- Para regularizar um contrato de gaveta, existem três alternativas: a regularização consensual, a usucapião e a adjudicação compulsória
- A regularização consensual é o caminho mais eficiente, pois ocorre sem discordâncias entre as partes envolvidas
- Alguns casos podem envolver pessoas falecidas, mas mesmo assim há meios de lidar com isso
O contrato de gaveta é um tipo de acordo de compra e venda de imóveis que, mesmo válido entre as partes, não oferece a segurança jurídica necessária devido à falta do registro em cartório. Por isso, especialistas em direito imobiliário frisam a importância de regularizar a situação da propriedade o quanto antes, evitando possíveis conflitos entre vendedor e comprador.
“Para regularizar um contrato de gaveta, o comprador tem três principais alternativas: a regularização consensual, a usucapião e a adjudicação compulsória”, explica Kevin de Sousa, advogado e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). Ele lembra que a regularização consensual é o caminho mais eficiente, pois ocorre sem discordâncias entre as partes envolvidas.
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Nesse processo, formaliza-se a transação em um tabelionato de notas e registram o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, são necessários cinco documentos para regularizar a situação:
- 1. Documento de identidade e CPF de ambas as partes;
- 2. Contrato de gaveta ou promessa de compra e venda;
- 3. Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- 4. Certidão negativa de débitos fiscais (IPTU e ITBI);
- 5. Comprovantes de quitação do imóvel (se houver financiamento).
“Após a lavratura da escritura pública e o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), a escritura é registrada, e o comprador finalmente adquire a propriedade legal do imóvel”, completa Laísa Santos, advogada especializada em Direito de Família e Planejamento Sucessório.
Regularizando o contrato de gaveta com usucapião ou com ação
Em situações em que não há consenso entre as partes envolvidas no contrato de gaveta, ou o vendedor não foi localizado ou mesmo se é falecido, o usucapião pode ser uma alternativa. Esse processo requer que o comprador comprove que ocupa o imóvel de maneira contínua e pacífica, para moradia familiar, entre outras regras que explicamos nesta reportagem.
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“O usucapião permite a aquisição de propriedade pela posse prolongada do imóvel, e os documentos necessários incluem contas de água, luz, e declarações de vizinhos que comprovem a posse”, explica Souza, da Ibradim.
Agora, se o vendedor se recusa a formalizar a venda, a Lei nº 14.382/2022 assegura a ação de adjudicação compulsória. Desta forma, a titularidade do imóvel pode ser regularizada diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que o comprador tenha cumprido suas obrigações.
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Entre os documentos necessários estão:
- 1. Contrato de gaveta ou promessa de compra e venda;
- 2. Prova de quitação integral do valor do imóvel;
- 3. Notificação ao vendedor demonstrando a tentativa de formalização do acordo;
- 4. Certidão de matrícula do imóvel.
A advogada Laísa Santos completa ainda que, em casos de falecimento do vendedor ou do comprador, herdeiros podem buscar a adjudicação compulsória para formalizar o contrato de gaveta. “Isso se o vendedor ou seus herdeiros apresentarem recusa injustificada para a lavratura da escritura e transferência do bem ao espólio”, explica.
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