A BrasilAgro anunciou, ontem à noite (7), a venda de 3.723 hectares da Fazenda Alto Taquari, de um total de 5.031 hectares no município homônimo de Mato Grosso, por R$ 589 milhões. Da área total, 2.694 hectares são úteis para atividade agrícola. “Foi a maior negociação da história da companhia”, disse o CEO da BrasilAgro, André Guillaumon, em entrevista a jornalistas. A quantia supera, em valores não corrigidos, a captada por meio do IPO realizado em 2006, de R$ 582 milhões.
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“Esta não é a maior área já vendida pela companhia, mas é a maior venda em valor imobiliário. Somos uma empresa que opera mais de 180 mil hectares e que está vendendo 2,7 mil (hectares de área útil), a serem entregues de forma fracionada. Então, apesar de a venda ter sido feita por um montante grande, o impacto no resultado operacional (referente à produção agrícola) é muito pequeno, porque a área é pequena”.
A Fazenda Alto Taquari foi comprada pela empresa em 2007 e produz cana-de-açúcar e grãos. Na época da aquisição, a BrasilAgro pagou o equivalente a 320 sacas de soja por hectare ou R$ 9 mil/hectare. Já o valor de venda anunciado agora corresponde a 1.100 mil sacas de soja por hectare, ou R$ 212 mil/hectare, de acordo com Guillaumon. Há 14 anos, os 3.720 mil hectares valiam R$ 33,2 milhões. O valor de R$ 589 milhões também supera a avaliação interna da Alto Taquari reportado no último balanço da empresa, de agosto, de R$ 356,9 milhões, bem como o montante de R$ 301,4 milhões apontado por avaliação independente.
Segundo o executivo, a diferença de mais de R$ 280 milhões entre a projeção independente e o valor de venda se explica por vários fatores. A avaliação de mercado se baseia em uma média do valor dos negócios na região em determinado período e considera pagamento à vista – não a prazo, como citado no acordo informado nesta quinta-feira. O fato de a propriedade ter toda a documentação regularizada também é algo raro e valorizado por compradores, segundo o executivo. “O preço também foi potencializado pela alta recente da soja”, afirmou.
Antes da venda da Fazenda Alto Taquari, a empresa já havia negociado, em valor de sacas de soja por hectare útil, outras três partes da propriedade nos últimos três anos, de 103 (2018), 85 (2019) e 105 hectares (2020), também por valor correspondente a 1,100 mil sacas de soja por hectare.
“A negociação desta área da Alto Taquari reforça a expertise da BrasilAgro na gestão combinada do imobiliário e da produção de alimentos com responsabilidade e sustentabilidade, já que os investimentos feitos nos últimos anos levaram a uma valorização da terra, permitindo uma venda acima do valor de avaliação e com uma TIR (Taxa Interna de Retorno) esperada de 19,9%”, destacou Guillaumon.
De acordo com a companhia, a entrega da posse das áreas será realizada em duas etapas. A maior parcela, de 2.566 mil hectares (1.537 ha úteis) será entregue em outubro de 2021, no valor de aproximadamente R$ 336,0 milhões; a entrega da segunda, de 1.157 hectares úteis, ocorrerá em setembro de 2024, no valor de aproximadamente R$ 253,0 milhões. O pagamento da área deve ser concluído em 2029, segundo Guillaumon. “A área que já não tem mais cana ou está no último ano de cultivo estamos entregando para o comprador. Já as áreas que ainda têm cana de açúcar vamos colher até 2024”, explicou o executivo.
O comprador da área, um produtor rural, já realizou o pagamento da primeira parcela, de R$ 16,5 milhões, e ainda este ano pagará outros R$ 31,4 milhões. O saldo remanescente é indexado em sacas de soja com pagamentos anuais. Com a negociação, todas as áreas de chapada da Fazenda Alto Taquari foram vendidas, permanecendo no portfólio da empresa 1.308 mil hectares, 809 úteis, que estão produzindo cana-de-açúcar. De acordo com a empresa, a área remanescente possui características de solo e altitude diferentes.
Em julho, o portfólio de fazendas da companhia valia R$ 3,4 bilhões. “Demos início à empresa em 2006 com um cheque de R$ 580 milhões (referente ao IPO), em parte utilizado para comprar a fazenda Alto Taquari. Agora temos mais de R$ 1,5 bilhão em fazendas vendidas, um portfólio de R$ 3,4 bilhões e já pagamos R$ 500 milhões em dividendos a acionistas”, enfatizou o diretor Administrativo e de Relações com Investidores, Gustavo Lopez.
Guillaumon disse que a empresa continuará buscando fazer novas vendas de terras. “Não vamos parar de vender, porque não adianta fazer avaliação da terra e não realizar lucro. Se entendermos que há bons negócios para companhia, vamos fazer, temos obrigação de fazer”, afirmou. Do lado das aquisições de terras, a empresa avalia mais de uma dezena de ativos menos líquidos, ou seja, terras menos desenvolvidas e que demandam investimentos, “gestão e processos” para se valorizarem. Ele pontuou que, nestas transações, o valor do hectare deve ser mais baixo do que o pago pelas terras desenvolvidas da companhia, mesmo com a valorização das commodities agrícolas, que influenciam o preço das terras.
O executivo comentou ainda que o lucro imobiliário do exercício atual (2022, equivalente à safra 2021/22) “está garantido”. “O resultado operacional começou (a ser trabalhado) agora. A recorrência de resultados operacionais no próximo ano deve ser muito positiva pelos preços de commodities. Se somar o exercício anterior operacional com esse imobiliário, a companhia deve vir neste ano com maior faturamento e resultado de sua história”, afirmou.
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