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Um levantamento feito pelo Quinto Andar e divulgado no fim de abril mostra que o preço dos imóveis à venda subiu em pelo menos três capitais importantes, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo. Na primeira, o salto foi de 6,67% no primeiro trimestre deste ano em comparação ao mesmo período de 2023, para R$ 4,8 mil o metro quadrado. Já nas capitais fluminense e paulista a alta foi de 12,53% e 3,73%, respectivamente, no período, para R$ 5,4 mil e R$ 7,1 mil o metro quadrado.
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A alta dos preços dos imóveis dificulta a realização do sonho da casa própria – mas esse não é o único fator. Pelas vias tradicionais de financiamento, por exemplo, não basta apenas ter crédito para conseguir fazer o parcelamento, é necessário pagar uma “entrada”. Ou seja, entre 20% e 30% do valor total do imóvel para transferir para o banco no ato da compra.
Portanto, se você pretende comprar um apartamento ou casa vendida pelo preço de R$ 300 mil, precisa ter recursos para desembolsar R$ 60 a R$ 90 mil à vista. É uma quantia considerável para a grande maioria dos brasileiros e um grande obstáculo à aquisição de um imóvel.
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Contudo, há pelo menos três formas de driblar esta barreira e financiar o bem, sem entrada.
Programa habitacional do governo pensado para a população de baixa renda, o “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV) pode ser uma opção para quem não tem disponível o valor da entrada do imóvel. Por meio dele, é possível financiar até 100% do valor imóvel urbano ou rural, dependendo da faixa de renda da família.
Para residências em áreas urbanas, é possível a participação de famílias que ganham até R$ 8 mil de renda mensal bruta. Já para habitação rural, são elegíveis os núcleos familiares com renda anual bruta de até R$ 96 mil (equivalente a R$ 8 mil mensal).
“Acredito que esse programa seja a verdadeira democratização do acesso a imóveis para pessoas de classes mais baixas”, afirma Fernanda Rodrigues Ribeiro, executiva de investimentos imobiliários da Midrah. “O contra sempre vai ser o prazo e talvez o custo desde financiamento, que tende a ser caro e longo.”
Carol Stange, educadora em finanças pessoais, também ressalta os prós e os contras. “O MCMV permite que pessoas com menor capital inicial realizem o sonho da casa própria, mas sem entrada, o valor do financiamento aumenta, elevando o saldo devedor e os juros pagos”, diz.
O consórcio também pode funcionar como uma ferramenta para quem não tem disponível o valor da entrada do imóvel. Nessa modalidade de compra, o consumidor se une a um grupo de pessoas que têm um interesse comum. Neste caso, a aquisição de uma moradia.
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Todos no grupo, então, passam a pagar uma parcela mensal, que é administrada profissionalmente por uma pessoa jurídica. A cada mês, há um sorteio de pelo menos uma “carta de crédito” – um documento que dá direito à compra do bem “à vista”. O contemplado continua pagando o consórcio, entretanto, consegue de forma antecipada adquirir o imóvel. Para aumentar as chances de ganhar a carta, ainda é possível fazer “lances”.
“Os juros pagos no consórcio são menores em relação a um financiamento tradicional”, diz Ribeiro. As taxas dos consórcios dizem respeito à administração e ao seguro, por exemplo, sem a cobrança de juros. Pode haver a cobrança de uma taxa para fundo de reserva, usado para cobrir inadimplências de membros. O risco do consórcio está, principalmente, na espera para a contemplação, que pode ocorrer até o fim do prazo do grupo.
“Não há garantia de quando você será contemplado com a carta de crédito para adquirir o imóvel. Mas ainda assim algumas incorporadoras aceitam comprovantes (de pagamento do consórcio) e traçam estratégias para conseguir uma contemplação ‘antecipada’.”
Uma outra possibilidade é tentar um financiamento com a própria construtora, de forma que o valor da entrada também fique parcelado. A construtora, tal qual uma instituição financeira, fará uma análise de crédito. Nesta modalidade, o consumidor precisa ficar atento com os prazos e juros cobrados, para que a parcela não extrapole a capacidade de pagamento.
“Essa opção é mais utilizada para imóveis na planta”, diz Marlon Glaciano, planejador financeiro e especialista em finanças. “Requer muita negociação e um vida financeira bem equilibrada e inteligente para que a análise seja positiva.”
Apesar de haver a possibilidade de negociação direta, é uma via muito mais complexa quando comparada ao consórcio, por exemplo. “As incorporadoras não costumam abrir mão das entradas, pois é desse valor que tiram as comissões e bonificações dos envolvidas na venda”, diz Ribeiro.
Se o consumidor tem capacidade de poupança, pode ser interessante traçar um plano para conseguir atingir a tão sonhada entrada do imóvel e acessar financiamentos pelas vias tradicionais. Nesta matéria, você aprende a como separar um valor mensal para comprar bens a longo prazo.
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