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A primeira operação de financiamento imobiliário com a tokenização de um imóvel no Brasil foi realizada no final de agosto deste ano, em parceria entre as plataformas AmFi, que conecta originadores a investidores globais, e a Netspaces, de criação, transação e gestão de propriedades digitais.
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No começo de setembro, a transação foi concluída para ir a registro na matrícula. Com isso, foi possível liberar os recursos para a vendedora do imóvel.
Localizado no centro de Porto Alegre (RS), o imóvel financiado foi um apartamento de 36 m², avaliado em R$ 115 mil. A aquisição foi realizada com uma entrada de R$ 5 mil e o restante do valor foi financiado em 160 meses.
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O comprador do imóvel é Claider de Sequeira, de 54 anos. Ele trabalha como motoboy há quase 30 anos. Desde 2003, atua como diretor da Cooperativa De Motoqueiros Autônomos Buscar Express, situada na capital gaúcha.
Em entrevista ao E-Investidor, ele conta que a operação foi realizada para complementar a sua renda, visando alugar o apartamento por temporada. “Já tenho 6 imóveis em Porto Alegre em que faço uso nessa mesma finalidade. Este será o 7º, sendo os outros financiados pela forma tradicional: os bancos”, afirma. Essa foi sua primeira operação de financiamento com tokens.
A estrutura do financiamento da operação foi realizada pela AmFi utilizando uma Cédula de Crédito Bancária tokenizada, instrumento que traz formalidade e segurança jurídica para o trabalho. Os investidores da operação, por sua vez, adquiriram os dispositivos de segurança representativos e podem acompanhar em tempo real a performance de tudo que acontece.
Paulo David, CEO da AmFi, comenta que a transação em tokens é o início de uma transformação do mercado imobiliário brasileiro, pois sua segurança e facilidade destrava inúmeras possibilidades. “Posso ir com o tempo comprando ‘pedaços’ de um imóvel, o que me torna progressivamente dono da propriedade e reduz o aluguel ao longo do tempo”, afirma.
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O CEO explica que o processo terá os tokens do apartamento dados em garantia travados na carteira do comprador até a quitação da dívida, podendo ser liquidados em caso de inadimplência em certas condições.
Essa operação será disponibilizada ao público geral no futuro por meio da plataforma de imóveis digitais da Netspaces. O financiamento será realizado no site da plataforma, com login e senha.
A AmFi reitera que planeja construir operações nessa modalidade ainda maiores, de pelo menos R$ 100 milhões, para fazer o funding de recebíveis imobiliários. “A ideia é colocar outros produtos imobiliários no ar, como home equity, que ajuda a usar imóveis para acessar capital de maneira mais barata; antecipação de aluguel para investidores que já tenham tokens de um imóvel; e auxiliar condomínios e outros projetos imobiliários a acessarem liquidez”, explica David.
Segundo Daniel Gava, CEO da ROOFTOP, proptech de soluções imobiliárias que auxilia na recuperação da vida financeira, no caso do financiamento imobiliário com uso de token, as operações são iniciadas usando um grupo de investidores encontrados em plataformas com infraestrutura de crédito em blockchain.
Isso permite que uma pessoa interessada em adquirir uma propriedade fora do ambiente tradicional, possa solicitar recursos para aquisição usando essas plataformas, ocasião em que o token representativo do imóvel possa ser usado como garantia do financiamento/empréstimo até a quitação.
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Ao final do pagamento dessas parcelas, a plataforma executa automaticamente a garantia liquidando o token, conforme as cláusulas e governança dos contratos assinados no início da operação. “A governança dos tokens tem muita similaridade com os atributos do direito societário, com regras de preferência, direitos de oferta, drag along (cláusula que obriga o minoritário a vender a sua parte em caso de decisão de venda por parte dos sócios majoritários) e tag along (mecanismo, criado para acionistas minoritários protegerem suas carteiras em caso de mudança no controle acionário), por exemplo”, explica.
Para Cássio Krupinski, CEO da fintech BLOCKBR, a tokenização nos financiamentos pode trazer diversos benefícios ao consumidor e também ao vendedor daquele imóvel, já que é possível criar novos modelos de negociações. Ele acredita que “a tokenização no setor imobiliário será a maior e mais qualificada operação para o mercado”.
Ele também comenta que a modalidade facilita o registro das operações de crédito, resolvendo em minutos processos burocráticos que levariam dias e automatização de pagamentos, simplificando a gestão financeira. Ainda assim, ele ressalta que a operação pode levar mais tempo do que o esperado, pois a tecnologia possibilita uma mudança de papéis de agentes de mercado.
O diretor executivo da ROOFTOP complementa ao dizer que é importante ter em mente que esses modelos de negócios deveriam provocar alguma forma de disrupção positiva para justificar sua entrada no ecossistema. “Muitos modelos de negócios não avançam, em outros casos, há evidentes ganhos de utilidade, seja por ganho de velocidade na contratação, uso e registro de garantias e desfazimento da operação por meio de contratos inteligentes”, afirma.
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Por fim, eles acreditam que esse formato de operação pode se tornar uma tendência do setor, ainda que seu conhecimento seja pouco difundido entre os consumidores. “Por ser um tema mais atual, existem desafios de adoção e regulamentação sendo discutidos por todas as partes interessadas nesse vasto mercado que é o imobiliário, do anúncio do imóvel ao oficial de registro imobiliário, passando por toda a cadeia de valor”, pontua Gava.
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