Os REITs (Real Estate Investment Trusts, na sigla em inglês), instrumentos financeiros semelhantes aos fundos imobiliários, negociados nos Estados Unidos, podem ser um dos caminhos para quem busca independência financeira com uma carteira dolarizada. Assim como ocorre com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), essa classe de ativos paga aos seus acionistas dividendos de forma recorrente.
No entanto, o seu funcionamento é um pouco diferente. Guilherme Zanin, CFA e economista, explica que, ao contrário do que os investidores imaginam, os REITs são empresas e, por isso, possuem estruturas de governança para administrar suas operações e ações listadas na bolsa de valores.
Além disso, atuam em segmentos mais diversificados em comparação ao FIIs brasileiros. “Nos EUA, há REITs focados em datacenter, em torres de telefonia, em cemitérios, em presídios. Então, há uma diversidade maior do que no Brasil e com a presença de segmentos mais defensivos”, afirma Zanin.
A regularidade do pagamento dos dividendos também pode mudar em alguns segmentos, podendo acontecer de forma mensal, trimestral ou semestral. Mesmo assim, os produtos costumam ser uma opção para quem busca ter uma renda passiva em dólar no médio a longo prazo e que possam servir como aposentadoria.
Segundo uma simulação realizada pela Nomad, fintech focada em investimentos no exterior, caso o investidor brasileiro queira ter uma renda mensal de US$ 1 mil, equivalente a R$ 4,8 mil, precisaria investir pelo menos US$ 334,95 por mês, cerca de R$ 1,6 mil, durante 30 anos. Já se o desejo do investidor é ter uma renda futura em torno de US$ 3 mil, equivalente a R$ 14.400, precisaria desembolsar por mês durante o mesmo período US$ 1.004.84, cerca de R$ 4,8 mil.
As projeções consideram um retorno médio de longo prazo para o setor imobiliário norte-americano de 6,8% ao ano. O montante leva em consideração também o reinvestimento de todos os ganhos, durante o prazo de acumulação, até alcançar o patrimônio ideal para ter esse retorno no futuro. Vale lembrar que, para investir em REITs, basta abrir uma conta em uma corretora que realize negociações no exterior.
Os cuidados ao investir
Os investidores brasileiros não devem ficar atentos apenas aos aportes em real para compensar os ganhos na moeda estrangeira. Assim como ocorre com os fundos imobiliários listados na B3, é preciso acompanhar a dinâmica da economia norte-americana, principalmente no atual momento do ciclo de aperto monetário nos Estados Unidos, para entender as oportunidades e os riscos desta classe de ativos.
“Alguns REITs pagavam de 2% até 4% de dividendos quando a taxa de juros estava a 0%. Com a taxa de juros a 5%, alguns REITs tiveram seus preços ajustados e passaram a entregar de 6% a 8% de dividendos aos investidores devido à elevação do risco”, diz Enzo Pacheco, analista da Empiricus Research.
Outro ponto que não deve fugir do radar dos brasileiros é a liquidez. Atualmente, há 220 REITs listados na bolsa norte-americana. No entanto, segundo Will Castro Alves, economista e sócio da Avenue, diante da grande oferta, os investidores brasileiros precisam filtrar os melhores ativos para compor a carteira. “Como são mais de 200 REITs, a ideia é filtrar os ativos para excluir aqueles muito pequenos e com baixa liquidez. O interessante é olhar aqueles que fazem parte do índice S&P500”, orienta Alves.
A tributação sobre os rendimentos voltada para os investidores estrangeiros também deve estar no planejamento dos brasileiros que desejam ter uma renda passiva em dólar. Ao contrário do FIIs, no qual os investidores são isentos de imposto de renda (IR), os REITs possuem uma retenção de 30% no valor em dividendos para os investidores residentes fora dos Estados Unidos. Segundo Celso Pereira, diretor de investimentos da Nomad, o desconto consegue ser compensado com o imposto de renda no Brasil que possui uma alíquota máxima de 27,5% para os rendimentos do exterior.
“Ou seja, o cliente tem uma retenção automática de 30% sobre o rendimento bruto pago no exterior pelo fundo imobiliário, não devendo mais nada no Brasil”, diz Pereira. Além disso, caso queira fazer a conversão dos rendimentos em real, precisa ficar ciente da incidência do IOF (Imposto sobre operações financeiras) de 0,38%.
