Auditoria de FII com "ressalvas" é um mau presságio para o investidor?

Na segunda-feira (9), quando o documento foi divulgado, as cotas do FII que não paga dividendos há mais de um ano sofreram perdas de 5,22%. Já nesta terça (10), por volta das 13h (de Brasília), as negociações dos papéis foram interrompidas devido à alta da volatilidade, mas voltaram a operar cerca de uma hora depois, com queda de 0,92%, cotadas a R$ 1,08.

Procuradas pelo E-Investidor, a R.Capital, gestora responsável pelo TORD11, não quis se posicionar sobre o assunto.

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A reação negativa dos agentes do mercado tem relação com as “ressalvas” apontadas pela auditoria independente sobre ativos que correspondem a 31,4% do patrimônio líquido do fundo. Entre os destaques, o de maior relevância se refere à ausência de auditorias das demonstrações financeiras da Land Tordesilhas EI Empreendimentos e Participações Ltda, empresa de capital fechado que correspondia a 20,27% do patrimônio líquido do TORD11.

Segundo a Conatus, empresa responsável pela auditoria, o fundo era o detentor de 100% das ações da empresa que atuava como holding de instituições não-financeiras e de incorporações de empreendimentos imobiliários de multipropriedades, localizados nos estados da Bahia e de Goiás. Como as auditorias sobre a Land Tordesilhas não foram concluídas a tempo, a Conactus afirmou não ser possível “mensurar possíveis efeitos na posição patrimonial e no resultado auferido do fundo investido”.

Na prática, isso significa que a ausência de informações impediu uma análise sobre o impacto do investimento no desempenho financeiro do TORD11. A análise também foi prejudicada pela ausência de demonstrações financeiras do fundo de investimentos R CAP 1810 FII que representava 8,41% do patrimônio líquido do Tordesilhas. De acordo com o documento, a auditoria não teve acesso aos dados contábeis referentes ao segundo semestre do ano passado do ativo, o que impediu a realização da auditoria sobre o investimento. Veja os detalhes nesta reportagem.

A situação traz alguns alertas para os investidores que possuem o fundo imobiliário na carteira. Além de não pagar dividendos desde março de 2023, as “ressalvas” apontadas no relatório sinalizam uma ausência de transparência sobre a realidade financeira de pelo menos 28% do portfólio do TORD11.

“É bastante coisa, ainda mais considerando que o auditor tem acesso a pedir mais informações e esclarecimentos sobre as demonstrações financeiras do fundo e nem assim conseguiu receber informações de forma satisfatória.”, diz Marcelo Fayh, analista de fundo imobiliário.

Já Bruno Viveiros, analista de FIIs da Warren Investimentos, avalia que a auditoria sobre os dados contábeis de dezembro de 2023 não muda as perspectivas futuras do fundo. Segundo ele, desde o ano passado, as cotas derretem com os investidores repercutindo os problemas de inadimplência do portfólio do TORD11.

“O laudo de auditoria é um indicador defasado de uma eventual questão problemática dos ativos do FII”, ressaltou Viveiros.

Atualmente, com base no último relatório gerencial do TORD11, referente a julho deste ano, a R. Capital comunicou a vender o CRI EDA Sub abaixo do seu valor de mercado para reduzir a exposição ao risco de crédito e gerar liquidez para a realização de novos investimentos. O problema é que o desinvestimento trouxe um impacto de quase R$ 1 milhão no caixa do fundo.

A gestora informou ainda que apenas o CRI Solar das Águas está adimplente. Já os CRIs Brasil Parques, GPK, Hope e WAMHolding foram reestruturados, enquanto o CRI Loteamento Goiás ainda permanece inadimplente.

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