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Existem inúmeras formas de garantir a propriedade de um imóvel. As principais ocorrem por meio da compra do bem ou transmissão sucessória, mas a lei também garante a usucapião. Isso acontece quando a pessoa cuida da propriedade, reside nela e se comporta como dono por um período mínimo de 10 a 15 anos, sem que tenha ocorrido a reivindicação dos proprietários. No entanto, para obter a posse do imóvel via usucapião é necessário comprovar o vínculo com o bem.
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Segundo a advogada especialista em direito das famílias e sucessões, Gabrielly Ramos Macedo, existem diversas modalidades de usucapião, com requisitos diversos e, por isso, cada caso deve ser analisado. “Cabe a utilização desse instituto desde que seja comprovado o exercício da posse exclusiva do imóvel, com ânimo de dono e de maneira mansa, pacífica, contínua e duradoura”, diz Macedo. Para isso, o interessado precisa reunir uma série de documentos como contas de luz e água, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e fotografias.
Mas não somente provas materiais devem ser usadas para quem deseja comprovar a usucapião do imóvel. Depoimentos de testemunhas podem complementar a comprovação dos requisitos.
O vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil, da Seção São Paulo (CNB/SP), Daniel Paes de Almeida, explica que ao examinar os documentos apresentados pelo requerente, o tabelião pode realizar diligências no local do imóvel para entrevistar vizinhos e coletar depoimentos. “Ele verifica a ausência de oposição à posse e a continuidade do uso do imóvel pelo período exigido. A ata notarial é um instrumento público que certifica a situação da posse, servindo como prova no processo de usucapião”, ressalta Almeida.
Ainda assim, não são somente os documentos e testemunhos que se mostram necessários para a comprovação da usucapião. A lei dispõe da necessidade de se comprovar a posse mansa e pacífica. Caso contrário, o proprietário legal ou possíveis herdeiros — caso o imóvel faça parte de uma sucessão familiar — podem contestar a aquisição da propriedade. “As situações mais comuns são de que o usucapiente não possui legitimidade para propor ação, não possui posse mansa e pacífica, não possui boa-fé. Pode-se contestar também a data da morte, que afeta o início do prazo para a usucapião,” diz Fabrício Camargo, advogado e professor universitário.
Além disso, a ação pode ser rejeitada se não houver comprovação adequada de posse exclusiva pelo período exigido por lei. Agora, se for um herdeiro a fazer usucapião de um bem familiar, há divergência entre os tribunais sobre a possibilidade de transmissão da propriedade por meio desse instrumento. Isso porque o artigo 1.784 do Código Civil dispõe que herança é transmitida imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários após a morte do autor da herança.
O processo de usucapião pode ocorrer de maneira judicial — isto é, quando as partes interessada acionam a Justiça e o juiz deve avaliar a situação. Nesse caso, ela recebe a classificação de “ordinária” e demanda um prazo de dez anos vivendo de boa-fé, de maneira mansa e pacífica, na propriedade.
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Contudo, devido à fila de tramitações no Ministério Público, especialistas consultados pelo E-Investidor destacam que o tempo para a conclusão desse procedimento pode levar três anos ou mesmo mais, a depender da complexidade do caso.
Veja abaixo os documentos exigidos pela via judicial para a usucapião de imóvel:
Por outro lado, desde 2015 é possível fazer o caminho extrajudicial, via cartório. A principal vantagem fica com a redução de tempo do procedimento, que leva em torno de 90 a 120 dias para ser concluído. Ainda assim, na chamada usucapião extraordinária, o requerente precisa ter posse do imóvel há no mínimo 15 anos. Veja abaixo os documentos exigidos:
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*Com informações de Murilo Melo
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