O BB Premium Malls (BBIG11) atravessa um período de desvalorização das cotas. (Foto: Adobe Stock)
O fundo imobiliário BB Premium Malls (BBIG11) é uma das novidades no IFIX em 2025. O produto, que ingressou no índice de FIIs da B3 em janeiro, é administrado pela BB Asset e focado no investimento em shoppings centers. Contudo, no acumulado do ano as cotas apresentam uma desvalorização de 22,45% e notícias recentes dividiram opiniões: o BBIG11 aprovou em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada no dia 31 de janeiro o aumento do valor de novas emissões utilizando “capital autorizado”, ou seja, que não precisam de aprovação pelos cotistas.
Agora, os novos limites são de R$ 1,5 bilhão enquanto o patrimônio líquido for inferior a R$ 5 bilhões – ultrapassada essa marca, a nova emissão é limitado a 40% do PL. Antes da mudança, o teto das novas emissões com capital autorizado era de R$ 1,2 bilhão ou 30% do PL quando o montante fosse superior a R$ 3 bilhões. Também foi aprovada a emissão de novas cotas abaixo do valor patrimonial do fundo, o que pode ter o efeito colateral de diluir o patrimônio dos atuais cotistas. Outro ponto que chamou a atenção foi a chancela para operações com potencial conflito de interesse, quando o FII compra ou vende ativos relacionadas a administradora, gestora ou outra parte relacionada do veículo. Segundo relatório gerencial do BBIG11 referente a janeiro deste ano, essas alterações permitirão “transações estratégicas” que viabilizarão novas oportunidades de crescimento.
Para a Genial Investimentos, as perspectivas de curto prazo do BBIG11 são nebulosas. Isto porque em dezembro do ano passado o FII firmou a obrigação de desembolsar cerca de R$ 800 milhões para adquirir participações nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis. Mas, em caixa, o BB Premium Malls só possui R$ 150 milhões, o que significa que o produto precisaria levantar mais R$ 650 milhões para pagar o restante valor acordado. A situação alimenta preocupações relacionadas ao endividamento do fundo.
“Devido ao seu patamar de preço atual, acreditamos que o montante deverá ser levantado via dívida, o que levaria o fundo a ter um índice de alavancagem (ativo/patrimônio líquido) de aproximadamente 1,7x, o que consideramos extremamente elevado. Para termos comparativos, o maior grau de alavancagem dentre os fundos de shopping do IFIX atualmente é de 1,4x (GZIT11)”, diz a Genial, em relatório divulgado à imprensa nesta terça-feira (18).
Apesar da desvalorização das cotas, o BB Premium Malls apresenta um Dividend Yield (DY, rendimento em dividendos) robusto, de 11,95% desde a sua constituição, segundo dados da Status Invest. Em janeiro, apresentou lucro líquido de R$ 8,8 milhões e fez uma distribuição de proventos de R$ 0,085 por cota. ” O Shopping RioSul, principal ativo do portfólio, registrou um crescimento de 13% nas vendas em relação ao mesmo período do ano passado e um aumento de 20% na receita bruta em 2024, evidenciando a qualidade dos ativos e a eficiência da gestão”, diz o FII, no último relatório gerencial.
O BBIG11 foi criado em 18 de março do ano passado e possui 28,6 mil cotistas. Destes, 28,5 mil são pessoas físicas. No último informe financeiro mensal do fundo, de janeiro deste ano, o patrimônio líquido era de R$ 950,5 milhões. O fundo também tinha R$ 8,4 milhões em rendimentos a distribuir e um total de R$ 255,4 milhões em obrigações por aquisição de imóveis.
Pior desempenho do IFIX em 2025
De acordo com levantamento feito por Einar Rivero, sócio-fundador da Elos Ayta, em 2025 o BBIG11 tem o pior desempenho entre todos os fundos que compõem o IFIX. Na outra ponta, o FII Hectare CE (HCTR11) tem a melhor performance, com um avanço de 26,41% no valor das cotas. Este impulso acontece em função de um anúncio de distribuição de dividendos de R$ 0,69 por cota em janeiro deste ano após uma breve interrupção dos pagamentos em dezembro de 2024. O valor representava um DY de 46,4% e fez a HCTR11 disparar quase 20% em apenas um pregão. Ainda assim, não é uma recomendação de compra pela Genial Investimentos – o FII esteve envolvido em polêmicas relacionadas à inadimplência no portfólio.
“Seguimos com uma visão extremamente negativa para com o fundo. Ainda que a distribuição represente um yield elevado, destacamos que não só o montante representa a distribuição de dois meses (dezembro e janeiro), mas também mostra uma redução do valor distribuído com relação aos últimos meses se considerarmos uma divisão igualitária (R$ 0,69 distribuídos, o que equivale a R$ 0,35 para cada mês vs. R$ R$ 0,39 e R$ 0,37 distribuídos em outubro e novembro, respectivamente)”, diz a Genial. Veja altas e baixas dos fundos imobiliários que fazem parte do IFIX em 2025:
