Atualização de bens no IR: quando o REARP vale a pena e quando é armadilha

Por Samir Choaib

11/01/2026 | 6:30 Atualização: 09/01/2026 | 17:18

O REARP autoriza a atualização do valor de imóveis e bens móveis para fins fiscais, com alíquota reduzida, mas impõe restrições à venda por até cinco anos. (Foto: Adobe Stock)

Pela atual regra tributária do Imposto de Renda (IR), não é permitida a atualização dos bens declarados, em razão do chamado “regime de caixa”. Em apertada síntese, deve ser declarado o bem pelo valor efetivamente pago, acrescido de eventuais benfeitorias e custos cartorários. Na prática, isso gera um ganho de capital elevado quando o proprietário decide vender o bem, tributado pela alíquota de 15% a 22,5%.

A Lei nº 15.265, recém-sancionada, criou o chamado Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), permitindo, naquilo que nos interessa aqui, que o contribuinte atualize, para fins fiscais, o valor de bens móveis (automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público) e imóveis (localizados no Brasil ou no exterior), adquiridos com recursos de origem lícita até 31.12.2024 e constantes da sua declaração de Imposto de Renda.

A promessa é sedutora: pagar agora um imposto reduzido sobre a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado e, no futuro, recolher menos imposto sobre o ganho de capital quando ocorrer a venda.

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Na prática, o REARP funciona assim: o contribuinte pode optar por atualizar o valor dos seus bens declarados até 31 de dezembro de 2024, tributando a diferença entre o valor atualizado e o seu custo de aquisição à alíquota de 4% (pessoa física) ou de 8% (pessoa jurídica). A Receita Federal estima que a medida pode gerar R$ 1,5 bilhão de arrecadação, o que revela que o governo aposta em boa adesão. Mas nem sempre o que é bom para o Fisco é bom para o contribuinte.

O primeiro ponto que merece atenção é que o REARP não é novidade absoluta. Em 2024, a Lei nº 14.973 já havia aberto uma janela semelhante, porém muito menos atraente e, por isso, com muito baixa adesão: quem atualizasse imóveis ficava proibido de vendê-los por 15 anos. Agora, a Lei nº 15.265 reduziu essa quarentena para cinco anos (dois anos para bens móveis), o que sem dúvida melhora o desenho do programa, mas não elimina o principal problema: a necessidade de o contribuinte fazer uma aposta de longo prazo — o que, no Brasil de hoje, convenhamos, não é fácil.

Ao optar, portanto, pelo REARP, o contribuinte assume o compromisso de não alienar o bem imóvel atualizado durante cinco anos, sob pena de perder o benefício fiscal e sofrer a cobrança integral do imposto (deduzindo-se o imposto anteriormente pago, atualizado pela Selic).

Como exceção, ficam admitidas as transferências ocorridas por transmissão causa mortis ou decorrentes de partilha em dissolução de casamento ou união estável. Essa condição transforma o REARP em uma verdadeira aposta de longo prazo; quem entra deve prever que não precisará vender o bem nesse intervalo.

Quando, então, o REARP vale a pena?

Em linhas gerais, apenas em situações muito específicas, por exemplo:

Quando se trata de bens de altíssimo valor, adquiridos há muitos anos, com diferença expressiva entre custo histórico e valor de mercado;
Quando o titular tem planejamento sucessório consolidado, sem intenção alguma de venda no médio prazo;
Quando o ativo não gera liquidez, mas tem função patrimonial de longo prazo, como imóveis familiares destinados à manutenção da riqueza para as próximas gerações.

Fora desses cenários, o risco supera o benefício. O contribuinte médio, especialmente aquele que utiliza seus imóveis ou participações societárias como instrumentos de reorganização patrimonial, alavancagem financeira ou simples liquidez, provavelmente trocará uma economia tributária potencial por uma espécie de “camisa de força”.

Outro ponto delicado é a ilusão do “desconto”. O REARP faz o contribuinte antecipar imposto agora, à vista, em troca de um benefício futuro incerto. Quem garante que, daqui a cinco anos, o regime de ganho de capital será o mesmo? Quem garante que não haverá nova majoração de alíquotas ou mudanças legislativas?

Ademais, outro ponto a ser considerado na análise são as isenções atualmente existentes relativas ao ganho de capital, tais como:

Isenção total do ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;
Redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988;
Ganho auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias do contrato, aplique o recurso da venda na aquisição de novo(s) imóvel(is) residencial(is);
Alienação de bens ou direitos de pequeno valor.

O prazo para adesão dar-se-á até 19 de fevereiro deste ano, mediante entrega da Declaração de Opção pelo Regime Especial de Atualização Patrimonial (DEAP), via e-CAC.

Em síntese, o REARP é um instrumento que parece moderno, mas que exige planejamento e cálculo. Não é um regime para “aproveitar a oportunidade”, mas para quem consegue projetar o próprio patrimônio por meia década, sem qualquer necessidade de liquidez. O governo, ao estimar R$ 1,5 bilhão de arrecadação, revela que conta com a pressa e a ansiedade do contribuinte. Cabe a este não confundir planejamento com precipitação.

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