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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) sobe 18,1% nos últimos 12 meses. O indicador foi dos 2.858,23 pontos em 28 de abril de 2023 para 3.380,00 pontos em 22 de abril de 2024. A alta, segundo muitos analistas do mercado financeiro, é reflexo da redução gradual da taxa básica de juros da economia, a Selic, o que deixou a renda fixa menos atrativa.
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Com isso, os investidores optaram por outros ativos para ganhar os dividendos dos fundos, que são pagos mensalmente.
Vale sempre observar o dividend yield, indicador que estabelece uma correlação entre quanto um determinado ativo paga de proventos e sua atual cotação, uma métrica que ajuda a identificar se o investidor está obtendo um retorno menor, igual ou maior do que sua aplicação.
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Um levantamento da Nelogica/Comdinheiro encomendado pelo E-Investidor mostra quais são os 5 fundos imobiliários que tiveram o melhor rendimento em Dividend Yield nos últimos 12 meses, até 22 de abril.
Conforme a pesquisa, o FII Hotel Maxinvest (HTMX11) possui o maior dividend yield dos últimos 12 meses. O fundo pagou 18,81% do valor da sua cota do fechamento do dia 22 de abril, data final do levantamento da Nelogica/Comdinheiro, quando o papel encerrou o pregão a R$ 177,18.
O segundo lugar está com o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), que teve um dividend yield 16,45% nos últimos 12 meses.
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O terceiro colocado é o Riza Akin (RZAK11), com um pagamento de 15,63% do valor da cota do dia 22 de abril de 2024 em dividendos. A lista segue com Urca Prime Renda (URPR11) com DY de 15,22% e com Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), que pagou 15,03% de sua cota em dividendos.
Segundo Filipe Ferreira, diretor da Nelogica/Comdinheiro, o investidor deve se atentar a vários fatores nesse levantamento, visto que o Dividend Yield não é a única métrica que identifica que o fundo pode ser atrativo. "É possível que o fundo tenha essa métrica alta pelo fato de a cota ter caído por algum problema mais sério. Então, o melhor para o investidor é estudar e saber com detalhes a situação de cada fundo", explica Ferreira.
De acordo com Ricardo Salim, analista da casa de análise Lumi, o Hotel Maxinvest é um fundo de hotéis corporativos localizados em São Paulo.
Toda a renda do ativo vem do movimento desses estabelecimentos, que é cíclico e bastante dependente do fluxo de eventos na cidade. Por ser um período de férias, o faturamento caiu no início deste ano. As receitas totais somaram R$ 1,5 milhão em janeiro de 2024, queda de 56% na comparação com os R$ 3,42 milhões obtidos em dezembro de 2023.
"A causa principal do alto dividend yield no ano se deu pela venda de alguns quartos desses hotéis. Quando isso ocorre, o fundo perde possibilidade de faturamento com aluguel para o próximo mês, reduzindo o DY. Por ter fluxo de recebimento instável, o fundo é arriscado e recomendado para um perfil mais agressivo de investidor", diz Salim.
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Marcos Banhara, analista da Guide Investimentos, aponta que a receita de janeiro deste ano é a última que o fundo tornou pública aos investidores."A empresa é muito ruim para soltar os relatórios. Não há muita informação e nós temos que fazer um trabalho de vidente", argumenta o analista. Ele diz que o DY aumentou justamente pelas vendas dos quartos de hotel. "Isso é quase 64% da receita, ou seja, o DY está alto porque o gestor está vendendo um patrimônio do fundo que poderia gerar receita, o que não tem agradado ao mercado. Se essa política continuar no longo prazo, o fundo vai se desfazer de seu patrimônio e não terá como gerar receitas e nem dividendos", diz Banhara.
O segundo colocado, o Cartesia Recebíveis Imobiliários, é um fundo de papel. Na opinião de Banhara, esses ativos devem ser considerados de alto risco. "O maior receio de um fundo de papel é pagar um preço acima do que ele vale de fato. Se o investidor fizer isso, será preciso manter o ativo por cerca de 12 meses para vendê-lo a um preço atrativo, visto que ele pagou um valor alto e o fundo deve demorar para ficar acima desse patamar em que o dinheiro foi aportado", explica Banhara.
Ele aponta que cada cota do Cartesia Recebíveis Imobiliários está R$ 4 mais cara do que o seu valor real e ressalta que o fundo não divulga para quais empresas emprestou dinheiro. Por iso, é possível afirmar que ele tem uma carteira de ativos pulverizada. Banhara classifica o ativo como um bom investimento, mas lembra que ele está mais caro que o valor justo.
Salim, analista da Lumi, observa que o atual patamar do IPCA permite que o Cartesia Recebíveis Imobiliários mantenha os dividendos nos níveis atuais. "Contudo, trata-se de um fundo cujos ativos alocados são mais voláteis e com chance maior de inadimplência, o que pode ser arriscado para o investidor".
O Riza Akin detém uma posição elevada de CRIs da empresa Starbucks, que solicitou recuperação judicial em dezembro. "Esse fato pode diminuir as receitas do fundo, fazendo com que o dividendo também diminua. Dada a incerteza gerada pelo evento citado, acreditamos que existam outras opções mais interessantes para o momento", aponta Salim.
Em outubro de 2023, o valor da cota começou a cair. De lá pra cá, o ativo foi de R$ 92,61 para R$ 87,40, uma queda acumulada de 5,6% até 22 de abril.
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Banhara concorda com o analista da Lumi. Ele comenta que, embora o fundo estime em seu relatório que busca pagar 1,10% em dividend yield por mês, o investidor deve ter em mente que Riza Akin não possui reservas muito altas. "Uma vez que o Starbucks atrase os pagamentos, o fundo deve diminuir o dividendo justamente por não ter uma reserva. Ou seja, essa pode não ser uma opção interessante para o investidor", afirma o analista da Guide.
Salim, analista da Lumi, avalia que este é um fundo de risco muito elevado pelo fato de trabalhar com ativos da renda fixa de alto risco, como debêntures.
Ele também diz que o fundo estava entregando um dividendo médio, o que fez com que o mercado jogasse o preço do ativo para baixo. Isso fez com que o indicador dividend yield (preço dividido por dividendo) fosse maior nos últimos 12 meses. "Contudo, ainda existe muito risco embutido na carteira URCR11 fazendo com que a decisão seja assimétrica entre risco e retorno que o fundo proporciona", lembra Salim.
Banhara, analista da Guide vê alguns pontos positivos no ativo, como a conclusão das operações do fundo, que é o encerramento do pagamento de alguns títulos de dívidas que fazem parte da carteira. Na visão da Guide, isso passa maior confiança do fundo para o mercado.
Ainda assim, o analista lembra que para os próximos meses o fundo não deve manter o ritmo de pagamentos aos investidores. "Isso faz com que a cota não seja atrativa, visto que ele possui ativos de muitos riscos e que vão pagar o mesmo dividendo de fundos de papel que tem médio risco", salienta.
O especialista da Guide afirma que o fundo possui dois ativos: o primeiro é da torre de um prédio localizado na Chucri Zaidan em São Paulo. O edifício está 100% alocado para uma empresa de química, física e biologia. No entanto, o inquilino já sinalizou que sairá do prédio no final de 2025.
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Com isso, a gestora tem o desafio de trazer um novo inquilino para o prédio, visto que ele é responsável por 70% da receita do fundo. Caso essa nova locação não aconteça até o encerramento do contrato atual, o fundo verá uma queda em seus dividendos. Ainda assim, o analista da Guide diz que a cota é negociada a um preço atrativo.
"A cota está com 40% de desconto. Mesmo se enfrentar esse problema com o inquilino, ela continua atrativa e sendo uma boa oportunidade de longo prazo para o investidor. O pagamento de dividendos deve continuar estável até o fim do próximo ano, visto que o aluguel deve se manter até o fim do contrato. O investidor só deve esperar uma queda no dividendo caso ele não encontre nenhum outro inquilino para colocar no lugar do atual", relata Banhara.
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