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O início de 2026 combina um cenário global ainda desafiador com mudanças relevantes na política monetária, ambiente que tem moldado o comportamento dos mercados e as decisões dos investidores. Nos Estados Unidos, a economia continua resiliente, mas a inflação persistente mantém o Federal Reserve (Fed, o banco central dos EUA) cauteloso quanto ao início dos cortes de juros.
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Já no Brasil, a sinalização de que o ciclo de aperto monetário pode ter chegado ao fim aumenta a expectativa de redução da Selic nos próximos meses. Nesse contexto, enquanto a Bolsa brasileira dispara impulsionada pela entrada de capital estrangeiro, os fundos imobiliários avançam em ritmo mais moderado, mas começam a voltar ao radar de bancos e corretoras como oportunidade de investimento.
Ao mesmo tempo, o índice de preços ao consumidor (CPI) de janeiro veio em linha com as expectativas, mostrando desaceleração em relação ao ano anterior, embora o núcleo ainda permaneça pressionado, especialmente no setor de serviços.
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No campo da atividade, o Produto Interno Bruto (PIB) do quarto trimestre de 2025 cresceu 1,4% em termos anualizados, abaixo das projeções do mercado, com fraqueza concentrada no gasto público em função do shutdown do governo federal. Já o consumo e os investimentos continuam demonstrando resiliência, enquanto o relatório de emprego (payroll) indicou estabilização do mercado de trabalho, com a taxa de desemprego retornando a 4,3%.
Diante desse quadro, o Fed mantém uma postura cautelosa em relação à política monetária.
“Nossa equipe de economistas projeta a manutenção dos juros no curto prazo, com eventuais cortes condicionados à convergência inflacionária ao longo de 2026”, afirma o relatório do BTG Pactual.
Nesse ambiente, a carteira recomendada de fundos imobiliários do banco registrou alta de 0,71% em fevereiro, abaixo do desempenho do índice de referência do setor, o Ifix, que avançou 1,32% no mesmo período.
No Brasil, o cenário também apresenta nuances relevantes para os investidores em fundos imobiliários. A ata mais recente do Comitê de Política Monetária (Copom) trouxe uma visão mais favorável para a condução da política monetária, indicando redução das incertezas no curto prazo. Embora os riscos inflacionários ainda permaneçam no radar, o Banco Central avalia que parte significativa do aperto monetário já foi transmitida à economia.
No campo fiscal, o governo central registrou superávit primário de R$ 86,9 bilhões em janeiro, sustentado por receitas ainda robustas. Ainda assim, analistas destacam que o balanço de riscos segue sensível à dinâmica fiscal e às discussões no Congresso. Nesse contexto, a expectativa predominante é de que o Copom inicie o ciclo de flexibilização monetária em breve.
“Nosso time de economistas avalia que o Banco Central deve iniciar o ciclo de cortes de juros com uma redução de 50 pontos-base na próxima reunião”, afirma o BTG Pactual.
Apesar desse ambiente potencialmente favorável para ativos de renda, os fundos imobiliários tiveram um início de ano mais moderado do que o mercado de ações. Enquanto o Ibovespa acumula valorização expressiva (cerca de 18% no ano, o melhor desempenho para o primeiro bimestre em mais de duas décadas) o índice de FIIs avança de forma mais gradual.
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Segundo a Empiricus Research, o desempenho mais contido do segmento reflete fatores estruturais do fluxo de investimentos.
“Diferentemente do mercado de ações, os fundos imobiliários registraram performance mais tímida em 2026, com alta próxima de 3% para o Ifix”, afirma a casa de análise.
Um dos principais motivos é a predominância do capital estrangeiro nas ações brasileiras, movimento que beneficia menos o mercado de FIIs, majoritariamente dominado por investidores locais.
Além disso, fatores pontuais também influenciaram o comportamento recente da indústria. A Empiricus destaca que cerca de 25% dos fundos do índice reduziram os rendimentos anunciados em janeiro, movimento considerado sazonal devido à obrigatoriedade de distribuição semestral de resultados. Outro elemento citado foi a possível pressão vendedora em alguns fundos que realizaram emissões privadas recentes. Em alguns casos, a aquisição de ativos por meio de troca de cotas pode gerar concentração de investidores vendedores no mercado secundário.
Ainda assim, analistas veem espaço para oportunidades na classe de ativos. “Embora nem tudo configure oportunidade na indústria, interpretamos que o início do ciclo de cortes de juros abre espaço para a montagem gradual de posição na categoria”, avalia a Empiricus.
Os dados de mercado reforçam a tendência de valorização do setor. Em fevereiro de 2026, o Ifix encerrou o mês com alta acumulada de aproximadamente 1,32%, atingindo 3.911,99 pontos e renovando sua máxima histórica no fechamento. No período, diferentes segmentos do mercado de FIIs também registraram desempenho positivo.
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Levantamento do Andbank mostra que os fundos de papel contribuíram com cerca de 1,15% de valorização, enquanto os fundos de tijolo avançaram aproximadamente 1,10% no mês. Em um horizonte mais longo, a performance acumulada em 12 meses até fevereiro supera 25%, refletindo um ciclo mais favorável para a indústria.
A carteira recomendada do Andbank também apresentou desempenho positivo no período, com alta de 0,97% em fevereiro e dividend yield (rendimento do dividendo) de 0,96% no mês. Segundo a instituição, o fundo que mais contribuiu para o retorno foi o HGRE11, recentemente incorporado à carteira. Já os maiores geradores de dividendos foram MCRE11, CPTS11 e MCCI11.
Nos últimos meses, o banco também ampliou a exposição a fundos de tijolo com o objetivo de capturar potencial de valorização patrimonial. A estratégia incluiu a entrada de fundos como BBIG11, HGRE11, VILG11 e RBVA11. Como resultado, a carteira passou a negociar com desconto em relação ao valor patrimonial, movimento que pode aumentar o potencial de ganho de capital no longo prazo.
“O P/VP [Preço sobre Valor Patrimonial] da carteira evoluiu ao longo dos meses, saindo de 0,94 em julho para 0,86 em outubro, antes de retornar para 0,91 no início de 2026”, afirma o Andbank. Para março, a instituição decidiu manter a mesma composição do portfólio, destacando que a estratégia segue gerando retorno consistente acima do índice de referência, com desempenho equivalente a 141% do Ifix desde abril de 2025.
De forma geral, as casas de análise seguem adotando estratégias que combinam geração de renda recorrente e potencial de valorização patrimonial. A Terra Investimentos explica que sua carteira recomendada é composta por dez fundos e busca equilibrar dividend yield acima da média do mercado com previsibilidade de fluxo de rendimentos.
“A carteira é recomendada para investidores que desejam exposição ao mercado imobiliário com vantagens fiscais, maior liquidez e sem a burocracia de administrar diretamente um imóvel”, afirma a corretora.
No Brasil, os rendimentos distribuídos mensalmente pelos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que respeitados os critérios regulatórios, o imposto incide apenas sobre ganhos de capital na venda das cotas.
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Segundo a Terra, mesmo após o período de juros elevados, os fundos imobiliários tendem a se beneficiar de um cenário de retomada gradual da atividade econômica e do setor imobiliário, especialmente se o ciclo de cortes da taxa básica de juros se confirmar ao longo do ano.
Entre as estratégias mais detalhadas está a do BB Investimentos, que mantém duas carteiras distintas:
Em fevereiro, a carteira Renda recuou 0,31%, mas acumula valorização de 1,56% no ano e 19,33% em 12 meses. O dividend yield anualizado de fevereiro foi de 12,74%, acima dos 11,64% do Ifix.
Entre os destaques positivos estiveram os fundos RZTR11, XPCI11, TRXF11 e GARE11. O Riza Terrax (RZTR11), por exemplo, foi o fundo que mais contribuiu para o desempenho da carteira, mesmo negociando com ágio em relação ao valor patrimonial. Segundo o BB Investimentos, a expectativa é que futuras revisões contratuais favoreçam tanto o valor patrimonial quanto os rendimentos do fundo.
Já o fundo de crédito imobiliário XPCI11 registrou queda no mês, sem fatos relevantes que justificassem o movimento. Ainda assim, o banco avalia que o carrego indexado à inflação continua atrativo e que leituras mais fortes do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) podem beneficiar esse tipo de fundo nos próximos meses.
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Na carteira voltada para ganho de capital, composta majoritariamente por fundos de tijolo negociados com desconto relevante frente ao valor patrimonial, o avanço foi de 0,44% em fevereiro. Apesar de ficar abaixo do desempenho mensal do Ifix, o portfólio acumula alta de 32,54% em 12 meses, superando a valorização de 25,32% do índice.
Entre os ajustes mais recentes, o BB Investimentos retirou o fundo VGIR11 da carteira de renda e incluiu o PMLL11 (Pátria Malls), citando o desconto frente ao valor patrimonial e o potencial de geração de dividendos. Já na carteira de ganho de capital, o fundo RBRR11 foi substituído pelo PCIP11, que investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexados ao IPCA e negocia com desconto relevante em relação ao valor patrimonial.
Outras instituições também destacam a resiliência do setor, mesmo em um ambiente global de maior incerteza. De acordo com análise recente, o mercado de fundos imobiliários brasileiro atingiu dois marcos relevantes no início de 2026: mais de R$ 200 bilhões sob custódia e uma base superior a 3 milhões de investidores, segundo dados da B3.
Em fevereiro, o volume médio diário negociado no setor ficou próximo de R$ 400 milhões, indicando liquidez superior à observada no ano anterior. Nesse período, os fundos de shopping lideraram o desempenho setorial, com alta média de 2,3%, seguidos pelos fundos logísticos, que avançaram cerca de 2,2%.
Mesmo em um cenário de queda de juros, algumas casas continuam demonstrando preferência por fundos de papel, especialmente aqueles indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) ou ao IPCA. A avaliação é que a taxa terminal de juros ainda deve permanecer em níveis relativamente elevados, o que sustenta rendimentos atrativos nesses instrumentos.
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Ao mesmo tempo, analistas também enxergam fundamentos sólidos para os fundos de tijolo. Em 2025, esses veículos registraram valorização média de 23,1%, reduzindo parte dos descontos históricos em relação ao valor patrimonial. Ainda assim, muitos fundos continuam negociando abaixo do valor de seus ativos, o que abre espaço para novas altas caso o ambiente macroeconômico se torne mais favorável.
Para o investidor, o consenso entre bancos e corretoras é que o momento exige análise cuidadosa da qualidade dos ativos, da gestão e da geração de renda dos fundos. Com o início esperado do ciclo de cortes da taxa Selic, a classe de ativos pode voltar a ganhar protagonismo na carteira de quem busca renda recorrente e exposição ao mercado imobiliário.
O BTG escolheu os fundos que compõem a carteira de forma a equilibrar o portfólio com fundos que tenham estratégias complementares, proporcionando, além da diversificação setorial, exposição a diferentes regiões do País, escreveram os analistas de FIIS do banco, no relatório.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| MCCI11 – Maua Capital Recebíveis |
| RBRR11 – RBR Rendimento |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| PVBI11 – VBI Real Estate |
| BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HSML11 – HSI Malls |
| GZIT11 – Gazit Malls |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
Para março, a casa sugere a redução de posição no Patria Malls (PMLL11) e a montagem de posição no HSI Malls (HSML11).
| FIIs recomendados |
|---|
| BRCO11– Bresco Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| PMLL11 – Patria Malls |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários |
| HSML11 – HSI Malls |
O Andbank manteve a carteira com a mesma composição para março.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG PActual |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| CPTS11 – Capitania Securities |
| MCRE11 – Maua Capital |
| TVRI11 – Tivio Renda Imobiliária |
| HGRE11 – Pátria Escritórios |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BBIG11 – BB Premium Malls |
| RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo |
A carteira recomendada de FIIs da Terra não passou por mudanças para março.
| FIIs recomendados |
|---|
| JSRE11 – JS Real Estate |
| HGRE11 – Pátria Escritórios |
| BODB11 – Bocaina Infra |
| VILG11 – Vinci Logística |
| CPTS11 – Capitania Securities II |
| RBRX11 – RBR Multiestratégia Real Estate |
| KCRE11 – Kinea Creditas |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| HSML11 – HSI Mall |
| VGIP11 – Valora Recebíveis |
Para este mês, o banco realizou apenas uma mudança: retirou o Valora RE III Fundo de Investimento Imobiliário (VGIR11) e acrescentou o (PMLL11)
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| KNHF11 – Kinea Hedge Fund |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| VGIP11 – Valora CRI Índice de Preço |
| RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários |
| PMLL11 – Patria Malls |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
O Itaú BBA recomenda que o investidor, em março, invista nos seguintes FIIs:
| FIIs recomendados |
|---|
| KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários |
| KNUQ11 – Kinea Unique HY CDI |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| KNHF11 – Kinea Hedge Fund |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliaria |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| PVBI11 – VBI Real Estate |
| RBRP11 – RBR Properties |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| HSML11 – HSI Malls |
| XPML11 – XP Malls |
| ITRI11 – Itau Total Return |
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