que um pagamento de empréstimo estava atrasado mais de 30 dias. Na sequência da crise financeira de 2008, a inadimplência em empréstimos imobiliários comerciais nos bancos atingiu o pico de 10,5% no início de 2010, de acordo com a S&P Global Market Intelligence.
“Os bancos sabem que têm empréstimos demais em seus livros contábeis”, disse Jay Neveloff, que lidera a prática legal imobiliária na Kramer Levin.
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Neveloff disse que os bancos estavam começando a sondar para ver que tipo de desconto seria necessário para atrair investidores para comprar o pior do lote. Neveloff disse que estava trabalhando em nome de vários compradores de escritórios de família que foram abordados diretamente por alguns grandes bancos com ofertas para comprar empréstimos com desconto.
Agora, disse ele, os bancos estão inclinados a comercializar negócios de forma privada para não chamar muita atenção e potencialmente assustar seus próprios acionistas.
“Os bancos estão indo a um número seleto de corretores, dizendo ‘Eu não quero que isso se torne público'”, disse Neveloff.
Os bancos também estão sentindo pressão dos reguladores e de seus próprios investidores para reduzir seus portfólios de empréstimos imobiliários comerciais — especialmente após o colapso no ano passado do First Republic e do Signature Bank. Ambos haviam sido grandes credores imobiliários comerciais.
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Bancos regionais e comunitários — aqueles com US$ 100 bilhões em ativos ou menos — respondem por quase dois terços dos empréstimos imobiliários comerciais nos balanços dos bancos, de acordo com a S&P Global Market Intelligence. E muitos desses empréstimos são mantidos por bancos comunitários que têm menos de US$ 10 bilhões em ativos e não possuem as fontes de receita diversificadas dos bancos muito maiores.
Jonathan Nachmani, diretor administrativo da Madison Capital, uma empresa de investimento e financiamento imobiliário comercial, disse que centenas de bilhões em empréstimos para edifícios de escritórios vencerão nos próximos dois anos. Ele disse que os bancos não estavam vendendo empréstimos em massa porque não queriam assumir perdas e não havia interesse suficiente de grandes investidores.
“É porque ninguém quer tocar em escritórios”, disse Nachmani, que supervisiona aquisições para a empresa.
Um dos maiores negócios de investidores institucionais para empréstimos imobiliários comerciais ocorreu no último verão, quando o Fortress Investment Group, uma grande empresa de gestão de investimentos com US$ 46 bilhões em ativos, pagou US$ 1 bilhão para o Capital One por um portfólio de empréstimos, muitos deles empréstimos de escritórios em Nova York.
Tim Sloan, vice-presidente do Fortress e ex-CEO do Wells Fargo, disse que a empresa de investimentos estava procurando comprar escritórios e dívidas de bancos a preços descontados. Mas a empresa está principalmente interessada em comprar as partes de empréstimo de alta classificação ou menos arriscadas.
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Para os investidores, a atração de adquirir empréstimos imobiliários comerciais com desconto é que os empréstimos podem valer muito mais se a indústria se recuperar nos próximos anos. E, no pior cenário, os compradores conseguem tomar posse de um prédio a um preço descontado após uma execução hipotecária.
Esse é o cenário que está se desenrolando com o prédio Argonaut em 224 West 57th St. Em abril, o escritório da família Soros moveu-se para executar o empréstimo inadimplente que adquiriu no ano passado do Deutsche e do Aareal Bank, um pequeno banco alemão com um escritório em Nova York, de acordo com documentos judiciais apresentados no Supremo Tribunal de Manhattan. Um dos inquilinos do prédio é o grupo filantrópico de Soros, Open Society Foundations. Um porta-voz de Soros recusou-se a comentar.
Alguns dos negócios para empréstimos imobiliários comerciais estão sendo estruturados de maneiras que minimizariam as perdas para qualquer comprador.
Em novembro, a Rithm Capital e uma afiliada, GreenBarn Investment Group, negociaram um acordo com o Goldman Sachs para adquirir com desconto algumas das partes de empréstimo de maior classificação para um veículo de investimento em prédios de escritórios chamado Columbia Property Trust, disseram três pessoas informadas sobre o assunto.
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A Columbia Property, um fundo de investimento imobiliário, deixou de pagar no ano passado um empréstimo de US$ 1,7 bilhão organizado pelo Goldman, Citigroup e Deutsche Bank. O empréstimo foi respaldado por sete prédios de escritórios em Nova York, São Francisco e Boston e todos os três bancos haviam retido algumas partes desse empréstimo em seus livros.
Em março, a GreenBarn então se juntou com dois fundos de hedge para comprar partes de empréstimo de alta classificação semelhantes que estavam nos livros do Citi, disseram as pessoas.
Ao fazer isso, a GreenBarn não apenas trouxe novo dinheiro para o negócio, mas também distribuiu o risco entre várias empresas — reduzindo o total que qualquer companhia poderia perder se os pagamentos da hipoteca não começassem novamente.
Tanto o Goldman quanto o Citi recusaram-se a comentar.
Michael Hamilton, um dos líderes da prática imobiliária na O’Melveny & Myers, disse que esteve envolvido em vários negócios nos quais os bancos estavam discretamente dando aos mutuários um ano para encontrar um comprador para uma propriedade — mesmo que isso significasse que um prédio fosse vendido com um desconto substancial. Ele disse que os bancos estavam interessados em evitar uma execução hipotecária e que os mutuários se beneficiavam por conseguir se desfazer de uma hipoteca sem dever nada.
“O que eu tenho visto é que as baratas estão começando a sair”, disse Hamilton. “O público em geral não tem noção da gravidade do problema.”
Este artigo foi originalmente publicado no The New York Times.
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