Sonho da casa própria: vale a pena comprar um imóvel na planta?

A compra da casa própria ainda faz parte da lista de desejos de muitos brasileiros. A 7.ª edição do Raio X do Investidor Brasileiro, estudo elaborado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), mostra que 33% das pessoas que investem no mercado financeiro têm como objetivo utilizar os rendimentos para a aquisição de um imóvel.

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O problema é que o encarecimento dos empreendimentos imobiliários torna esse sonho ainda mais difícil de ser realizado. Um levantamento feito pelo Quinto Andar mostra que o preço dos imóveis à venda na cidade de São Paulo subiu 3,73% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado. O aumento também é sentido em Belo Horizonte (MG). Na capital mineira, o crescimento foi de 6,67% durante o mesmo período.

Em meio a alta dos preços, os imóveis na planta são vistos como uma alternativa para a compra da casa própria com um valor mais acessível. Isso acontece porque as construtoras costumam flexibilizar as condições de pagamento aos consumidores durante a fase de construção do empreendimento. “Quando você compra um imóvel na planta, o consumidor paga uma entrada de 20% durante todo esse período até o prédio ficar pronto. Após isso, ele contrata um financiamento para pagar os 80% restantes do imóvel”, diz Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.

Ele ressalta ainda que o preço costuma também ser inferior quando imóvel ainda está em lançamento porque não inclui a valorização futura prevista na conclusão das obras. “Não diria mais barato. Possui um preço nominal menor porque a valorização vai acontecer quando for entregue”, reforça Wertheim. O analista de inovação Ruan Lessa, de 28 anos, adotou essa estratégia para conseguir alcançar o objetivo de sair da casa dos pais antes dos 30 anos.

Neste ano, ele comprou um apartamento ainda na planta com previsão de entrega para dezembro de 2025. Como a construtora ainda está construindo o imóvel, teve condições de parcelar uma parte da entrada do imóvel. “Se eu comprasse um usado, teria que ter a entrada toda de uma vez. Eu não tinha esse dinheiro”, afirma Lessa.

Os riscos de comprar na planta

O preço e as condições de pagamento mais acessíveis têm seus riscos que não podem ser negligenciados pelos consumidores. Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, orienta sobre a necessidade de pesquisar o histórico das construtoras responsáveis pelo empreendimento para avaliar se há riscos ou não da obra não ser concluída. A análise prévia ajuda a entender o grau de confiabilidade da empresa e se está passando por algum problema financeiro ou em recuperação judicial.

“O grande problema é o tempo entre a compra e a entrega. Então, uma empresa saudável hoje pode não estar saudável daqui a três anos”, diz Tapai. O estudo sobre a construtora é importante também para saber se ela costuma entregar o empreendimento conforme o projeto. Isso porque, segundo o especialista, os consumidores podem ser surpreendidos com um imóvel diferente do que foi prometido na fase de lançamento.

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“O risco desse negócio é todo do consumidor”, ressalta o advogado imobiliário. Por esse motivo, os consumidores devem estar acompanhados por um corretor de imóveis ou de um advogado imobiliário para ajudá-lo a encontrar a melhor oferta e com o menor risco. “Essa é a função do corretor e pode ajudar o consumidor a fazer uma compra segura”, afirma o presidente executivo do Secovi-SP.

Além disso, quando as construtoras possuem uma boa nota de crédito na praça, conseguem com os bancos uma linha de crédito capaz de financiar todos os custos das obras. As instituições financeiras que concedem o empréstimo analisam todos os documentos da empresa e conferem o andamento da construção. “Esses empreendimentos ficam dentro de um conceito jurídico, chamado de patrimônio de afetação. Trata-se de uma lei que garante ao consumidor a entrega do imóvel”, reforça Wertheim.

A organização financeira

Independentemente de comprar um imóvel na planta ou pronto, a decisão precisa ser acompanhada por um bom planejamento financeiro. Caso contrário, o consumidor poderá adquirir uma dívida por cerca de 30 anos que não irá conseguir pagar. Sarai Molina, planejadora financeira e responsável pela gestão da área educacional da Ágora Investimentos, recomenda buscar parcelas que não comprometam mais do que 30% do seu orçamento caso recorram ao financiamento imobiliário.

O teto máximo possibilita ao consumidor que ele tenha margens para possíveis correções das parcelas. Além disso, ela orienta as pessoas a se organizarem com antecedência para ter uma reserva financeira capaz de dar uma entrada maior do que o mínimo – que fica em torno de 20% a 30% – e poder financiar um valor menor. “Vou contar a minha experiência. Eu fiz um consórcio com dois anos de antecedência. Consegui uma carta de crédito equivalente a 50% do imóvel quando decidi comprar um”, afirma Molina.

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Caso não queira ir para o consórcio, a especialista recomenda ao consumidor a construir uma reserva para dar uma entrada maior. Os valores podem ser aplicados em ativos de renda fixa, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras de Crédito Agronegócio (LCAs), por exemplo, que são isentas de imposto de renda. “Quanto maior for a sua reserva, melhor vai ser a sua negociação de compra”, diz Molina.

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