Fundos imobiliários: 5 FIIs estreiam em carteira da Bolsa; conheça cada um deles

A atualização da carteira incluiu Cyrela Crédito (CYCR110, JPP Allocation Mogno (JPPA11), Vinci Credit Securities (VCRI11) e JPP Allocation Mogno (JPPA11), todos de recebíveis imobiliários, além do JS Ativos Financeiros (JSAF11), um fundo de fundos (FOF). A configuração atual vale até o dia 31 de agosto deste ano.

Abaixo você confere um resumo sobre o perfil de cada fundo, com explicação elaborada pela EQI Research. Em seguida, analistas explicam o que pode ser considerado, abordando riscos e oportunidades de compra.

Perfil

O CYCR é um fundo de recebíveis imobiliários (papel) da Cy Capital, gestora da Cyrela, exposto a Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do segmento residencial de originação própria. Como boa parte do portfólio é indexado majoritariamente ao IPCA, é um FII que deverá apresentar bons resultados em cenários de inflação mais elevada.

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O JPPA também é um fundo de papel com forte exposição ao segmento residencial e de varejo. Com a maioria das operações atreladas ao IPCA, também terá desempenho superior em cenários inflacionários. Possui um único CRI que necessita de atenção adicional, segundo a EQI, mas que se encontra adimplente e representa apenas 1,3% do portfólio

O JSAF é um fundo de fundos com elevado valor em caixa. A gestão do Safra tem feito investimentos em sentido contrário ao mercado em cotas de FIIs de papel high yield (maior risco e retorno), o que vem gerando bons resultados. O fundo tem potencial de fazer boas compras, dado o nível de caixa e o elevado desconto atual de alguns bons FIIs, o que poderá gerar um retorno interessante no médio prazo.

O KCRE é um dos mais novos FIIs de papel da Kinea, também voltado para o segmento residencial. Praticamente 97% do portfólio está em IPCA, com cupom superior a 8,5% (IPCA + 8,62%), também trazendo um bom retorno em cenários de inflação elevada e baixa inadimplência.

O VCRI também é um FII de papel, mas com perfil de devedor diferente. Ao contrário dos demais, que são focados em CRIs residenciais, o VCRI possui, além os CRIs residenciais, devedores do ramo de logística, agronegócio e varejo. É uma carteira com risco de crédito moderado e boa remuneração.

Oportunidade de compra?

A EQI destaca que, como não cobre os ativos formalmente, nem traça modelos de precificação para nenhum deles no momento. No entanto, afirma que os fundos de papel possuem nível de risco similar entre si e alguns, como o VCRI, estão com desconto elevado frente ao valor patrimonial.

Para Lana Santos, especialista de Fundos Imobiliários e sócia da Acqua Vero, a manutenção da taxa de juros no patamar atual de 13,75% ao ano por um período mais longo pode beneficiar esses fundos. Isso porque a estratégia dos mesmos é de indexação à inflação e ao CDI. “Esses fundos estão sendo negociados com desconto, enquanto pagam dividendos acima de 1% ao mês”, observa Santos.

Já baixa liquidez em razão da idade dos fundos, considerados novos, pode ser um fator para evitá-los. É o que avalia Gabriel Barbosa, gestor de Fundos Imobiliários do Trix. “Temos acompanhado os fundos desde a divulgação da prévia da nova composição do Ifix. Achamos cedo para a inclusão em razão da liquidez dos ativos e por vermos outras oportunidades no mercado”, explica o gestor.

Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, diz que a liquidez pode deixar de ser um problema e que o investidor deve prezar pelo nível de garantias e saúde financeira dos devedores antes de tomar uma decisão. “Com a entrada no IFIX, a liquidez destes FIIs deve melhorar, também melhorando a eficiência de precificação das cotas pelo mercado”, avalia.

Riscos

Apesar de haver oportunidades entre os ativos, o cenário de incertezas mantém os riscos elevados. Com a manutenção dos juros em patamar restritivo por um longo período, a situação financeira das companhias tem se deteriorado, em especial às ligadas a varejo, lazer, hotelaria e multipropriedade.

“Os casos de inadimplência no pagamento de aluguéis, parcelas de CRIs, e mesmo pagamento de fornecedores, tornaram-se recorrentes no início de 2023. Com isso, os fundos de recebíveis ficam mais expostos”, explica Santos, da Aqua Vero.

Essa fragilidade atinge também o JSAF11, que embora seja um fundo de fundos, possui 55% de seu portfólio alocado em fundos de recebíveis.

Conforme mostramos nessa matéria, o primeiro trimestre do ano foi altamente negativo para os FIIs. Entre os os 111 fundos que compõem o Ifix, apenas dez tiveram rentabilidade acima da taxa Selic no período. Os piores retornos ficaram entre os FIIs de logística e os de lajes corporativas.

Para o investidor que pensa no longo prazo, no entanto, o momento pode ser de oportunidade, já que as cotas estão sendo vendidas abaixo de seu valor patrimonial, o que deve resultar em ganho com a melhora da economia.

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