Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano de 2023 andando de lado. O rendimento médio dessas aplicações desde o início de janeiro é de -0,86%, segundo o Índice de Fundos Mobiliários (IFIX).
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Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano de 2023 andando de lado. O rendimento médio dessas aplicações desde o início de janeiro é de -0,86%, segundo o Índice de Fundos Mobiliários (IFIX).
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Entretanto, não é de hoje que os FIIs estão “patinando” no mercado. Em 2022, o retorno médio foi de -0,11%. No acumulado dos últimos três anos (2020, 2021 e 2022), o IFIX aponta para uma queda de -9,5%. Os motivos para essa situação são muitos.
Primeiro, veio a pandemia do coronavírus, que provocou uma intensão aversão a risco e impactou negativamente todos os ativos de renda variável. Agora, passados os piores momentos da pandemia, essas aplicações sofrem com os juros altos. Desde janeiro de 2021, o Banco Central passou a subir a taxa básica de juros da economia, a Selic, para conter a inflação.
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O juros saíram de 2% ao ano para os atuais 13,75% ao ano, o que tira a atratividade dos ativos de risco, inclusive dos FIIs. Adicionalmente a este fator, o aumento do risco fiscal tira ainda mais previsibilidade do mercado.
Sinalizações do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) em relação a aumento de gastos fazem com que a perspectiva econômica seja de inflação e juros altos por mais tempo. E para os FIIs, essa conjuntura é bastante negativa.
“Essa classe de ativos tem uma correlação direta com as taxas de juros. Quando a Selic está alta, o investidor acaba preterindo os FIIs em relação à renda fixa”, explica Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.
Lourenço afirma que esse é um mercado composto majoritariamente por pequenos investidores, mais suscetíveis a migrar investimentos para renda fixa quando os juros sobem. De acordo com Boletim Mensal da B3 de novembro de 2022, o mais recente disponível, esse mercado possui 1,97 milhões de investidores. Destes, 74,1% (1,96 milhões) são pessoas físicas.
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“Uma recuperação mais consistente dos FIIs passa diretamente por uma melhora no cenário de juros. Enquanto o BC não começar a cortar juros, continuará difícil para uma retomada do investidor pessoa física”, afirma Lourenço.
Essa também é a visão de Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira. “É um tanto complicado ter perspectiva favorável para FIIs no curto prazo. Temos uma Selic que não deve cair tão cedo, o que deve tirar a atratividade dos fundos imobiliários”, diz.
De acordo com dados de Einar Rivero, head comercial do TradeMap, o Dividend Yield (DY, rendimento dos dividendos) mediano dos FIIs nos últimos 12 meses foi de 10,03%. O que não bateu a rentabilidade do conservador Tesouro Selic 2025 e 2027, de 13% e 13,19%, segundo dados do Tesouro. O número de cotistas também saiu de 9 milhões em dezembro do ano passado para 8,8 milhões neste mês (até 13 de janeiro).
“Muitas vezes não faz sentido o investidor aplicar em FIIs para ganhar 16% ou 17% em dividendos com risco, sendo que o investidor tem ‘na mesa’ 13% ao ano (sem risco, na renda fixa)”, afirma Brasil.
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Para o especialista da Gava, o que vai tornar os fundos imobiliários mais atrativos em relação à renda fixa é a possibilidade de renda mensal. “Se a pessoa precisa desse fluxo, realmente FIIs podem ser boas alternativas. Agora, se a pessoa não precisa de fluxo mensal, a diferença de juros para a renda fixa fica muito pequena”, diz.
Esse momento de baixa no mercado de FIIs traz oportunidades interessantes – mas, para quem está pensando em montar uma carteira para longo prazo. Isto porque a recuperação dos fundos, que é dependente dos cortes nos juros, deve demorar a acontecer.
Lourenço, da Ágora, afirma que os fundos de tijolos (que investem em imóveis comerciais, seja na fase de construção ou exploração) estão bastante descontados e são as maiores oportunidades entre os FIIs. “Continua tendo muita oportunidade em termos de preço”, afirma. “Vimos, que em alguns casos, os fundos estão negociando a 30% do custo de reposição – que é o custo para construir, hoje, um empreendimento igual a que os FIIs já tem no portfólio.”
Atualmente, a Ágora cobre cinco fundos imobiliários de tijolo, que operam próximo ou abaixo dos seus custos de reposição: o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), BTG Pactual Corporative Office (BRCR11), CSHG Real Estate (HGRE11), Campus Faria Lima (FCFL11) e Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11).
“Há muita oportunidade. A grande atenção é essa questão, que o cenário macroeconômico está se sobressaindo ao micro, pelo menos nesse momento. Temos boas teses, em termos de fundos com ativos interessantes, mas o macro está pesando e penalizando a classe como um todo”, afirma Lourenço.
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Já os fundos imobiliários de papel, aqueles que tem em sua composição recebíveis imobiliários, costumam ser mais resilientes ao cenário macro. Isto porque seus contratos podem acompanhar a variação da inflação ou dos juros.
Por outro lado, o valor de mercado deles tende andar próximo ao valor patrimonial, o que significa que pode não haver grandes potenciais de valorização. “Agora, quando olhamos para desconto, é nos fundos de tijolo mesmo que moram as oportunidades”, diz Lourenço.
Brasil, da Gava, também ressalta que não é só porque o fundo é de papel, que ele vai se beneficiar do cenário macro. A deflação registrada entre julho e setembro de 2022 afetou a rentabilidade dos fundos de papel, cujos títulos estavam atrelados à inflação.
“E mesmo os melhores FIIs de papel, que só compram dívida, sem patrimônio de tijolo, sofrem um pouco com a subida do Selic. Isso porque o investidor pode muito bem sair e pegar uma LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que é um título isento e paga em torno de 16% a 17% ao ano”, afirma Brasil.
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Contudo, para quem deseja montar uma carteira de FIIs, o momento é agora. “Não é toda hora que vemos uma penca de fundos imobiliários negociando abaixo do seu valor patrimonial, mas é uma carteira para longo prazo”, afirma Brasil. “Para quem pensa para curto prazo, tem que olhar a renda fixa com carinho.”
Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista Investimentos, também vê as cotas dos FIIs de tijolo muito baratas. “Só não subiu ainda (o preço das cotas) porque a taxa de juros está muito alta. Nesse contexto, a renda fixa virou um buraco negro que suga todos os recursos”, afirma.
Contudo, para Saroglou, os fundos imobiliários de papel ligados à inflação também devem ser oportunidades em 2023, após a deflação do ano passado. “Eles têm uma perspectiva bem interessante, porque obviamente o investidor vai perceber que os rendimentos baixos do final do ano passado foram temporários”, diz Saroglou. O sócio da Alta Vista já vê bons rendimentos sendo distribuídos neste primeiro trimestre.
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