Queda da inflação vai derrubar o preço do aluguel? Especialistas explicam

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado como o principal indicador do preço residencial e dos aluguéis, apresenta variação negativa nos últimos 12 meses, de 4,47%. Com ele em queda, era de se esperar que o preço dos aluguéis recuasse junto, mas especialistas alertam que não é exatamente assim que o reflexo do desempenho do IGP-M funciona na prática.

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No mercado, o que se vê é um movimento de alta nos preços das locações imobiliárias. De acordo com dados disponibilizados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) pelo Índice FipeZAP+, que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais, o acumulado em 12 meses da variação do preço dos aluguéis residenciais em São Paulo está em 15,12%.

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), também tem indicado um aumento no preço dos aluguéis. O acumulado em 12 meses até março de 2023 atingiu 8,90%.

A deflação do IGP-M, no entanto, não vem se traduzindo em uma queda no preço das locações, o que leva a população a recorrer, em último caso, à Justiça para os inquilinos diminuírem os valores – e proprietários, que tentam recuperar os reajustes congelados na pandemia. Os especialistas consultados pelo E-Investidor, no entanto, alertam que a falta de reajuste dos aluguéis pode ser atribuída tanto a condições do mercado imobiliário atual quanto a questões contratuais entre os proprietários e os inquilinos.

Por que o preço do aluguel não está caindo?

Para André Braz, coordenador do índice de preços da FGV, apesar do IGP-M corrigir os contratos de aluguel, nem sempre esses valores são praticados e o mercado estaria compensando a represália de preços feita na pandemia. “Nem sempre os índices são aplicados. Na pandemia, quando o IGP-M chegou a 37% em 12 meses, você não viu o inquilino pagar mais 37% no aluguel. O que a gente vê agora é um reajuste dos valores que não foram praticados em 2021 e 2022”, explica.

De acordo com ele, o mercado de locação está aquecido, com taxas de financiamento de imóveis novos elevadas, além de uma indisposição do consumidor para comprar imóveis novos por conta das taxas de juros.

O professor Eduardo Menicucci, da Fundação Dom Cabral, também destaca a questão da competitividade e aquecimento do mercado de locação residencial. “Enquanto houver demanda por imóveis para aluguel, que está de estável para crescente, o preço vai subir. E enquanto houver restrição ao crédito, o mercado imobiliário não vai andar”, diz.

Outro ponto que foi destacado pelo professor Menicucci para explicar o motivo da deflação do IGP-M não chegar ao preço dos aluguéis envolve uma questão contratual. Ele diz que a maioria dos acordos de locação determinam que o valor do aluguel seja corrigido somente em casos que o IGP-M varie para cima, positivamente. Nos últimos 12 meses, houve 7 variações negativas.

Reajuste do aluguel na Justiça

A questão sobre entrar na Justiça pedindo o reajuste para baixo do aluguel – tanto por parte dos inquilinos que desejam uma redução acompanhando a variação do IGP-M quando pelos proprietários que pleiteiam uma alta – divide os especialistas consultados pelo E-Investidor. Para Menicucci, ao recorrer às vias jurídicas, a melhor saída está nos acordos.

“Aqui em Minas Gerais, quando não tem acordo em primeira instância e a ação sobe para a segunda instância, os Tribunais de Justiça têm forçado a barra para os proprietários aceitarem um aumento menor, não 35% ou 40% propostos. Então eu acho que é bom senso entre as partes”, afirma, sobre os processos em que os proprietários tentam compensar agora os reajustes não executados durante a pandemia de covid-19.

Para o professor de Direito Civil José Fernando Simão, da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, o que prevalecerá é a questão contratual. “Se estiver determinado o reajuste com o IGP-M negativo, prevalecerá a cláusula. Mas vários contratos preveem reajuste do IGP-M somente positivo”, explicou.

Ele ainda destaca que essa cláusula não pode ser considerada abusiva, já que foi determinada por meio de acordo entre as partes. Assim, para ele, as ações movidas não seriam bem sucedidas.

Para Sandro Schulze, advogado especialista em direito civil, o aluguel consiste em um negócio jurídico em que as partes possuem liberdade para negociar as cláusulas contratuais, não configurando ilegalidade nelas.

Aqueda do IGP-M se deve ao governo Lula?

De acordo com os especialistas consultados, a resposta é não. Meniucci destaca que a queda no IGP-M deve ser atribuída ao reequilíbrio nos mercados nacionais e internacionais após a pandemia de covid-19. Para o professor, no entanto, depende da atuação do governo de Luiz Inácio Lua da Silva (PT) para o País continuar surfando na reorganização da economia. “Não pressionando o lado fiscal, e nisso o arcabouço fiscal é ótimo e tem uma fundamentação técnica maravilhosa, nós podemos surfar nessa melhora”. diz.

Braz, por sua vez, acredita que o IGP-M tenha diminuído influenciado pelo preço das commodities. “O IGP-M foi muito influenciado pelos preços de commodities, que receberam influência internacional e também das boas previsões de safra agrícola no Brasil e no mundo”, afirma.

Como é calculado o IGP-M?

O IGP-M tem em conta a variação de preços de bens, serviços e matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Dessa forma, o resultado do índice consiste na média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).

Cada um dos índices mencionados tem um peso específico na composição do IGP-M:

• 60% para o IPA;
• 30% para o IPC;
• 10% para o INCC.

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