Renda fixa ou imóvel: o que valerá mais a pena após cortes nos juros?

Nos últimos 10 anos, o rendimento dos ativos atrelados à taxa básica de juros superou os rendimentos com aluguéis e venda de imóveis
Entretanto, pelo menos para os próximos quatro anos, a expectativa é de que a taxa Selic sofra cortes gradativos, o que deve impactar diretamente a rentabilidade das aplicações de renda fixa
Por outro lado, juros menores devem aquecer o mercado imobiliário, já que a população vai conseguir ter acesso a um crédito mais barato. Chegou a vez do investimento em imóveis superar o CDI?

Nos últimos 10 anos, o rendimento dos ativos atrelados à taxa básica de juros superou os rendimentos com aluguéis e venda de imóveis, conforme informado pelo E-Investidor nesta matéria. Entretanto, pelo menos para os próximos quatro anos, a expectativa é de que a taxa Selic sofra cortes gradativos, o que deve impactar diretamente a rentabilidade das aplicações de renda fixa.

Segundo o Boletim Focus, do Banco Central, o consenso de mercado é de que a Selic termine 2023 em 12,25% ao ano – isto é, com um corte de 1,5 ponto percentual em relação ao nível atual, de 13,75% ao ano. Até o final de 2026, a expectativa é de que a taxa chegue ao patamar de 8,75% ao ano.

Por outro lado, juros menores devem aquecer o mercado imobiliário, já que a população vai conseguir ter acesso a um crédito mais barato.

É a vez dos imóveis?

De acordo com levantamento feito por Hellen Kato, especialista de metas e matemática financeira da Me Poupe!, um imóvel residencial de R$ 200 mil deve render cerca de R$ 37 mil apenas em aluguéis até 2026, enquanto uma imóvel comercial de mesmo valor deve ter um retorno de R$ 41,2 mil. Para chegar a essas cifras, a especialista utilizou os dados mais recentes de rentabilidade mensal com locações, disponibilizados pelo Índice FipeZap+ Locação.

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Em maio, a rentabilidade dos aluguéis residenciais foi de 0,45% ao mês. Já as rentabilidade dos aluguéis comerciais em abril foi de 0,5% ao mês. A partir destes percentuais mensais, Kato projetou os ganhos para os próximos quatro anos, entre 2023 a 2026..

Tendo em vista esses valores, somente com os aluguéis o investidor não conseguiria bater a rentabilidade do Tesouro Selic, mesmo em meio aos cortes nos juros. Um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, renderia R$ 76,7 mil se investido no título público entre 2023 e 2023. Aliás, até mesmo a rentabilidade da Poupança, de 6,17% ao ano, conseguiria se igualar ao rendimento dos aluguéis.

Prefixar os rendimentos com ativos de renda fixa também poderia garantir um yield atraente ao investidor. Atualmente, os títulos prefixados oferecem retornos acima de 10,5% ao ano. “Com essa taxa de juros, fica bastante difícil competir com o mercado de investimentos. Mas precisamos considerar que estamos olhando as médias, tudo depende das oportunidades. Mesmo com juros elevados, existem imóveis atrativos”, diz.

Aluguel é pior? Não exatamente

Apesar de na projeção o rendimento do Tesouro Selic ser bastante superior ao dos aluguéis, alguns fatores importantes devem ser levados em consideração. O primeiro é que nos cálculos do aluguel não foi considerada a possível valorização do imóvel, apenas a correção pela inflação medida pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), a chamada “inflação do aluguel”.

Isto porque a valorização dos imóveis é muito particular e depende de variáveis como localização, preço de aquisição e tamanho. No geral, para os próximos anos a perspectiva é de valorização dos empreendimentos. “Com um cenário de queda de juros a tendência é de que os projetos voltem com tudo, principalmente aqueles ligados à baixa renda, o que deve elevar novamente a oferta e o preço dos imóveis”, afirma Kato.

Com a provável valorização dos imóveis, é possível que o investidor consiga bater a Selic caso venda o empreendimento ao final do período de locação. Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby's International Realty, também vê esse cenário mais positivo para o investimento no mercado imobiliário, mas claro, é preciso apostar em segmentos mais atrativos para o momento econômico.

Os imóveis fora do segmento dos ultracompactos são oportunidades. “A recomendação para quem quer investir em imóveis para renda, é trabalhar com imóveis de metragens um pouco maiores. Nos últimos meses, tivemos um volume de oferta grande de ultracompactos, e quando há oferta grande, a tendência é redução de preço”, afirma Romero.

Escolher a região certa também pode ser determinante para conseguir uma boa rentabilidade. “Busque bairros cujo potencial de valorização seja grande e tente negociar um bom preço de aquisição do imóvel”, diz Romero. Locação de temporadas mais curtas, fora do contrato padrão de 30 meses, também culminam em rentabilidades maiores. “Temos visto imóveis em São Paulo, em regiões mais valorizadas, em que o aluguel está rendendo 1% ao mês”, afirma o CEO.

Com 1% ao mês, por exemplo, estes imóveis já conseguem se igualar à rentabilidade atual do Tesouro Selic. A escolha entre renda fixa e mercado imobiliário fica por conta das necessidades do investidor, já que o título público tem mais liquidez que um imóvel, mas pode render menos que a valorização de determinados empreendimentos.

“Temos clientes fazendo justamente a diversificação de portfólio, com um pedaço em ativos financeiros e outro pedaço em ativos imobiliários", afirma Romero.