Publicidade
A reforma tributária começou a sair do papel. No fim de abril, o governo federal publicou regulamentos da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributos que formarão o futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA) brasileiro. As regras são acompanhadas de perto por proprietários de imóveis, um dos grupos mais impactados pelas mudanças no sistema tributário.
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
O IVA tem uma parte administrada pela União e outra pelos Estados e municípios. A parcela arrecadada pela União irá compor a CBS, que reunirá o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI). Os Estados e municípios ficarão com o IBS, que agregará o Imposto sobre o Comércio de Mercadorias e Serviços (ICMS), de competência estadual, e o Imposto sobre Serviços (ISS), de competência municipal.
Quando se trata do mercado imobiliário, o impacto recairá tanto sobre as pessoas jurídicas quanto sobre as pessoas físicas. Hoje, a maior parte das pessoas jurídicas que administram imóveis pagam, sobre a receita bruta, quatro tributos: Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), que incidem sobre o lucro, e PIS e Cofins, que incidem sobre o faturamento.
Atualmente, a alíquota do PIS e Cofins soma 3,65% e não tem direito a creditamento – ou seja, o contribuinte não consegue abater valores pagos a fornecedores. Com a reforma, PIS e Cofins desaparecerão e as pessoas jurídicas ficarão sujeitas à CBS e ao IBS. Nesse caso, porém, haverá a possibilidade de abater dos tributos devidos os valores já pagos a fornecedores em etapas anteriores.
Publicidade
Conteúdos e análises exclusivas para ajudar você a investir. Faça seu cadastro na Ágora Investimentos
Para as pessoas físicas, há cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com a venda de imóveis e sobre os rendimentos obtidos com aluguel. Quando ocorre transferência de propriedade, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também é cobrado.
Além desses tributos, com a reforma, a CBS e o IBS serão aplicados, mas apenas em situações específicas. Confira a seguir quem ficará sujeito aos novos impostos:
Camila Tapias, sócia fundadora do Utumi Advogados, destaca que o foco da tributação é quem realmente utiliza a atividade imobiliária como uma atividade econômica. “Os novos impostos incidirão sobre quem tem perfil de agente de mercado”, destaca. Ou seja, uma pessoa que mora com os pais em um imóvel e decide alugar outro imóvel de sua propriedade não se tornará contribuinte do IBS e da CBS.
Ainda assim, Moira Regina de Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis e vice-presidente de Administração de Imóveis e Condomínios do Secovi-SP, explica que a reforma tributária gera um impacto em toda a cadeia imobiliária. “Embora o contribuinte formal seja o proprietário do imóvel, esse valor tende a ser repassado ao locatário, porque o racional do imposto é incidir no fim da cadeia”, diz.
Publicidade
O governo ainda não definiu qual será a alíquota final da CBS e do IBS, mas estimativas já indicaram que a soma dos dois tributos pode chegar a 28%. Para o setor imobiliário, porém, a reforma prevê descontos. Nas atividades de locação, haverá um redutor de 70% sobre a alíquota, enquanto nas operações de compra e venda de imóveis o abatimento será de 50%.
Os regulamentos divulgados recentemente ajudaram a firmar uma interpretação sobre regras que permitiam mais de uma leitura. Um dos pontos envolvia a determinação de cobrança imediata de CBS e IBS quando a receita de aluguel ultrapassar R$ 288 mil no ano. A lei não deixava claro se era necessário ter mais de três imóveis alugados para ficar suscetível à cobrança. O regulamento confirmou que sim: é preciso ter, simultaneamente, a receita acima do piso e mais de três imóveis.
Outra dúvida estava relacionada a contribuintes com participação reduzida em imóveis. Em um caso de herança, por exemplo, uma pessoa pode receber quatro imóveis, mas deter apenas 25% de participação em cada um deles. Ainda assim, ela se tornaria contribuinte de CBS e IBS? Pelo regulamento, sim.
Apesar dos esclarecimentos, Tapias, do Utumi, pontua que os regulamentos trouxeram menos novidades do que o mercado esperava. “A maior necessidade que temos hoje é de uma discussão sobre as alíquotas, até por uma questão de segurança jurídica e previsibilidade”, afirma.
Em 2026, a reforma passa por uma fase de testes, em que as empresas podem adaptar seus sistemas e destacar a CBS e o IBS na nota fiscal, sem aumento efetivo de carga tributária. Para o setor imobiliário, no entanto, esse período de testes ainda não está valendo. Ainda falta definir questões operacionais, desde o processo de emissão da nota até quem poderá emiti-la — se a imobiliária ou só o dono do imóvel.
A Receita Federal também está estruturando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente conhecido como o “CPF dos imóveis”. O CIB representa um código único para identificar todos os imóveis urbanos e rurais do País. A lógica é a mesma que existe para pessoas e empresas: assim como cada cidadão tem um CPF e cada empresa tem um CNPJ, cada imóvel passará a ter o seu CIB.
De acordo Mateus Pontalti, advogado tributarista e sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, a mudança prática para o proprietário será o aumento da rastreabilidade e da fiscalização. “Hoje, há registros fragmentados em prefeituras, no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), na Receita e nos cartórios, que nem sempre conversam entre si. Com o CIB, esses cadastros tendem a se integrar em torno de um identificador único”, explica.
Publicidade
Nos próximos anos, a reforma entra em um regime de transição. Em 2027, a CBS começa a valer com a alíquota cheia. Já em 2029, tem início a implementação gradual do IBS, que se estende até 2032. A partir de 2033, o novo modelo fica plenamente em vigor.
Toledo, da Lello, recomenda que, nos contratos em curso, proprietários e inquilinos realizem acordos. “Contar com uma assessoria especializada pode fazer a diferença para a preparação tanto do locador quanto do locatário”, acrescenta.
Enquanto as alíquotas da CBS e do IBS não são conhecidas, especialistas orientam os donos de imóveis a acompanharem de perto as novas regulações liberadas, como as publicadas no fim de abril, que trouxeram alguns esclarecimentos sobre a reforma.
Quando as alíquotas forem definidas, começa a etapa de realizar os cálculos. Antes de qualquer reorganização patrimonial, o proprietário precisa comparar, em números, a sua carga tributária atual e a que valerá a partir de 2027 em cada cenário possível – permanecendo na pessoa física ou concentrando os imóveis em uma pessoa jurídica.
Para Pontalti, do Feitosa Rodrigues Pontalti, outro passo importante é estar atento ao direito ao crédito possibilitado pela reforma tributária. “Se o imóvel passa por um reparo, por exemplo, o IBS e a CBS recolhidos pela construtora geram crédito para quem contratou a obra”, alerta.
Publicidade
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
