A provável proibição de aluguéis por curta temporada (menos de 30 dias) em condomínios pode causar um impacto direto nas finanças de anfitriões, inquilinos e também em outros empregos indiretos criados pela prática. Como mostrado nesta reportagem, a mudança, que afeta contratos de plataformas como o Airbnb, foi proposta para fazer parte do Código Civil e está em análise pelo Senado, sem previsão de ser aceita ou implementada. Ainda assim, a alteração coloca na mira uma importante fonte de renda de muitos brasileiros que investem em imóveis.
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Um dos principais – e primeiros – impactos financeiros com a proibição desse formato de locação nos aplicativos de aluguel, chamado de hospedagem atípica, é a oscilação de oferta e demanda. Caso a medida seja aprovada, muitos anfitriões podem ser proibidos permanentemente de seguir com os aluguéis, o que limita o número de propriedades disponíveis para esse aluguel. Pela lei de mercado, os imóveis restantes nesse formato aumentam seu preço.
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Daniela Poli Vlavianos, sócia do escritório Poli Advogados & Associados, revela que uma das principais consequências para os locatários será a possível redução na rentabilidade de seus imóveis. Além disso, o processo de obtenção dessa aprovação dos moradores implicará em custos adicionais para os proprietários, como a necessidade de convocar assembleias, contratar advogados ou até mesmo pagar taxas administrativas. Esses custos extras, inevitavelmente, reduzirão a margem de lucro.
Protegendo as finanças das alterações de aluguel
Como nem todos os impactos financeiros podem ser previstos, proprietários e inquilinos dificilmente conseguiriam se “blindar” contra as consequências negativas da possível aprovação da medida. O planejador financeiro e CEO da SuperRico, Carlos Castro, sugere a necessidade de construir uma boa reserva emergencial para evitar grandes prejuízos.
“O proprietário deixou de ter um ativo com aquele imóvel. Então, precisa contar com um fundo, já prevendo a cobertura desses custos, como medida contra um potencial risco”, explica.
Essa reserva deve ter uma determinada cobertura, indica Castro, e é necessário rever, em termos de planejamento financeiro, se vale ou não a pena manter o imóvel. Algumas opções que Castro sugere incluem a busca de um modelo de locação normal, caso o preço das plataformas começar a subir muito, ou também converter o imóvel em um ativo financeiro e passar a rentabilizá-lo com ativos do mercado financeiro.
Os inquilinos, por sua vez, são prejudicados mais indiretamente e também por questões de oscilação de preços. Para Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar, é importante manter desde agora uma reserva para não se prejudicar, além de prever a possibilidade de uma regulamentação para os impostos recolhidos em hospedagens atípicas, encarecendo ainda mais os valores.
O CEO da SuperRico também destaca que existem muitas diferenças entre os gastos de um aluguel e hotel. “Nos hotéis existem as taxas, como a de turismo, e a flexibilidade, embora não represente um custo direto. Por exemplo, se você precisar sair mais tarde e pedir um late checkout, vai ter um custo maior que no aluguel por temporada”, compara. Milech lembra que hóspedes de hotéis buscam por serviços, por isso o preço muda.
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Além disso, os investidores do setor imobiliário também podem se prejudicar em um cenário de mudanças nos aluguéis. O especialista da Planejar reitera que, ainda que sejam riscos mais baixos e indiretos, as taxas dos produtos podem aumentar, o que diminui a atratividade dos ativos. No entanto, esse movimento tende a se equilibrar ao longo do tempo, equilibrando o ciclo.
