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A Genial Investimentos iniciou a cobertura de Iguatemi (IGTI11) com recomendação de compra e indicou a empresa como principal preferência no segmento de shoppings, com preço-alvo de R$ 36,00 (39,48% acima do último fechamento), baseado em uma avaliação por Free Cash Flow to Equity (FCFE).
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Em relatório, a corretora afirma que a tese está apoiada na visão de que a ação é negociada com desconto relevante diante da qualidade dos ativos e da capacidade de a companhia gerar valor, algo que, na avaliação da Genial, ainda não estaria totalmente refletido nos níveis atuais do valor do ativo (valuation).
Segundo o analista João Caldas, o portfólio da Iguatemi é premium e voltado ao público de alta renda, com shoppings dominantes concentrados nas regiões Sul e Sudeste e forte presença em São Paulo. A corretora aponta que essa composição tende a oferecer maior resiliência operacional, menor volatilidade de ocupação e maior capacidade de repasse da inflação ao longo do ciclo.
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A Genial estima crescimento real médio de cerca de 2,8% ao ano no aluguel por metro quadrado nos próximos três anos, citando o poder de precificação de ativos dominantes e sinergias com projetos de uso misto.
O relatório também menciona uma menor participação de custos sobre as vendas dos lojistas em comparação com níveis históricos e uma produtividade maior por metro quadrado como elementos que reforçam a visão de espaço para novos aumentos.
Além do negócio central, a Genial destaca iniciativas digitais e de plataforma. Iguatemi 365 e i-Retail, segundo o relatório, estariam ganhando escala e relevância no ecossistema, respondendo por aproximadamente 13,5% das receitas consolidadas e crescendo 59,2% ante o último ano no primeiro trimestre de 2026.
Para o banco, essas frentes vão além da contribuição direta de receita ao amplificar o núcleo físico, fortalecendo relacionamento de marcas, captura de dados e a entrada de marcas internacionais no Brasil.
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O relatório também chama atenção para a relevância de projetos de uso misto e de expansão. Entre as iniciativas, Caldas cita desenvolvimentos no entorno do Iguatemi Campinas, com potencial para cerca de 100 torres e aproximadamente 50 mil usuários e moradores, além de expansões no Iguatemi São Paulo e no Iguatemi Brasília e o retrofit do Market Place.
A Genial afirma ainda que projetos de uso misto, como Casa Figueira, em Campinas, permitiriam modernização e expansão de ativos com menor intensidade de capital.
Na parte operacional, a corretora afirma que o desempenho reforça a tese, ao citar alta de 6,0% nas vendas mesmas lojas (SSS) ante o último ano no primeiro trimestre de 2026, ocupação recorde de 97,3% no primeiro trimestre e continuidade do avanço das iniciativas digitais.
Apesar disso, o banco aponta que o papel negocia a uma taxa de capitalização implícita de cerca de 13,3% (NOI de 2025), nível que considera elevado diante da qualidade dos ativos e, segundo o relatório, insuficiente para refletir o poder de precificação da Iguatemi, a demanda por ativos dominantes e avenidas adicionais de crescimento.
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A Genial também menciona que esses fatores operacionais contribuíram para resultados sem pressionar o balanço, com a empresa mantendo relação Dívida Líquida sobre Ebitda de 1,33 vez (últimos 12 meses até o primeiro trimestre de 2026). Por fim, a Genial projeta crescimento consistente, com aumento médio de 6,4% no Net Operating Income nos próximos cinco anos, apoiado por reajustes reais de aluguel e expansões em ativos dominantes.
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